Urbanismo y Libertad - Joaquín Azpitarte

Joaquín Azpitarte
Hacia un Urbanismo Liberal
Un análisis del urbanismo español desde la
óptica de la Escuela Austriaca de
Economía
4

Índice
Prólogo, por Jesús Huerta de Soto
Prefacio, por César Martínez Meseguer
Agradecimientos
Capítulo 1. Introducción
1. Hipótesis de Trabajo
2. Enfoque individualista frente a enfoque colectivista
3. El individualismo metodológico aplicado a la ciudad
4. El individuo como ser social
5. El Estado como encargado de la gestión del territorio
6. Estructura del libro
Parte 1. La economía de la ciudad
Capítulo 2. La razón de ser de la ciudad: nacimiento y crecimiento
urbano
1. El nacimiento de la ciudad
2. El cambio constante de paradigma en la ciudad
3. El crecimiento de la ciudad
4. El crecimiento en extensión de la ciudad
5. El crecimiento en densidad de la ciudad. Crecimientos disruptivos de la
ciudad.

6. La transformación creativa de la ciudad
7. Las necesidades de suelo para la expansión
8. El capitalismo, división del trabajo, y la prosperidad de la ciudad

Capítulo 3. La producción de la ciudad. Una explicación a la luz de la
doctrina de Carl Menger y del profesor Huerta de Soto.
1. Teoría general del bien
2. La compra-venta inmobiliaria y la importancia de los costes en el proceso
de producción
3. La importancia de los márgenes de beneficio en la bajada de los precios
Capítulo 4. La función empresarial en el urbanismo
1. La función empresarial en la ciudad
2. El descubrimiento y la creación de la nueva información en la ciudad y
su limitación o bloqueo burocrático
3. La coordinación y la ciudad
4. El error empresarial puro en la ciudad
Capítulo 5. El cálculo económico en la ciudad. Una adaptación de la
visión de Ludwig Von Mises.
1. La importancia del cálculo económico
2. El concepto de cálculo económico en el urbanismo
3. La imposibilidad del cálculo económico en la ciudad planificada
centralmente
Capítulo 6. La especulación en el urbanismo
1. La especulación en la legislación urbanística española
2. La valiosa función de la especulación en el urbanismo

3. Algunos casos ilustrativos del funcionamiento de la especulación en el
urbanismo
4. El proceso especulativo en la ciudad

Capítulo 7. La escasez en el urbanismo
1. La escasez de suelo urbano en la ciudad española
2. El suelo como medio y como bien económico.
3. Importancia del proceso productivo de la ciudad para las políticas
urbanísticas
4. La producción de la ciudad bajo el derecho urbanístico español.
5. Inelasticidad del mercado inmobiliario
6. La formación de los precios urbanos
7. Los costes en la producción urbana
Capítulo 8. La ciudad como proceso empresarial dinámico hacia el
equilibrio
1. La falacia del equilibrio perfecto
2. La destrucción de ciudades
3. El equilibrio de Nash en la ciudad
Capítulo 9. Derecho de propiedad y la legislación urbanística española
1. El derecho de propiedad del suelo y el urbanismo
2. La voluntariedad de aceptación de los límites a la libertad. Una aparente
paradoja
3. Un contrato social, explícito, para el urbanismo como mal menor
Parte 2. Análisis histórico

Capítulo 10. Proceso histórico del intervencionismo en el urbanismo
español a la luz de las doctrinas de la escuela austriaca de economía
1. El estudio de la historia en Von Mises
2. La legislación urbanística en España. Antecedentes históricos
3. Legislación urbanística española antes de 1956
4. Las murallas como limitación del suelo
5. Paralelismos con la limitación del suelo edificable actual
6. El Cerdá liberal y la burocracia
7. La figura de los ensanches como proveedores de suelo
8. Las reformas interiores. El caso de Madrid y Barcelona
Capítulo 11. El derecho urbanístico español. Contenidos y análisis
económico
1. El exceso regulatorio del derecho urbanístico español
2. Estructura del derecho urbanístico español
3. La uniformidad urbanística española
Capítulo 12. La ley del suelo de 1956. Primera ley del suelo española.
Bases e implicaciones económicas
1. El nacimiento de la primera ley del suelo española
2. El Estatuto Jurídico de la propiedad del Suelo
3. La ley de 1956. El precio del suelo y la especulación
4. La especulación. Uno de los «males» que pretende solucionar la ley de
1956
5. Los Patrimonios Públicos de Suelo

6. Utilización (del suelo) conforme a la función social que tiene la
propiedad
Capítulo 13. Las leyes del suelo de 1975, 1990, 1997 y 1998. Bases e
implicaciones económicas
1. La ley del Suelo de 1975
2. La ley del suelo de 1990 y la imposición de los plazos para urbanizar
3. La ley del suelo de 1997 y el intento de liberalización del suelo.
4. La ley del suelo de 1998 y el intento de simplificación normativa
5. Las leyes del suelo y el recurrente problema del precio del suelo
Parte 3. Disfuncionalidades económicas de la legislación urbanística
actual
Capítulo 14. Las normas urbanísticas y la estructura productiva en la
ciudad
1. La estructura productiva en la ciudad
2. La limitación legal del suelo industrial
3. Otras formas de limitar la empresarialidad por parte del planificador y del
legislador
4. Mecanismos legales para favorecer la empresarialidad
5. Las instituciones como forma espontánea de regular las conductas
6. Las instituciones en el urbanismo

Capítulo 15. Planificación central frente a espontaneidad en el
urbanismo
1. El orden sin plan de la ciudad
2. La ciudad espontánea
3. Los órdenes complejos
4. Problemas de los órdenes espontáneos. Las externalidades
5. Los órdenes simples
6. Los asentamientos más primitivos como ejemplos de asentamientos
espontáneos
7. Las primeras retículas como ejemplo de planificación vial
8. Friedrich Von Hayek y la ciudad. Estudios de Filosofía, Política y
Economía
9. El mercado en el urbanismo y los límites de la planificación en Hayek
10. La planificación central y la corrupción
11. La ilusión del planificador

Capítulo 16. Las previsiones de crecimiento poblacional como
justificación para el crecimiento de la ciudad y las formas
administrativas de ampliación de la ciudad
1. Las predicciones poblacionales como fuente para la reclasificación del
suelo
2. Formas administrativas para la ampliación de la ciudad
3. Los planes parciales como sistemas de gestión urbanística en la
legislación actual
4. Disfunciones del sistema
Parte 4. La legislación urbanística actual
Capítulo 17. Estructura formal de la legislación urbanística española
1. Algunos problemas derivados del exceso legislativo
2. Análisis formal de la legislación urbanística en una ciudad española
Capítulo 18. La constitución española de 1978. Problemas económicos
que de ella se derivan. El derecho de propiedad
1. La Constitución Española y el derecho a la vivienda
2. La Constitución Española y la propiedad privada
3. La Constitución Española y la especulación
4. La Constitución Española y la protección de los recursos naturales
5. La Constitución Española actual: un documento fallido para la protección
de la propiedad privada

Capítulo 19. Legislación autonómica, planes generales de ordenación
urbana
1. La legislación autonómica
2. Los planes generales de ordenación urbana
3. Los planes generales en España adolecen en general de los siguientes
problemas derivados de su propia naturaleza.
4. Las ordenanzas municipales
5. Ordenanzas de ocupación de la vía pública
6. La hipótesis de la vía pública
7. La normativa sectorial
8. El caso de las carreteras
Capítulo 20. Las normas de calidad en la edificación
1. El surgimiento de las normas de calidad
2. La calidad que no se ve. Planteamiento del problema.
3. La calidad que se ve
4. La subjetividad de la percepción de la calidad. El caso de la pieza de
servicio
5. El bloqueo de las soluciones empresariales
6. La fijación de una calidad mínima en elementos ocultos
7. La similitud entre los salarios mínimos y el establecimiento de una
calidad mínima en las viviendas
8. El carácter paternalista del Estado. Análisis del caso de Hong Kong
Capítulo 21. Las normas de protección de edificios.

1. Antecedentes de la legislación española
2. La protección voluntaria de edificios
3. La protección de edificios impuesta y la imposibilidad del cálculo
económico
4. La protección central de edificios
5. El caso de Manhattan
6. El problema de la legitimidad y el espíritu de la ciudad
7. Los argumentos para la protección y las consecuencias de la sobre
protección
8. El caso de los conjuntos históricos
9. La burocracia en la protección de edificios
10. Soluciones propuestas. Comprar para proteger
Parte 5. Consecuencias de la legislación urbanística actual
Capítulo 22. El bien común o interés general como objetivo
1. El bien común como justificación para la intervención
2. El derecho de propiedad como auténtico bien común
Capítulo 23. La asignación discrecional de los usos como medio
1. La zonificación o calificación urbanística
2. Consecuencias de la limitación artificial de los usos
3. Incidencia de la limitación de usos del suelo en la estructura productiva
fuera de la ciudad
4. Incidencia de la limitación de usos del suelo en la estructura productiva
de la ciudad

5. Algunas consecuencias de este tipo de intervención
Capítulo 24. La burocracia en el urbanismo español
1. La burocracia como problema
2. Factores que influyen en la rigidez burocrática de la administración
española en materia de urbanismo
3. La burocracia como riesgo
4. La confluencia de dos normas
Capítulo 25. La dispersión de la ciudad. El sprawl
1. Los problemas de la dispersión urbana
2. La dispersión urbana en la ciudad intervenida
3. La dispersión urbana en la ciudad libre
Capítulo 26. El coste económico del cumplimiento de las normas
urbanísticas
1. El coste económico de cumplir las normas
2. Limitaciones de alto coste en relación a los beneficios que ofrecen
3. El coste de las normas en el urbanismo
4. Discusión sobre los efectos de la limitación del suelo en el coste de la
vida de los ciudadanos
Capítulo 27. Las expropiaciones como mecanismo de adquisición de suelo y
la ejecución de calles y carreteras
1. Las Expropiaciones y la imposición de la red viaria

2. Antecedentes históricos de las expropiaciones en España. Ley de 19 de
abril de 1939
3. Formación originaria de las calles
4. La valoración de los bienes a expropiar
5. Expropiaciones y el derecho de propiedad
6. Problemas económicos de las expropiaciones
7. Creación pública de calles vs. creación privada de calles
8. Producción privada de carreteras
Capítulo 28. Cómo la normativa dificulta el funcionamiento dinámico de
la ciudad
1. El impuesto de transmisiones patrimoniales y la falta de movilidad
Capítulo 29. Los barrios marginales
1. La informalidad en la urbanización como válvula de escape
2. La capitalización de la ciudad
3. La falta de capitalización como problema

Parte 6. Propuestas y conclusiones
Capítulo 30. Propuestas para una ciudad próspera
1. Propuestas para una ciudad de libre mercado
2. Propuestas en el ámbito del urbanismo estatal
Capítulo 31. Conclusiones

PRÓLOGO
Es para mí un placer prologar esta importante obra del doctor Azpitarte,
alumno del que fui tutor durante la elaboración de su tesis doctoral y que
ahora ve la luz en formato impreso con interesantes actualizaciones.
El ámbito del desarrollo urbano es uno de los más intervenidos de las
sociedades modernas. En él, no sólo la configuración espacial de la ciudad
está en juego, sino que también lo está la manera en la que se emplea un
recurso tan esencial para el ejercicio empresarial como es el suelo.
Actividades productivas, comerciales y de ocio requieren de un espacio
físico para desarrollarse. Tan importante es este recurso y tan grande el
intervencionismo que sobre él pesa, que los administradores públicos
pueden distorsionar el proceso económico de una ciudad con el sólo
establecimiento discrecional de los usos a los que está ligado. La fábrica, el
centro comercial o el club deportivo, para poder implantarse en cualquier
ciudad o pueblo de nuestra geografía, necesitan del beneplácito político y
funcionarial. Bajo este escenario dominado por lo público, no es de extrañar
que nos veamos afectados por severas ineficiencias y situaciones de
escasez. Pocos sectores han dependido tanto de lo público como este en los
últimos años y pocos han restringido tanto las posibilidades de la acción
empresarial como el urbanístico. A la labor de disección de este proceso
jurídico-económico y a la propuesta de soluciones empresariales se dedica
este libro.
A partir de las bases de la Escuela Austriaca de Economía y de sus
principales exponentes, esta obra nos introduce en el proceso por el cual la
natural acción del hombre configuró, en sus albores, estos eficientes lugares
para la convivencia y la producción. El autor analiza la naturaleza y el
funcionamiento de los asentamientos urbanos y nos señala la manera en que
se desarrollan en su seno fenómenos económicos tan relevantes como la
función empresarial, el cálculo económico, la escasez o la especulación. A
través de un recorrido histórico, jurídico y económico, observamos como

paulatinamente el asfixiante intervencionismo ha desplegado sus redes y de
qué forma este acontecimiento ha generado importantes disfunciones.
De especial interés es el análisis histórico realizado. Un recorrido que nos
enseña las primeras y más espontáneas ciudades y nos trae a un siglo XX en
el que el espíritu de la planificación central inherente a la primera Ley del
Suelo de 1956 nos ha acompañado hasta nuestros días con un manifiesto
exceso regulatorio y con importantes sobrecostes para ciudadanos y
empresarios. Pero sin duda la virtud fundamental de este trabajo es el
intento metódico, pero también didáctico, por comprender el verdadero
funcionamiento de la ciudad. La adopción del individualismo metodológico
es clave para ello. Los principios de la Escuela Austriaca de Economía
permiten que el autor utilice una perspectiva original, distinta a la empleada
habitualmente en el ámbito de la economía urbana que ha sido invadida
modernamente por la modelización matemática.
En este recorrido por comprender la realidad urbana el doctor Azpitarte
evalúa en qué medida la espontaneidad y la planificación pueden ser
esenciales en la configuración de la ciudad, cuáles son sus respectivos
límites y la importancia de la empresarialidad y de sus incentivos para un
convivir armónico de sus habitantes. Su análisis teórico-económico nos
permite comprender la ciudad como institución humana compleja y nos
pone sobre la pista de cuáles son los elementos clave para lograr entornos
urbanos prósperos en los que desarrollar una vida plena.
El presente trabajo sin embargo no se conforma con la necesaria e
interesante teorización que encamina inicialmente el libro. Propone a su vez
una alternativa práctica basada en la función empresarial y en el respeto de
la propiedad privada. Este estudio crítico-constructivo de la doctrina
dominante y de los modelos actuales de ciudad, se caracteriza precisamente
por huir de la búsqueda de una ciudad arquetípica al concluir que sólo un
conjunto diverso y adaptativo de propuestas urbanas privadas podría
satisfacer las distintas subjetividades humanas con altas cotas de
prosperidad.
No hay que olvidar que Joaquín Azpitarte ha desarrollado una parte
importante de su labor profesional en una oficina técnica municipal. Es por

ello que su crítica a la burocracia y a la planificación central no sólo tiene
fundamentos teóricos sino una importante carga de observación empírica
que se ilustra en este trabajo por medio de la exposición de numerosos
casos del ámbito nacional e internacional.
Les invito por lo tanto a adentrarse en el mundo de la acción humana como
fuerza creadora de la ciudad a través de este importante libro en el que el
autor combina hábilmente teoría y práctica de la mano de la Escuela
Austriaca de Economía y de su experiencia investigadora y profesional.
Jesús Huerta de Soto
Catedrático de Economía Política
Universidad Rey Juan Carlos
Madrid

PREFACIO
Si bien es cierto que algunos siempre hemos sabido que las aportaciones de
la Escuela Austriaca de Economía (EAE) podían y debían ir mucho más
allá de los ámbitos que lógicamente parecían corresponderle, como son la
propia economía, el derecho o la política[1]
, en la actualidad, las variadas
aportaciones que se están haciendo por los nuevos integrantes de la EAE,
no dejan de sorprender en la comunidad científica. Áreas de conocimiento
como la publicidad, el marketing, el management, la teoría de las
organizaciones, la educación, la salud o, como es el caso, la economía de
las ciudades y el urbanismo, se nos muestran como campos hasta ahora
prácticamente inéditos, pero que revelan ser verdaderamente fructíferos y
provechosos, cuando son analizados por los nuevos investigadores sin
abandonar las bases de la teoría austriaca, pero añadiendo nuevas y
diferentes perspectivas enriquecedoras. Precisamente, Joaquín Azpitarte es
uno de esos investigadores, Doctor en Economía por la Universidad Rey
Juan Carlos, Ingeniero de Organización Industrial por la Universidad
Politécnica de Cataluña y Arquitecto Técnico por la Universidad
Politécnica de Madrid, trabaja, además, en una oficina técnica municipal
desde hace casi veinte años, por lo que conoce de primera mano las nefastas
influencias que un desmedido intervencionismo urbanístico puede provocar
en la sociedad. Fue para mí un gran placer ser profesor suyo en el Máster de
Economía de la Escuela Austriaca de la Universidad Rey Juan Carlos, por
lo que estuve encantado cuando me pidió que le escribiese el prólogo de
este estupendo libro, cuyo embrión fue, precisamente, su tesis doctoral en
economía, investigación que obtuvo la calificación de sobresaliente cum
laude por unanimidad, y en la que el autor fue capaz de condensar y

fusionar toda su experiencia profesional con todos sus conocimientos sobre
la EAE, adquiridos a lo largo de años de estudio y análisis profundo.
Nos encontramos ante una obra ambiciosa y que hará disfrutar al lector a
pesar de lo complejo de las materias abarcadas. En ella se hace toda una
serie de aportaciones que, o bien aclaran conceptos tradicionalmente
erróneos, o bien ofrece novedosas ideas y posibles soluciones,
verdaderamente revolucionarias de cara al futuro del análisis económico de
las ciudades. El libro se encuentra dividido en 31 capítulos bien
estructurados que se agrupan, a su vez, en seis grandes apartados en los que
se analizan, la economía de las ciudades, el derecho histórico y la
legislación urbanística actual española, haciendo un profundo estudio, tanto
de su contenido, como de las consecuencias de su errónea aplicación.
Finalizando el trabajo con unas interesantísimas propuestas y conclusiones,
tendentes a alcanzar en años venideros unas ciudades mucho más libres,
prósperas y, sobre todo, más humanas. De esta manera, el autor consigue
algo, si cabe, todavía más importante que el facilitar una información de
gran interés, ya que da entrada a toda una infinidad de nuevas ideas, que
permiten aplicar todo ese inagotable arsenal teórico facilitado por la EAE a
campos todavía nuevos o en los que todavía no se ha profundizado
suficientemente.
De entre todos los temas tratados en el presente libro destacan, desde mi
punto de vista, por la trascendencia que tienen, en primer lugar, el estudio
de algunas de las nefastas consecuencias provocadas por el exagerado
intervencionismo administrativo y político en la organización y desarrollo
de las infinitas actividades que se desarrollan en el seno de las modernas
urbes, que cercena el libre desarrollo de la función empresarial y de la
cooperación entre los individuos, no siendo conscientes los burócratas y los

políticos del grave perjuicio y el lucro cesante que ello conlleva, al
adulterarse o perderse la información que en cada momento se genera en la
sociedad y que sólo el libre y correcto funcionamiento de la función
empresarial y de los órdenes espontáneos puede gestionar de manera lo más
eficiente y eficaz posible. A la hora de realizar sus críticas y propuestas en
esta materia, el autor consigue hacerlo desde una impecable utilización de
la teoría económica y de la teoría del Derecho, abordando los aspectos
técnicos más complejos, pero facilitando, al mismo tiempo, una visión
integradora de todos ellos. El segundo de los aspectos más destacados e
innovadores del libro, es el de haber comprendido la gran relevancia que
tiene concebir el desarrollo de las inmensas y complejas ciudades modernas
como un auténtico orden espontáneo que necesita su propio tipo de normas,
para poder desarrollarse de forma efectiva, debiendo ser para ello
conscientes de que la inmensa cantidad de información que se genera en el
seno de estas mega-urbes con cientos de miles o millones de habitantes,
solo puede ser gestionada de forma no dirigida a la consecución de un
modelo estático-finalista y exhaustivamente programado, sino mediante la
aplicación abierta y flexible de sus propias reglas generales y abstractas de
funcionamiento, de tal manera que no se encorsete y estrangule su natural
evolución, ya que, de otra forma, solo se consigue constreñir la ciudad y
limitarla de forma altamente ineficiente. Esto es así porque el planificador
central, generalmente el Estado, carece de la capacidad de gestionar y
hacerse con toda la información (presente y futura) que le permita llevar a
cabo de forma adecuada su agobiante afán intervencionista y regulador.
Frente a esto, los nuevos modelos de organización y gestión deben tener en
cuenta que es necesario superar los primitivos modelos estáticos y
constrictivos, que no tienen capacidad de cambiar y adaptarse a una

evolución social cada vez más y más acelerada, coartando la iniciativa
individual y la función empresarial.
En conclusión puede afirmarse que la ciudad debe concebirse como algo
vivo y con capacidad de autogestión, siendo necesario para ello que su
economía y su urbanismo se guíen por normas orientadoras y generales, que
permitan un máximo aprovechamiento de la ingente información que se
genera en las modernas urbes, y no por una maraña tan abrumadora de
leyes, reglamentos y órdenes de todo tipo que pretenden regularlo todo de
forma absoluta, según los criterios y pautas de los políticos y funcionarios
de turno. De ahí la importancia del estudio de los órdenes espontáneos, su
surgimiento y su adecuado desarrollo. Los órdenes espontáneos no tienen
miedo a la evolución, al cambio y al progreso, porque ellos mismo son fruto
de la evolución natural de la sociedad, por ello son las organizaciones las
que deben adaptarse a ellos y no cercenarlos, frenando su desarrollo. Se
trata de sistemas que podríamos denominar vivos, en el sentido de que
poseen una capacidad intrínseca para generar su propio orden, único que
puede capacitarles para adaptarse, de la mejor manera posible, a los
cambios futuros, con el máximo aprovechamiento de la información por
ellos mismos generada. Todo esto no quiere decir que la organización de las
ciudades no sea necesaria, sino que hay que cambiar los modelos
organizativos y evolucionar desde los más arcaicos, jerarquizados y
burocráticos (llenos de trabas, reglamentos, corrupción y frenos), hacia
nuevos modelos de organización más dinámicos, libres y que, en lugar de
prohibir y limitar, permitan el adecuado desarrollo de las ciudades y de todo
el territorio que las rodea.

Ante todo lo expuesto en las líneas precedentes puede afirmarse, sin miedo
a equivocarnos, que estamos ante una obra de gran importancia y valor para
todo estudioso o interesado en profundizar en las materias tratadas. No
obstante, solo serán verdaderamente útiles sus aportaciones, y se podrá
sacar el máximo beneficio de su lectura, si se aborda su estudio con una
mentalidad abierta, al margen de esquemas preestablecido y con verdadera
visión de futuro, como la que demuestra el autor.
Dr. D. César Martínez Meseguer
Profesor de Economía de la UAM y el
IEB
Abogado

AGRADECIMIENTOS
Quisiera mostrar mi gratitud a todas las personas que me han brindado su
desinteresado apoyo durante la realización de este trabajo.
En primer lugar a mi director de tesis, el profesor César Martínez Meseguer,
por su eficiente guía, su incisiva crítica y su enérgico apoyo. A mi tutor, el
profesor Jesús Huerta de Soto, por todo el conocimiento transmitido en
estos últimos años y por su ejemplo de compromiso con la libertad.
Al profesor y rector de la Universidad Francisco Marroquín de Guatemala
(UFM), Giancarlo Ibargüen, imborrable referente, que tanto me ayudó para
que pudiese desarrollar mi investigación en el extranjero; a la profesora
Mayra Ramírez (UFM), entusiasta académica e inseparable amiga; al
profesor Sanford Ikeda, State University of New York (SUNY), ejemplo
por su calidad profesional y humana; a mis admirados Mario Rizzo y David
Harper de la New York University (NYU), de los que tanto aprendí en mi
fértil estancia en Nueva York; a la profesora Irasema Alonso, Columbia
University, por su amistad y su constante apoyo en mi andadura académica;
a los profesores Christopher Webster y Kwong Wing Chau de la Hong
Kong University (HKU) por recibirme tan amablemente en Hong Kong en
mi periodo de investigación; al profesor Martín Bassols Comá; al abogado e
investigador Igor Yañez Velasco; a los profesores Gabriel Calzada (UFM) y
Gonzalo Melián (OMMA) por sus valiosos consejos; al urbanista Pedro B.
Ortiz, por su generosa ayuda; a los compañeros de investigación Stefano
Cozzolino (Politécnico di Milano), Jie Huang (The University of Glasgow)

y Félix Muñoz (Universidad Autónoma de Madrid), por su desprendido
compañerismo.
Debo un especial reconocimiento a la arquitecta y amiga Paloma Arnáiz por
su ayuda en la corrección del texto y por su apoyo constante durante la
elaboración del mismo.
Gracias a mis amigos Juan Francisco Otero, Carlos Castro, Miguel Ángel
Roncero, Alberto Millán, Carlos Villaescusa, Ramón Melián, José Ramón
Vera, José León Hernández, y Manuel Fuentes; a mi hermano Antonio
Azpitarte; a mi cuñada Raquel Gutiérrez; a mis sobrinos Pablo, Diego y
Yue; a mi ahijada Isabel Melián y, por supuesto, a mis padres Antonio
Azpitarte Almagro y Marita Pérez Fernández- Fígares.

Capítulo 1.
Introducción
«Si el Estado tiene un fin último,
éste es el de elevar a los
ciudadanos hasta el punto de que
persigan espontáneamente el fin del
Estado a fin de conseguir sus
objetivos individuales»[2]
Wilhelm Von Humboldt
La ciudad española actual es una ciudad fuertemente intervenida en la que
el planeamiento, pensado inicialmente para mejorar la convivencia de los
ciudadanos, ha pasado a convertirse en una herramienta para el control
indiscriminado del territorio. Si observamos alguna de nuestras ciudades a
vista de pájaro observamos que, al igual que en la amurallada ciudad
medieval, un límite, esta vez virtual, impide la expansión de la ciudad más
allá de unos estrictos límites políticamente estipulados.
Dotada de un poder casi absoluto, la administración pública organiza la
ciudad mediante mandatos y establece usos, actividades permitidas,
intensidades e incluso criterios estéticos que los propietarios deben aceptar
sin que quede apenas margen para el ejercicio libre de la empresarialidad, la
cooperación ni el surgimiento de órdenes espontáneos. El suelo como
recurso esencial para la edificación es gestionado íntegramente por el

Estado, que raciona su explotación en función de dudosas predicciones
poblacionales.
Este libro trata de abordar desde un punto de vista económico, y de una
forma crítica, el complejo problema urbano, así como de analizar aquellos
aspectos clave que, directa o indirectamente, afectan a la función
empresarial de los individuos y por lo tanto a la prosperidad de la ciudad.
Cuando se aborda por primera vez el estudio del territorio y de su
organización legal, la ciudad se presenta como un fenómeno complejo. El
estudio de la propiedad del suelo, tan esencial en su desarrollo, presenta una
serie de peculiaridades que lo diferencian del análisis económico y jurídico
de los objetos comunes. Nuestra propia condición de seres animados unidos
al suelo por la fuerza gravitatoria, exige la existencia de zonas de paso, a
través del territorio, que permitan nuestro desplazamiento para
relacionarnos, trabajar, y, en definitiva, disfrutar de nuestras vidas. Nuestro
desarrollo vital entre edificios, parques, autopistas y fábricas, que albergan
actividades de toda índole, y nuestra capacidad sensorial para percibir el
entorno, propicia nuestro disfrute dentro del ecosistema urbano, pero nos
hace también vulnerables a las múltiples externalidades que éste produce.
La propiedad inmueble trasciende la propiedad del objeto en sí. Cuando
posees un objeto común, el debate sobre su posesión y los conflictos
alrededor de ésta se reducen al objeto mismo, mientras que en el mundo de
los bienes inmuebles no sólo pueden surgir conflictos derivados de una
apropiación ilegitima, sino también como consecuencia de las importantes
externalidades que, en forma de ruidos, olores, elementos contaminantes,
etc., se derivan de su uso. Las concentraciones humanas permiten una rica
interacción y facilitan la cooperación, pero nos conducen también, en el

ejercicio de nuestra convivencia, a enfrentar constantes conflictos vecinales.
La producción y unas adecuadas condiciones para la vida son necesarias
para un equilibrio en la ciudad ¿Cómo lograrlo?
La Escuela Austriaca de Economía nos pone sobre aviso del peligro de
tentaciones intervencionistas y constructivistas de los gobernantes y de los
propios ciudadanos que los alzan al poder. El orden social es un orden
espontáneo que requiere de altas dosis de libertad para que se cree a sí
mismo. El proceso espontáneo que de esta libertad surge no consiste en una
caótica interacción de individuos, sino en un complejo sistema de
cooperación a través del cual los integrantes de una sociedad pueden crear
sus propias instituciones de forma voluntaria y flexible. Este complejo
proceso de formación institucional ha creado la ciudad desde sus orígenes
para lograr un entorno próspero en el que vivir. Sin embargo los «fallos de
mercado» parecen surgir por doquier en la ciudad: a las citadas
externalidades se suma la aparente voracidad con la que los empresarios
parecen querer consumir el territorio, la ausencia de zonas verdes, dicen que
derivada de la búsqueda de un lucro aparentemente insaciable del
empresario, la dispersión sin control de las edificaciones por el territorio o
la dificultad para ejecutar calles sin la intervención estatal.
El Estado ha sido modernamente el encargado de tratar de prevenir y de
solucionar los conflictos de la ciudad, así como de establecer un clima de
paz adecuado para la convivencia. Simultáneamente, ha creado muchas de
las infraestructuras básicas para su funcionamiento. Calles, saneamiento,
agua, luz, seguridad policial o justicia han permanecido en manos de la
administración durante un largo tiempo, y se ha interiorizado por parte de
muchos ciudadanos la percepción del Estado como proveedor necesario de

los mismos. El Estado sin embargo, tal y como tendremos la ocasión de ver,
adolece de una serie de problemas inerradicables a la hora de planificar el
territorio. Juega a ser empresario pero carece de la legitimidad y de la
información necesaria para llevar a cabo una planificación estratégica real.
Actúa de forma injusta al otorgar privilegios edificatorios a unos
propietarios en detrimento de otros. En su afán intervencionista, interfiere
en los proyectos individuales de los ciudadanos. Plantea objetivos
equivocados en fondo y forma. Carece de los mecanismos adecuados de
feedback que le permitan corregir sus decisiones. Somete a los ciudadanos a
un empobrecimiento artificial al limitar, severamente y sin la información
necesaria, los recursos disponibles.
Según sostendremos a lo largo de este texto, parece que fue la existencia de
un entorno poco capitalizado, la ausencia de la tecnología adecuada y la
inexistencia de las instituciones civiles necesarias, las que dificultaron el
surgimiento de servicios privados en el urbanismo. La aparición de
empresas que aporten soluciones de mercado a la ciudad requiere de
determinadas condiciones que difícilmente podían darse años atrás. El
Estado, dotado de toda la fuerza de su aparato coactivo y confiscador,
podía, y puede, aparentar una mayor eficiencia a la hora de dar solución a
muchos problemas territoriales. Es capaz de minimizar el ámbito de acción
del ciudadano empresario y con ello de reducir los equilibrios de Nash que
surgen en la ciudad. Causa una falsa, pero eficaz, apariencia de entidad
imprescindible para el funcionamiento de la ciudad movilizando ingentes
cantidades de recursos para la puesta en marcha de carreteras, colegios o
centrales eléctricas. Sin embargo, a medida que la capitalización de la
sociedad ha ido aumentando y que los avances tecnológicos han irrumpido
en nuestra sociedad, las soluciones empresariales han empezado a proliferar

propiciando la acumulación de riqueza, obteniendo una mayor eficiencia y
dinamismo, y permitiendo la interiorización de muchas externalidades. El
suministro de agua y de electricidad, la provisión de seguridad, la
urbanización e incluso la planificación urbana son buena muestra de todo
ello. El desarrollo de Internet con nuevas y transformadoras iniciativas
empresariales pone, cada vez más, de manifiesto que esta dependencia del
Estado es un espejismo que paulatinamente irá desapareciendo ante
nuestros ojos. Las soluciones privadas se abren paso, poco a poco, en una
sociedad tomada por aparatos burocráticos. Pero los ciudadanos que las
consumen aún tienen que sobrellevar la carga de la administración pública a
través de la hiperinflación legislativa que deriva en importantes sobrecostes,
retrasos burocráticos o bloqueos empresariales.
1. Hipótesis de Trabajo
Atrapadas en la red legislativa española, multitud de interesantes soluciones
urbanísticas y edificatorias de carácter privado no lograrán ver nunca la luz.
Los proyectos tratan de abrirse paso en la caótica estructura burocrática con
gran dificultad. Bajo esta lógica, aquellos pocos proyectos que salen
triunfantes, esto es, los que han logrado encajar en la normativa vigente, son
a menudo los más vulgares y los menos creativos. El planificador central,
por medio de la imposición de su visión de la ciudad, relega a los
ciudadanos a una total dependencia de la administración, no sólo porque
ésta sea la autoridad que establece las condiciones de urbanización,
edificación y uso, sino porque, para llevar a cabo su plan, realiza un proceso
de fiscalización lento y tedioso que erosiona también el sustrato empresarial
del país. Todo proyecto debe esperar la autorización municipal, con enorme
menoscabo de la productividad, aumento de los tiempos de inversión o
paralización de sus activos. Tanta dificultad impuesta, tanta frustración

ocasionada y la necesaria adaptación del comportamiento al entorno
burocrático que nos rodea, alargadas en el tiempo, deben haber dejado sin
duda importantes secuelas en el instinto empresarial y en la cultura del
emprendimiento de nuestros ciudadanos.
Algunas de las hipótesis de partida de este trabajo, de las cuales algunas
finalmente cristalizaron en forma de conclusiones, son las siguientes:
1. El gobierno no es la institución idónea para dirigir estratégicamente
la ciudad, debido a su imposibilidad funcional para realizar el cálculo
económico necesario y a consecuencia de los desajustes y limitaciones
que de ello se derivan.
2. La ciudad espontánea responde en gran medida a un equilibrio de
Nash, dado que la coordinación entre propietarios no siempre es
sencilla. Fruto de esta circunstancia, en muchas ocasiones se producen
soluciones subóptimas con grandes externalidades. El Estado trata de
mejorar esta situación limitando el campo de acción del empresario y
con ello la amplitud de los equilibrios de Nash resultantes; sin
embargo el coste de estas soluciones centralizadas es enorme, toda vez
que implica el sacrificio de novedosas iniciativas empresariales
3. En su intento por dirigir la ciudad y por regular la acción
urbanística, y fruto de esa imposibilidad para realizar el cálculo
económico, el gobierno aboca a los ciudadanos y empresarios a:
3.1 Una limitación artificial y excesiva de los recursos
territoriales, y por lo tanto a un empobrecimiento generalizado de
los ciudadanos.

3.2 Un bloqueo permanente de la función empresarial ligada a lo
urbano, y resultado de los mandatos que restringen el ámbito de
actuación necesario para su desarrollo.
3.3 Una obstaculización de la función empresarial derivada de la
abundante burocracia y de la inseguridad jurídica propia de este
entramado legislativo.
3.4 Una uniformidad de soluciones urbanas y empresariales que
reduce las posibilidades de elección de los ciudadanos y, por lo
tanto, de encontrar aquello que más les satisface.
3.5 La dificultad para permitir la aparición de órdenes emergentes
que configuren la ciudad como un producto de la interacción de
sus ciudadanos y empresarios.
Como complemento de las hipótesis primarias, esto es, derivadas de éstas
pero no menos importantes, planteamos las siguientes hipótesis secundarias:
1. Creemos que es perfectamente posible la existencia de un urbanismo
sin Estado o, cuando menos, con una intervención del Estado mínima o
simplemente simbólica; sin embargo, un gobierno limitado, de última
ratio, puede ser esencial para lograr un entorno de seguridad que
permita la convivencia y el desarrollo empresarial.
2. Un urbanismo sin Estado adolece de una problemática propia que
debe tenerse en cuenta y que requiere de una serie de condiciones
económicas e institucionales para que pueda desarrollarse
adecuadamente.
3. La economía de propiedad privada necesita de una serie de
instituciones para crecer en equilibrio y, por lo tanto, un estado

evolutivo avanzado caracterizado por unas mínimas condiciones
sociales, culturales, económicas y tecnológicas.
4. El Estado, gracias a su poder coactivo, encuentra atajos en la
búsqueda de soluciones urbanas. Sin embargo, estos atajos
aparentemente eficientes ocultan altos costes difícilmente apreciables
inicialmente.
5. La ciudad compleja requiere de un proceso de crecimiento
incremental paulatino que se produce a lo largo de los años con la
aportación agregada de los ciudadanos empresarios.
6. Podría argumentarse que la legitimidad de la ciudad planificada
centralmente podría sustentarse en una especie de contrato social
implícito, de corte rousseauniano[3]
o rawlsiano[4]
, entre el ciudadano
que adquiere una propiedad en la ciudad y el gobierno de ésta, y cuyas
«cláusulas» estarían formadas por las normas urbanísticas en vigor.
Pensamos, sin embargo, que, de existir una planificación central, ésta
debe legitimarse a través de un contrato explícito, que se firmaría en el
momento de la adquisición del inmueble, como prueba de que el nuevo
propietario accede a someterse voluntariamente al orden jurídico
imperante.
Finalmente se enumeran a continuación las hipótesis en el marco de la
legislación urbanística actual, es decir, aquellas que permitirían una mejora
del ordenamiento jurídico actual:
1. La normativa urbanística frustra innecesariamente una gran cantidad
de proyectos empresariales.
2. Creemos fundamental que los ciudadanos puedan deshacer sus
errores empresariales al menor coste posible y sin que la legislación

urbanística los penalice aún más mediante la fijación de restricciones
artificiosas que poco o nada aportan al conjunto de los ciudadanos.
3. La Constitución y las leyes deben limitar el poder del gobernante de
la ciudad de forma que la planificación urbana no interfiera en los
planes empresariales de los ciudadanos, propiciando así su propio
desarrollo y la aparición de órdenes emergentes ajenos a la
intervención política.
4. La extrema limitación artificial del suelo impuesta por la normativa
urbanística incrementa innecesariamente el precio del mismo, y con
éste los precios de la vivienda y los de otros productos urbanos.
5. La extrema limitación artificial del suelo que impone la normativa
urbanística incrementa innecesariamente el precio de los productos de
consumo que dependen, directa o indirectamente, del suelo como bien
económico de orden superior.
6. El exceso de normas produce retrasos muy nocivos para la actividad
empresarial.
7. La legislación urbanística actual no tiene en cuenta la naturaleza
dinámica de la empresarialidad, y colisiona con esta con grave
perjuicio para la economía.
8. La planificación central estatal produce grandes menoscabos en la
empresarialidad y en la vida de las personas, al carecer de la
posibilidad de realizar el cálculo económico necesario para una
adecuada asignación de recursos y toma de decisiones.
9. El legislador español, a través de las sucesivas leyes del suelo, no
sólo no ha logrado el que ha sido tradicionalmente su principal
objetivo (bajar el precio de la vivienda), sino que ha estimulado,
aparentemente de forma inconsciente, su incremento.

10. Los viales públicos no pueden gestionarse eficientemente, ni en
términos de mantenimiento ni en términos de explotación de los
mismos, al no poder realizar la administración el imprescindible
cálculo económico.
11. La complejidad de la ciudad requiere de flexibilidad normativa
para que los ciudadanos puedan interactuar adecuadamente y para que
surjan nuevos órdenes espontáneos.
12. Las abundantes reglamentaciones y los altos impuestos, añadiendo
costes a las compraventas, dificultan la movilidad de ciudadanos y
empresarios, siendo que ésta es esencial para el desarrollo personal y
empresarial.
13. La existencia de una jerarquía legislativa excesivamente
intervencionista dificulta la creación de ciudades con personalidad
propia y, por lo tanto, la satisfacción de la subjetividad de los distintos
miembros de la sociedad.
14. Las normas de calidad en la edificación producen unos efectos
secundarios similares a los originados por el establecimiento del
sueldo mínimo interprofesional en la legislación laboral, al expulsar
del mercado de la vivienda a todo aquel que no tenga la capacidad para
costear las calidades mínimas impuestas.
Por otro lado, trataremos de responder a las siguientes preguntas, que
surgen de un análisis económico de la legislación urbanística española:
• ¿De qué forma los preceptos de la Constitución Española afectan al
desarrollo urbano? ¿Qué cambios proponemos?
• ¿Qué desajustes económicos produce la ley del suelo estatal?
¿Qué cambios se proponen?

• ¿Qué desajustes económicos producen las leyes del suelo
autonómicas? ¿Qué soluciones se proponen?
• ¿Qué desajustes económicos producen los planes generales
de ordenación urbana? ¿Qué soluciones se proponen?
• ¿Qué desajustes económicos producen las leyes de calidad en
la edificación? ¿Qué soluciones se proponen?
• ¿Qué desajustes económicos produce la legislación tributaria
en la ciudad? ¿Qué soluciones se proponen?
• ¿Qué desajustes económicos producen otras normas que de
una u otra forma afectan a la ciudad? ¿Qué soluciones se proponen?
• ¿Puede el Estado organizar centralizadamente la ciudad?
• ¿Debe el Estado organizar centralizadamente, no sólo una
ciudad, sino el conjunto de las ciudades de un país?
• ¿De qué libertad disfrutan los ciudadanos y empresarios en la
ciudad actual para configurar sus propios proyectos urbanísticos y
edificatorios y, en consecuencia, la ciudad?
• ¿Debe el Estado reducir un recurso tan valioso como el del
suelo de una manera tan drástica como la actual y privar a los
ciudadanos de los medios necesarios para alcanzar distintos fines
empresariales?
• ¿Puede el Estado limitar artificialmente un recurso tan
esencial para el bienestar de las personas como es el suelo mientras los
precios de las viviendas crecen de una forma tan importante?
• ¿Influye la limitación de un recurso como el suelo en el
precio de las viviendas, locales comerciales, industrias y otros
productos derivados?
• ¿Puede un gobierno decidir unilateralmente cual será el uso y
aprovechamiento de las propiedades privadas en forma de parcelas

urbanas?
• ¿Puede un gobierno unilateralmente impedir la edificación de
una parcela, tal y como ocurre con todo el suelo rústico?
• ¿Puede un gobierno expropiar un terreno unilateralmente y
contra el consentimiento de su legítimo propietario, aun cuando se le
pague un «justiprecio»?
• ¿Puede un gobierno catalogar, es decir, «proteger» por razón
de su valor histórico artístico, un inmueble contra la voluntad de su
propietario, de manera que ya no pueda realizar en el mismo las
modificaciones que desee?
• ¿Qué efectos tiene en el bienestar de los ciudadanos la
legislación urbanística actual?
• ¿Puede el gobierno gestionar centralizadamente calles,
parques, infraestructuras, espacios libres, usos y aprovechamientos?
Al analizar la literatura sobre el desarrollo urbano, observamos que la
mayoría de los planteamientos teóricos realizados hasta ahora se han
caracterizado por proponer distintos modelos de ciudad a partir de una
visión que podríamos calificar de fenomenológica del problema. Desde la
ciudad jardín de Ebenezer Howard[5]
hasta la ciudad radial de Le Corbusier,
los teóricos de la ciudad han ido proponiendo argumentativamente
soluciones para un mayor bienestar de sus habitantes. Para ello, han acudido
a criterios espaciales para configurar lugares en los que la vida de los
ciudadanos pueda desarrollarse en cierta armonía, establecer usos que
satisfagan las necesidades de sus habitantes, salvaguardar la calidad
medioambiental del entorno o implantar las infraestructuras adecuadas para
que la ciudad sea funcionalmente viable. Propuestas que contemplan

grandes zonas ajardinadas o modelos de grandes torres en espaciosas zonas
a abiertas como en el caso de Le Corbusier.
Estos planeamientos, que son sin duda interesantes en la medida en que
proponen soluciones urbanas, corren el peligro de convertirse en modelos
estatales a imponer que hagan de ellos lugares de «cartón-piedra» sin
soluciones alternativas, en los que la vitalidad y la confluencia de
actividades queden reducidas a lo que el planificador desee. O, lo que es lo
mismo, corren el peligro de ser utilizados por los legisladores y
planificadores para ser impuestos, limitando así la libre elección del
consumidor para que pueda elegir el modelo que mejor se ajuste a sus
preferencias del momento. Pensamos que toda planificación debe integrarse
en marcos jurídicos y económicos voluntarios que permitan someter las
soluciones urbanísticas propuestas a la prueba del mercado, es decir a la
elección libre de los consumidores. Von Humboldt dio con una de las
claves, y ahora línea argumental del presente libro, al sostener que el Estado
proteccionista nos conduce por un camino demasiado preocupado por
nuestro bienestar[6]
cuando lo que consigue es lo contrario: pasividad
empresarial, escasez y monotonía. «Lo que el hombre persigue y debe
conseguir es algo muy diferente, es la variedad y la actividad»[7]
.
Por otro lado, el complejo proceso de interacción entre individuos y la
necesaria flexibilidad que permita la evolución de sus instituciones conduce
a que cualquier pretensión apriorística de diseño pueda producir
importantes disfuncionalidades y grandes perjuicios económicos y sociales.
La ciudad, como todo orden complejo, se ha ido modulando a través del
tiempo gracias al proceso de prueba y error, en el que la libre elección juega
un papel primordial. El eficiente procedimiento de imitación de

comportamientos y la necesaria desaparición, por inviables, de las
soluciones fallidas, forman parte de las sanas consecuencias del libre actuar
humano y de la elección libre de modelos urbanísticos.
No descartamos por lo tanto ninguno de los modelos propuestos a partir,
esencialmente, del pasado siglo, en la medida en que éstos pueden ser
aceptados voluntariamente para ser aplicados. Sin embargo, sí nos
atrevemos a criticar su imposición, máxime cuando la experiencia empírica
ya nos ha mostrado la ineficacia de algunos de ellos a la hora de lograr
lugares para el desarrollo de una vida plena.
El presente trabajo, nace del deseo de estudiar el urbanismo desde los
principios de la Escuela Austriaca de Economía y a través de una crítica de
la legislación urbanística española y de sus consecuencias económicas. En
la medida de lo posible, trataremos también de realizar algunas aportaciones
y aclaraciones acerca de su posible aplicación al desarrollo urbano del
territorio.
Los principios fundamentales desde los cuales se aborda esta obra son, por
lo tanto, los propios de esta escuela económica[8]
:
1. El axioma principal de la Escuela Austriaca, desarrollado ampliamente
por Ludwig Von Mises en su homónima obra, la Acción Humana, cuya
manifestación primera en el urbanismo sería la actividad empresarial, para
crear la ciudad y para actuar en la ciudad.
2. La función empresarial como elemento motor del ser humano, gracias al
cual el ciudadano empresario, usando los medios territoriales adecuados,
alcanza sus objetivos en el entorno de la ciudad.

3. La información, generalmente dispersa, que permite al ciudadano
empresario descubrir las oportunidades de ganancia que surgen de satisfacer
las necesidades y los deseos en forma de soluciones urbanas y bienes
inmuebles en general.
4. La imposibilidad del cálculo económico por parte de órganos
centralizados para asignar adecuadamente los recursos territoriales y para
planificar, diseñar, ejecutar y mantener los espacios privados y públicos de
la ciudad.
5. El reconocimiento de la imposibilidad de ordenar de forma centralizada y
eficiente algunos órdenes complejos en la ciudad.
6. El carácter subjetivo de las valoraciones de los bienes que conforman la
ciudad.
7. La concepción dinámica de la ciudad.
8. El daño ocasionado por el intervencionismo y por una excesiva e
ineficiente burocracia de la administración pública.
Este libro trata, por lo tanto, de comprender las consecuencias de la
regulación urbanística sobre la actividad empresarial. Las hipótesis
iniciales, que posteriormente se han ido desdoblando en hipótesis más
específicas, nos han permitido esbozar un cuadro que finalmente nos ha
conducido a las conclusiones concretas y soluciones prácticas que se
esbozan al final de esta obra.
2. Enfoque individualista frente a enfoque colectivista
La mayoría de los manuales de economía urbana[9]
incurren, a nuestro
parecer, en el error de enfrentar el estudio de la ciudad como un conjunto de
epifenómenos, y no como resultado de la acción individual de los

ciudadanos. Tratan de explicar estos textos los principios de la economía
urbana a través de los efectos sociales que en ella se producen, tales como
«el crecimiento geográfico de la ciudad», «la evolución de su población» o
«el incremento de la riqueza de sus habitantes». Todos ellos temas de
indudable interés, pero cuyo análisis, por la complejidad que alberga,
difícilmente puede abordarse si no es desde un punto de vista
individualista.
Entendemos, por lo tanto, que la formación y evolución de la ciudad no
puede comprenderse sin el análisis del individuo y del uso que éste hace de
los recursos territoriales que hay a su disposición. En tanto que unidad
mínima de acción, el individuo actúa individual y socialmente para
satisfacer sus necesidades, y lo hace de forma particularmente eficiente en
el entorno de la ciudad, donde la búsqueda de oportunidades de ganancia y
la necesidad de solucionar los conflictos surgidos de la convivencia van
diseñando un orden social complejo imposible de planificar. Ni la sociedad
tiene capacidad de acción propia, ni por lo tanto tampoco la tiene la
ciudad[10]
. La ciudad de hoy también es, sin embargo, fruto de visiones
constructivistas y simplificadoras que tratan de moldear el entorno «desde
arriba», generando con ello múltiples desajustes empresariales y sociales.
Creemos, por lo tanto, que los manuales clásicos de urbanismo
minusvaloran el que pensamos que es el hecho clave en la formación de la
ciudad: la función empresarial. La función empresarial, como elemento
esencial del actuar humano que es, configura y da forma a la ciudad
mientras persigue sus objetivos, que no son otros sino los propios de los
ciudadanos y de los empresarios. Es, en consecuencia, el principio más
trascendental del hecho urbano, dado que permite comprender la ciudad a lo

largo del tiempo y de forma universal, y será por lo tanto el núcleo
alrededor del cual girará este libro. La concepción dinámica de la ciudad es,
en este sentido, primordial para comprender el papel protagonista que tiene
la empresarialidad en la creación urbana.
3. El individualismo metodológico aplicado a la ciudad
«La expresión “Individualismo Metodológico” fue acuñada en 1908 por
Joseph Schumpeter, por aquel entonces bajo la influencia de su maestro
Eugene Von Böhm-Bawerk»[11]
.
«Fue inventada por Joseph A. Schumpeter en 1908 en su distinción entre
individualismo metodológico e individualismo político. El primero prescribe una
forma de análisis económico que se inicia siempre a partir del comportamiento de los
individuos, mientras que el segundo es utilizado para designar un programa político
en el que la piedra angular de toda acción gubernamental debe ser la preservación de
la libertad individual»[12]
Como veremos, el individualismo metodológico, esto es, la toma de una
perspectiva individualista en el estudio de los fenómenos humanos, lejos de
negar los efectos sociales emergentes permite entender de qué manera estos
se forman y de qué manera las personas tejen sus relaciones con los demás.
La interacción y cooperación con otros individuos es inmanente al ser
humano, en especial al objetivo de satisfacer su subsistencia y al de lograr
su realización como ser complejo que es. Le permite, asimismo, alcanzar
sorprendentes niveles de prosperidad a través de mecanismos como la
división del trabajo, la competencia o el propio conocimiento[13]
.

En esta línea, observamos que la categoría de acción[14]
constituye el más
importante de los axiomas fundamentales de lo que Ludwig Von Mises
llamó Praxeología. Su análisis va a ser el que nos permita adoptar la
posición subjetiva, y con ello comprender de qué manera las personas
buscan alcanzar sus fines[15]
. El estudio de los medios disponibles, esto es,
al alcance de las personas y la valoración de los condicionantes legislativos
que los gobernantes imponen sobre ellos será clave a la hora de valorar las
posibilidades de una ciudad. En el ámbito de lo urbano, el medio por
excelencia es el suelo, que en su conjunto forma lo que llamamos territorio.
No es de extrañar, por lo tanto, que éste sea el elemento a través del cual la
normativa urbanística canaliza su control. El ciudadano empresario no se
verá coaccionado directamente por el Estado ni se verá aparentemente
afectada su función empresarial. Serán los medios para la materialización
de las soluciones urbanísticas y de los proyectos de infraestructuras y de
edificación los que se verán bloqueados por la acción legislativa y
planificadora de la administración. Estudiaremos más adelante al ciudadano
empresario actuando en la ciudad, y trataremos de detectar las barreras que
impone el Estado al uso de los recursos disponibles.
Pero antes conviene que distingamos dos situaciones básicas de la acción
empresarial en el ámbito de la ciudad o del territorio:
1. Aquella en la que el individuo pretende hacer ciudad (construir
calles, edificios residenciales, hospitales, parques, etc.) y en la que el
medio esencial para ello es el suelo[16]
.
2. Aquella en la que el individuo actúa en la ciudad ya construida, y en
la que los medios a su disposición también se ven afectados por la

legislación urbanística en la medida en que ésta no sólo condiciona las
formas de edificar, sino que también acota los usos y actividades
permitidos. En este caso, los medios que el empresario utiliza para la
acción empresarial son los distintos edificios de la ciudad, siempre
vinculados al terreno en el que se asientan y, por lo tanto, sometidos a
las correspondientes restricciones normativas.
El ciudadano empresario constituye, por lo tanto, la unidad mínima de
acción en la ciudad. Éste, sea individual o asociadamente, utilizará toda la
información a su alcance para detectar las oportunidades de ganancia que
permitan reducir los desequilibrios sociales en un proceso dinámico en
constante cambio. Cada acción del individuo forma parte de un proceso
continuo hacia nuevos equilibrios que, a su vez, producirán
transformaciones del entorno y subsiguientes reequilibrios. Este proceso
continuo tiene además la virtud de ser acumulativo, permitiendo así el
surgimiento de instituciones sociales esenciales para el progreso.
4. El individuo como ser social
Esta perspectiva individualista del mundo no es en ningún modo
incompatible con el hecho incontrovertido de que el individuo necesita de la
relación social para desarrollarse con plenitud y eficiencia. Ludwig Von
Mises sugiere que:
«El hombre moderno es un ser social, no sólo porque es impensable que pueda
satisfacer sus necesidades materiales aisladamente, sino también porque únicamente
la sociedad ha hecho posible el desarrollo de sus facultades individuales y de
percepción. El hombre es inconcebible como ser aislado»[17]
.

La ciudad, de hecho, es uno de los más claros ejemplos de ello, toda vez
que es producto de la individualidad como vía para la vida en comunidad.
Sin embargo, no debemos olvidar que esa vida en comunidad no es sino
fruto del deseo de satisfacer necesidades individuales, y que las necesidades
sociales, en último término, no existen como fenómeno irreductible, sino
que son suma y fruto de las particulares.
Es común el error de dotar de entidad propia al hecho social más allá de su
realidad fenomenológica. Esto conduce en muchas ocasiones a abusar del
intento de analizar la intrincada red de relaciones que conforma la sociedad
desde una perspectiva social. Se contempla así la sociedad como un ente
autónomo para actuar y para tomar decisiones que puedan ser juzgadas en
su conjunto como un elemento individual. Nuestra propia Constitución
adolece de este problema cuando, hablando de la «utilidad pública» o del
«interés social»[18]
como fenómenos no sólo ajenos al individuo sino de
importancia superior a él, pone las bases para crear los primeros desajustes
en el complejo entramado humano de la ciudad. También es cierto que los
ciudadanos pueden actuar llevados por la inercia de una determinada
sociedad o por un conjunto de personas, y puede afirmarse que la sociedad
tiene una influencia importante sobre la forma de actuar de los individuos,
pero es importante apuntar que tal inercia sólo es explicable desde el punto
de vista del individuo, y nunca como hecho social puro.
La ciudad, por lo tanto, es el lugar territorial en el que los individuos se
desarrollan gracias a su compleja interacción, creando de este modo eso que
llamamos sociedad y estableciendo ricos lazos de cooperación. Estas
relaciones surgen desde el principio de los tiempos, y tienen una de sus
expresiones más antiguas en la autodefensa coordinada de grupos y en las

primitivas formas de división del trabajo que posteriormente derivarían en
modernas organizaciones de división del conocimiento y de satisfacción de
las necesidades humanas a través de la empresarialidad y del comercio.
5. El Estado como encargado de la gestión del territorio
La administración pública actual tiene un dominio prácticamente absoluto
sobre la gestión del suelo en España. Esta situación no es un hecho
sobrevenido, sino que es consecuencia de un lento y paulatino incremento
del intervencionismo sobre la ciudad desde que se aprobaron las primeras
normas de policía, y que se ha ido acentuando con velocidad creciente a
partir de la aprobación de la primera ley de suelo en 1956.
Este cambio paulatino ha permitido el establecimiento de una cultura del
urbanismo dominada por una regulación estatal que todo lo abarca. A pesar
de lo evidente de los muchos e importantes desajustes que la intervención
estatal ocasiona, no es difícil imaginar que el urbanismo pueda desarrollarse
de forma armónica con la sola participación de agentes privados o, a lo
sumo, con un mínimo intervencionismo estatal que establezca unas
sencillas reglas de convivencia. Sin embargo, cuando pensamos en ello
pueden surgir algunas preguntas que no siempre tienen fácil respuesta:
¿quién ejecutaría entonces las calles o los parques?; ¿qué calidad de vida
tendríamos en una ciudad en la que cada cual pueda hacer lo que quiera con
la sola limitación de unas pocas leyes para la convivencia?; ¿habría
problemas de desabastecimiento de los servicios esenciales tales como
suministro de agua, luz, saneamiento o telecomunicaciones?
6. Estructura del libro

Comenzaremos este estudio con una escueta referencia a los principales
autores de la Escuela Austriaca de Economía y a sus aportaciones al
urbanismo para introducir los más importantes antecedentes doctrinales en
esta materia. Ayudados de la extensa teoría de esta escuela de pensamiento
liberal, trataremos de abordar los más relevantes principios económicos
aplicables al territorio, así como los hechos más destacables del fenómeno
urbano, que más adelante nos servirán para realizar un recorrido histórico
por la legislación urbanística española y para analizar el estado actual de la
legislación del suelo. Finalmente, focalizaremos nuestra atención en el
estudio de algunos de los efectos no deseados de la planificación central, así
como en algunos aspectos conflictivos de la convivencia en la ciudad
moderna.

Parte 1.
La economía de la ciudad

Capítulo 2
La razón de ser de la ciudad. Nacimiento y
crecimiento urbano
1. El nacimiento de la ciudad
Roberto Camagni, en su Manual de Economía Urbana, nos da una de las
claves para entender las causas económicas del nacimiento de la ciudad:
«para que alguien pueda vivir sin trabajar la tierra, es necesario que el nivel
de productividad de la agricultura sea tal que garantice un excedente
superior de cuanto es necesario para la subsistencia de los trabajadores
agrícolas»[19]
.
Hasta ese aumento de la productividad y hasta el consecuente logro de
excedentes, los agricultores no pudieron intercambiar, en un emplazamiento
fijo, sus productos, iniciando así una modesta división del trabajo y, con
ello, el nacimiento de los primeros asentamientos como lugares en los que
realizar transacciones comerciales con una mayor eficiencia y comodidad.
Pronto comenzó la «dialéctica ciudad campo»[20]
. Desde el punto de vista
del individualismo metodológico podemos intuir cómo algunos agricultores
intercambiaron sus primeros excedentes con personas que tenían otro tipo
de habilidades y de productos sobrantes, y que fue así como empezó una
paulatina mejora en las condiciones de vida. Fue así también como fue
configurándose poco a poco la especialización del conocimiento. Los

trabajadores, según su mayor o menor éxito en el mercado, percibían que
eran relativamente mejores que otros individuos trabajando ciertos oficios o
productos. El efectivo mecanismo de imitación también comenzó,
simultáneamente, a hacer su aparición. Se copiaban de los demás todos
aquellos modos y técnicas que se observaban como más eficientes. En la
ciudad la cooperación entre individuos surgía con mayor facilidad. Aquellos
que vieron que era más rentable intercambiar los excedentes de aquellos
productos en los que destacaban que dedicarse al autoconsumo fueron
adoptando las nuevas formas de trabajo que beneficiaban tanto a los más
eficaces trabajadores como a aquellos que no lo eran tanto y que veían que
se ponía a su disposición una variedad de productos antes inimaginable.
«Las ciudades existen porque los individuos no son autosuficientes»[21]
afirma O´Sullivan en otro manual clásico de economía urbana. Una vez
consolidada la economía del intercambio, los lugares para llevarlos a cabo
fueron proliferando y convirtiéndose paulatinamente en asentamientos
urbanos. «La mejor agricultura se hace en la ciudad»[22]
llegó a decir Carlo
Cattaneo.
Sin embargo, tal y como nos muestra la historia, el comercio de los
excedentes agrícolas no ha sido la única causa del surgimiento de las
ciudades. Son la búsqueda de seguridad y las distintas fuentes de riqueza y
prosperidad, cualesquiera que estas sean, las que atraen a los ciudadanos a
formar asentamientos urbanos. Minas, puertos o cruces de caminos
comerciales han sido lugares favorables para el nacimiento de una urbe, por
modesta que ésta fuese, y causa también, tras el agotamiento de los
recursos, de su propia extinción.

Menger también hace alusión a la razón de ser de los nuevos asentamientos.
Así lo menciona Darío Antiseri en la introducción al Método de las
Ciencias Sociales[23]
al observar que «por lo general los nuevos
asentamientos se forman de un modo no intencionado». «Los primeros
agricultores que ocupan un territorio y el primer artesano que se instala
entre ellos tienen por lo general ante sus ojos únicamente su propio interés
individual»[24]
La ciudad nació, por lo tanto, espontáneamente, como centro logístico del
campo, del comercio o de la producción. El campo, la mina y el puerto
alimentaban de productos la ciudad en la que se llevaban a cabo las
actividades comerciales, poniendo en marcha un sistema dinámico que no
dejaría de evolucionar hasta nuestros días gracias al círculo virtuoso de la
producción, el ahorro y la inversión. De este proceso emanan las tres
dimensiones que clásicamente se han utilizado para el análisis económico
de la ciudad: el crecimiento poblacional, el aumento de los ingresos y el
incremento del precio de la vivienda[25]
Que la ciudad no tenga una finalidad propia ha propiciado la confusión de
muchos de los teóricos de la planificación territorial, que han buscado en el
fenómeno urbano una función concreta que entender, sin percibir que la
ciudad es aquel lugar en el que se desarrolla la vida de los individuos
movidos por sus propios intereses y que por lo tanto es compleja y
cambiante. El propio Camagni afirma que la «finalidad (de la ciudad)[26]
sigue siendo un problema no resuelto»[27]
. Y es que ese empeño colectivista
de buscarle una función propia a la sociedad nos lleva a engaño, y hace que
unas veces percibamos la ciudad como un asentamiento para la defensa,
otras como un emplazamiento para el comercio, otras como un puerto

mercantil marítimo, otras como la moderna city financiera y otras como un
lugar para el turismo. La realidad es que estos patrones de ciudad son
reflejo estereotipado de las cambiantes necesidades del ser humano, que al
actuar crea instituciones que evolucionan ofreciendo distintas apariencias
del hecho urbano. Al calor de esa equivocada concepción finalista de la
ciudad y de un, quizá excesivo, «vicio ricardiano»[28]
, han surgido distintos
modelos[29]
y teorías de la ciudad.
Los procesos de eficiencia dinámica de la ciudad no surgieron porque
alguien los hubiese planificado, sino porque las personas, en buscan su
propio interés, comerciaron, colaboraron y, en definitiva, se coordinaron
dando forma a la ciudad. Esa configuración social y espacial responde a
millones de necesidades satisfechas gracias a la cooperación y al libre
intercambio de bienes. Por medio de estas interacciones, más o menos
espontáneas y más o menos planificadas, se ha ido creando la ciudad hasta
alcanzar la forma y la esencia de nuestros días. Más adelante trataremos de
explicar cuáles son los mecanismos económicos que subyacen tras las
decisiones individuales de este proceso, y cómo la planificación central
puede interferir negativamente en él. Por ahora, nos centraremos en el
análisis de la producción y desarrollo de la ciudad.
Las claves para entender esta evolución las encontraremos en el consejo de
Frédéric Bastiat de observar «lo que se ve y lo que no se ve»
[30]
, y en
entender de qué manera el ciudadano empresario actúa constantemente
detectando oportunidades de ganancia para su propio beneficio y el de su
entorno. Existen también sin embargo fuerzas que tienden a invertir la

dinámica de crecimiento de la ciudad: la limitación coactiva de los recursos
por parte del gobernante, la restricción de los distintos usos o la imposición
de decisiones gubernamentales que a lo largo de la historia se han
manifestado como obstáculos en forma de murallas que tienden a «encerrar
la ciudad y hacerla vivir sobre sí misma»,
[31]
son algunas de ellas.
No es casualidad que la ciudad sea el lugar en el cual más fácil y
eficientemente se produce la cooperación entre las personas. La cercanía de
los individuos y su interacción formando complejas redes de relaciones así
lo permiten. Eso han debido pensar y/o experimentar todos aquellos
individuos que, desde tiempos ancestrales, decidieron desplazarse a las
grandes poblaciones en busca de un futuro mejor. Cada nuevo individuo
que se incorpora a la ciudad, por nacimiento o por migración, no sólo
supone un cambio cuantitativo de la ciudad, sino que también modifica
cualitativamente su funcionamiento.
2. El cambio constante de paradigma en la ciudad
El funcionamiento de la ciudad, como institución social que es, responde a
complejas leyes que dan forma a su evolución y ponen en marcha un
intrincado orden de acciones e interacciones. Este conjunto configurador no
es inmutable, sino que se ve modificado a medida que la ciudad crece y se
transforma. Con el incremento de la población, se materializan nuevas
inversiones, la ciudad muta y su paradigma cambia. La dinámica de la
ciudad, y por tanto sus reglas intrínsecas de funcionamiento, se transforman
por su propio crecimiento, como si de un ser vivo se tratase. No es posible

aplicar los mismos criterios de funcionamiento y organización al pequeño
poblado burkinés de los Kassena que a una gran metrópoli asiática, y entre
estas dos realidades hay un enorme continuo de posibilidades cambiantes. A
medida que la población crece, las relaciones entre los ciudadanos se
multiplican exponencialmente, modificando así su propia esencia y
dificultando cada vez más un posible control centralizado de los recursos de
la ciudad. Las limitaciones de la planificación central se hacen cada vez
más patentes a medida que la ciudad se expande y se requieren normas
sencillas que permitan la interacción ciudadana en un entorno de seguridad
y certidumbre.
En los asentamientos más pequeños ni siquiera la propiedad está bien
definida. En los más primitivos «no se habían creado los conceptos de
“posesión” y “propiedad”, porque no habían sido necesarios, puesto que
uno de los rasgos esenciales (el derecho de excluir a otros) se convierte en
algo operativo sólo cuando hay mucha población y la escasez de recursos
genera competencia»[32]
. Se piensa que esto ocurre a partir de densidades de
75 a 150 personas por km2
. Hasta tal punto es así que «la práctica de
establecer títulos sobre las propiedades y considerarlos así como uno de los
activos es reversible si cesan de ser escasos o deseables»[33]
.
Como consecuencia de este cambio continúo de paradigma, observamos
significativas transformaciones surgidas de fenómenos económicos, como
la capitalización, la innovación tecnológica y el aumento del conocimiento
acumulado. El historiador Jan De Vries ha distinguido tres fases
consecutivas de urbanización. «La primera abarcaría de 1500 a 1700. Esta
fase iría seguida por otra, que estaría marcada por el sector público (y que
ha crecido constantemente hasta ahora)[34]
; por último, se iniciaría después

de 1750 una tercera fase caracterizada por la fuerte industrialización»[35]
.
Creemos que a esta tercera fase, y si las contrafuerzas estatales lo permiten,
le sucederá la tecnológica, que permitirá que, de la mano de la informática y
las telecomunicaciones, una cada vez mayor provisión de servicios privados
sean dados en la ciudad tal y como ya se puede adivinar observando la
llegada de empresas como Tesla, Uber o Airbnb.
3. El crecimiento de la ciudad
Al estudiar la ciudad podemos percibir dos formas de crecimiento: el
crecimiento cuantitativo, bien en extensión o bien en densidad, y el
crecimiento cualitativo, a través de la mejora de servicios, oportunidades de
relación, etc. En el origen de este último crecimiento, como veremos, están
las economías de escala, la capitalización y la división del trabajo. Incluso
podríamos hablar de una división del consumo, de manera que con el
crecimiento de la ciudad nos damos cuenta de que no necesitamos tener en
casa nuestro propio gimnasio, sino que podemos hacernos socios del de la
esquina compartiéndolo con otros usuarios.
4. El crecimiento en extensión de la ciudad
La doctrina de la teoría urbana moderna ha expresado en los últimos años
un desprecio por la expansión de la ciudad en extensión que ha ido en
aumento con la escalada de las visiones proteccionistas del territorio. Según
tales teorías, los crecimientos en extensión demandan un alto consumo de
recursos naturales y suponen un crecimiento «poco sostenible».

Esta aversión por la expansión de la ciudad lo fue antes por la
concentración. Dicen que la ciudad europea fruto de la Revolución
Industrial era un lugar oscuro y fuente de insalubridad y que ofrecía, por lo
tanto, unas condiciones de vida miserables. Sin embargo fue la que propició
la explosión demográfica[36]
de los siglos XVI y XVII, y fue polo de
atracción de miles de personas que buscaban en el entorno urbano un lugar
en el que labrarse un futuro mejor. Lo cierto es que, a la vista de las
estadísticas de mortalidad de la época, se constata que con el surgimiento de
las aglomeraciones hubo un aumento de la prosperidad muy considerable.
Para Hayek el crecimiento poblacional, lejos de ser fuente de problemas, es
una fuerza necesaria para el progreso: «nos hemos convertido en civilizados
por el incremento de nuestro número, así como la civilización hizo ese
incremento posible: podemos ser pocos y salvajes o muchos y
civilizados»
[37]
.
Y es por ello que la limitación actual del crecimiento de las ciudades, en
extensión o en densidad, acarrea grandes inconvenientes y dificulta el
progreso. La ciudad ha sido históricamente el principal elemento
aglutinador de población, a pesar de las trabas jurídicas que unos y otros
gobiernos han ido estableciendo a lo largo de los años. En 1700, 13
millones de personas se concentraban en ciudades, en 1800 eran 19

millones y en 1900 la cantidad se sextuplica alcanzando los 108,3
millones
[38]
. En 1980 se vuelve a triplicar la cifra, hasta llegar a los 301
millones. Simultáneamente, el número de grandes ciudades, de más de un
millón de habitantes, en el siglo veinte ha pasado de 9 a 110
[39]
. Nadie sabe
cuál es el límite natural de crecimiento de la ciudad
[40]
, y pareciera que, a
pesar de los malos augurios, no tiene límite para su eficiencia. La ciudad
muta con su tamaño y se adapta a los diferentes escenarios que genera su
propio crecimiento. Así lo podemos comprobar en grandes metrópolis como
Tokio o Ciudad de México, cuyo área de influencia alberga 38
[41]
y 21
[42]
millones de habitantes respectivamente. La función empresarial
característica de cada individuo busca en las nuevas situaciones novedosas
soluciones para cooperar, y si bien pudiera parecer que, tal y como ocurre
con la empresa privada, ciertas dimensiones son problemáticas para su
viabilidad, la ciudad en su espontaneidad se ha reinventado y se ha
redefinido una y otra vez. Esta percepción de la capacidad adaptativa de la
ciudad es compartida con autores como Markusen
[43]
y Alonso:
«Las ciudades…se han adaptado a las deseconomías derivadas
de su tamaño mediante la ampliación de su extensión urbana
para incluir subcentros, y permitir así el sostenimiento de las
economías de escala, la aglomeración, y la urbanización, al

tiempo que reducir la congestión, la contaminación y el aumento
de la renta de la tierra».[44]
Yendo más allá de Von Thünen, que modelizó la forma en la que
espontáneamente se generaba una estructura de anillos concéntricos de
valor en las explotaciones agrarias
[45]
, Markusen y Alonso, en una
adaptación de estos modelos agrarios a la ciudad, se percataron del
surgimiento de nuevos subcentros a medida que la ciudad crecía. Algo que
por otra parte es fácilmente observable de forma intuitiva. La saturación de
los centros neurálgicos genera automáticamente el incentivo para que surjan
otros nodos de atracción en la ciudad, ya sea por tratarse de lugares con
mejor acceso que el ya colapsado centro histórico, lugares relativamente
más baratos o lugares en los que importantes marcas comerciales se
establecen. Según el análisis que Henderson
[46]
realizó en 1974 acerca de los
tamaños y tipos de ciudad, se generaría una tensión entre la tendencia al
crecimiento de la ciudad como lugar de producción y el aumento de los
costes que ese mismo crecimiento supone finalmente (deseconomías). Esta
tensión y estos fenómenos, analizados por los pioneros del estudio
modelizado de la economía urbana, es también perceptible si tomamos la

teoría de la Escuela Austriaca de Economía como herramienta de
interpretación del fenómeno urbano.
Henderson también plantea el modelo para varias ciudades, y establece que
las distintas concentraciones poblacionales alcanzan un tamaño óptimo que
dará la misma utilidad
[47]
para todas ellas. Sin embargo, esto es ciertamente
discutible ya que, aunque exista una tendencia en la ciudad a alcanzar
ciertos equilibrios, el modelo de Henderson nos parece excesivamente
básico para explicar la compleja dinámica urbana y la enorme variedad de
fuerzas que lo componen.
Incluso los propios Fujita, Krugman y Venables reconocen en su manual de
economía urbana
[48]
que el modelo de Henderson es excesivamente simple y
que
«cuando llegamos a los grandes entornos espaciales de la
economía, el surgimiento y el crecimiento de áreas
metropolitanas enteras, regiones o incluso naciones, uno echa
de menos un argumento que pusiera más énfasis en los procesos
no controlables manejados por una “mano invisible”»[49]
.
El monocentrismo o, incluso, el pluricentrismo, tal y como es concebido por
Henderson y Alonso, son simplificaciones que nada tienen que ver con la

auténtica naturaleza de las ciudades. En la ciudad, cada actividad, por
modesta que sea, ejerce una atracción «gravitatoria» sobre las demás
personas y sobre su capacidad empresarial, que será de mayor o menor
intensidad en función de la fuerza económica y empresarial que posea, y de
la valoración subjetiva que de ella hagan los demás ciudadanos y
empresarios. Estas fuerzas de atracción y repulsión afectarán de diferente
forma a los precios del suelo, de las viviendas y de los demás inmuebles.
No es, por lo tanto, el centro de las ciudades en sí mismo el que ejerce
mayor o menor atracción, sino las actividades que en éste se implantan. En
tanto que lugar en el que se suelen localizar mayor número de ellas y de un
valor añadido habitualmente superior, el centro ejerce mayor atracción
sobre ciudadanos y empresarios. Pero en tanto que generadora de relaciones
sociales, comerciales y/o productivas, todas las actividades producen
atracción o repulsión de otras actividades humanas. Todas ellas son
atracciones «gravitatorias» heterogéneas en su intensidad. Incluso la teoría
del Lugar Central de Christaller y Lösch adolece, aunque en menor medida,
de ese problema, al insistir de alguna forma en que sean discretas y no
continuas las fuerzas centrífugas o centrípetas emanadas de los nodos
productivos más importantes de la ciudad.

De esta forma, una granja alejada de la ciudad puede ser un polo de
atracción intenso para ciertas actividades como una fábrica de piensos. Un
céntrico centro comercial será un importante punto de atracción de
consumidores y de vendedores al por mayor, si su idea empresarial es
exitosa. Otros empresarios que adviertan oportunidades comerciales al calor
de esa fuerza atractiva del centro comercial pueden emplazarse en las
proximidades, generando de esa forma nuevos equilibrios y modificando
los existentes. De este modo, un hipermercado de renombre que se sitúe en
una zona degradada de la ciudad puede ser una fuerza totalmente
transformadora del entorno. Y un vendedor de frutos secos ubicado en un
modesto comercio ejercerá una modesta pero perceptible influencia sobre
su vecindario. Así, la ciudad se configura por millones de interacciones que
de forma dinámica y cambiante se producen a lo largo de todo su territorio
alcanzando una complejidad tal que es imposible de reflejar con exactitud
en modelo matemático alguno. Se comprenderá entonces que las normas
urbanísticas puedan afectar a este flujo de interacciones, y que un exceso
planificador ocasionará tensiones y desajustes de gran calado en el
funcionamiento de la ciudad.
Algo así ocurre, por ejemplo, cuando una empresa manufacturera,
advirtiendo una necesidad ciudadana no cubierta, quiere ubicarse en la
ciudad y se encuentra con que el uso industrial no está autorizado en ese
lugar porque así lo indica el planeamiento vigente. Los perjuicios
económicos que esta decisión administrativa puede ocasionar son enormes,
siendo que además suelen responder a motivaciones políticas o a excesos
técnicos que, cargados de arrogancia, tratan de planificar la ciudad y, con
ello, la vida de los demás. La tecnología actual permite que se habiliten
medidas correctoras que minimicen o incluso eliminen las externalidades
negativas producidas por cierta actividades, siendo, por lo tanto, innecesario

y altamente ineficiente impedir los usos relacionados con actividades
productivas per se, y no exclusivamente cuando sean fuente real de
molestias, insalubridad o peligro. Sin embargo, es práctica habitual en los
planeamientos españoles indicar qué actividades pueden desarrollarse y
cuáles no. Más grave aún es la situación derivada de la implantación de
zonificaciones con intenciones puramente planificadoras y de
«ordenación», tal y como ocurre cuando quieren separarse usos
perfectamente compatibles. Es el caso de la segregación entre el uso
turístico y el residencial[50]
de algunos destinos vacacionales, o entre el uso
deportivo y el turístico, por poner sólo algunos ejemplos.
Actualmente, por lo tanto, podemos decir que las limitaciones jurídicas al
crecimiento y al libre uso del suelo dificultan gravemente la expansión y la
transformación natural de las ciudades. Y esto es así precisamente porque la
flexibilidad es uno de los elementos fundamentales que un planeamiento
debe albergar, de forma que los empresarios puedan ofrecer soluciones
variadas a los variados y cambiantes problemas que permanentemente
surgen en el ámbito urbano. Como veremos más adelante, abogamos porque
las normas creen marcos de convivencia, y no rígidos entornos regulados
como los actuales, que bloquean la evolución de la ciudad.
La ciudad planificada centralmente, en lugar de proteger la necesaria
libertad de acción de empresarios y ciudadanos, es víctima de la «fatal
arrogancia»[51]
del planificador, que controla totalmente los recursos
territoriales, rigidizando con ello las posibilidades de transformación urbana
e impidiendo una oferta inmobiliaria acorde a la demanda real.
De acuerdo a un informe del año 2013 de la Comisión Nacional de la
Competencia, la frontera urbanística que limita el suelo edificable es una
imposición gubernamental que controla los fallos de mercado propios del
libre desarrollo del suelo[52]
. Nosotros sin embargo, mantenemos la tesis de

que, en la medida de lo posible, debe ser el mercado el que provea las
soluciones adecuadas para un crecimiento equilibrado y adaptativo, y debe
ser éste, junto con las correspondientes normas de convivencia, el que
posibilite la formación de una ciudad próspera.
Así, una de la mayores disfuncionalidades de la ciudad actual es la de dejar
en manos de políticos y funcionarios la posibilidad de intervenir en los
recursos territoriales de forma indiscriminada y sin prácticamente límite
legislativo alguno, propiciando de esta forma que las necesidades de los
ciudadanos no puedan ser convenientemente satisfechas.
5. El crecimiento en densidad de la ciudad. Crecimientos disruptivos de
la ciudad.
En el año 2014 en la ciudad de Madrid se elaboró un anteproyecto para la
instalación de dos torres residenciales con una superficie edificable total de
175.365 m2
en los terrenos que ocupaba el estadio de fútbol Vicente
Calderón. Ante esta posibilidad, las quejas de los vecinos, en un caso
paradigmático de resistencia social al cambio, no tardaron en aparecer.
Según publicó la prensa nacional, los vecinos consideraban que los
servicios públicos de la zona llegarían al colapso debido al incremento en la
afluencia de usuarios que acompañaría a la puesta en marcha de estas
nuevas edificaciones[53]
.
Cuando Von Thünen, allá por 1826, estudió el comportamiento de los
agricultores en el campo, percibió adecuadamente que cuanto más se
alejaba uno del centro de la ciudad, menos valor tenían las parcelas. Esto
era así porque más tiempo y mayores costes de transporte eran requeridos
para desplazarse al centro[54]
. Incluso observó que, cultivado un terreno, se
obligaba en cierto modo al siguiente agricultor a establecerse aún más
alejado del centro. Lo que, sin embargo, no pareció ver el bueno de Von

Thünen es que cuando un agricultor ponía en cultivo un terreno,
transformaba el entorno hasta el punto de que los predios limítrofes veían
incrementados sus precios. Esta modificación empresarial del suelo,
localizada en un determinado lugar, es fuente de transformación de la
ciudad, e incluso del nacimiento de nuevos centros neurálgicos. La ciudad
se ve transformada a medida que la empresarialidad se establece, de tal
manera que la ciudad no intervenida es susceptible de estar constituida por
un continuo y cambiante conjunto de centros neurálgicos, unos más
valorados y otros menos, que se forman en función de los diversos intereses
que puedan suscitar en el ciudadano. Esto nos aleja del monocéntrico y
estático modelo de Von Thünen que, a pesar de sus carencias, tiene un
indudable interés como esquema simplificado, en favor de un continuo y
cambiante espacio pluricéntrico.
Otro tanto hizo Alonso[55]
cuando, aplicando los estudios de Von Thünen a
la ciudad, estudió las distancias a los distritos financieros[56]
, sin tener en
cuenta la naturaleza dinámica de la ciudad no planificada, en la que
continuamente pueden surgir nuevos edificios o actividades
transformadoras del entorno. Especial relevancia tiene el fenómeno de
capitalización urbana que puede presentarse de distintas formas. En el caso
de la torres del Estadio Vicente Calderón, en forma de importantes bienes
de consumo edificatorios y con la consecuente llegada de nuevos vecinos
que, lejos de colapsar el entorno, permitirán que éste alcance desarrollos
superiores de una forma extraordinariamente rápida. En otras ocasiones, en
forma de bienes de equipo[57]
como centros comerciales, fábricas o centros
logísticos.

6. La transformación creativa de la ciudad
La incesante transformación que sufre la ciudad, y que comúnmente se
produce de forma paulatina, se ve extraordinariamente acelerada, e incluso
revolucionada, con estas grandes llegadas de capital en forma de nuevos e
importantes edificios. No somos muy amigos del término «destrucción
creativa» popularizado por Schumpeter[58]
en su libro Capitalismo,
Socialismo y Democracia[59]
, debido a la connotación negativa que sugiere,
y a que entendemos que refleja solo parcialmente las consecuencias de la
irrupción de nuevas soluciones empresariales. Consideramos en esta línea
más adecuado emplear el término «transformación creativa», por cuanto
cualquier innovación, o irrupción arquitectónica en nuestro caso, produce
una transformación en las condiciones del entorno que, lejos de ser
destructora per se, es, en muchos de los casos, reconducible hacia mayores
oportunidades de ganancia.
Eso sí, para ello, y siguiendo con nuestra tesis, será necesaria una
legislación urbanística flexible que permita que cada empresario pueda
llevar a cabo la adaptación de su negocio a las nuevas circunstancias.
Veámoslo siguiendo el citado caso de las torres proyectadas sobre los
terrenos del estadio Vicente Calderón de Madrid:
¿Cómo afectará al entorno la irrupción de estos grandes edificios
residenciales si contamos con una legislación y una planificación
urbanísticas altamente intervencionistas?:
1. En una primera instancia, la llegada de los nuevos habitantes
supondrá un indiscutible impacto en el entorno, cuya principal
manifestación será un aumento de la demanda de los productos
ofrecidos en la zona, creando una saturación y probablemente una

rotura de stock en la provisión de muchos de los servicios. Los
supermercados se verán afectados por una importante sobre-demanda.
Lo mismo ocurrirá con los servicios médicos, con el tráfico y con
cualquier otro servicio prestado hasta el momento.
2. Una vez los empresarios detecten este desajuste en el mercado, y
llamados por las nuevas oportunidades de ganancia, buscarán
satisfacer a los demandantes de productos y servicios con una mayor
producción; sin embargo se verán obstaculizados por la dificultad,
cuando no imposibilidad, de poner en marcha nuevos negocios o de
ampliar los existentes, debido a la rigidez de la normativa, que limitará
los cambios de uso, las ampliaciones o las simples transformaciones.
Se bloqueará de este modo el proceso adaptativo empresarial mediante
la limitación administrativa de los usos y del aprovechamiento
urbanístico, y el empresario se verá impedido para utilizar los medios
territoriales que hay a su disposición para satisfacer la demanda
creciente. La burocracia alarga los procedimientos más allá de
cualquier rentabilidad posible, y la inseguridad jurídica genera también
importantes incertidumbres que minarán la capacidad adaptativa de la
ciudad. De manera que unas normas excesivamente intervencionistas
facilitarán la saturación de la oferta, sin que esta pueda adaptarse a las
nuevas circunstancias. El resultado de todo ello serán altos precios,
escasez y baja calidad en los productos.
¿Qué ocurrirá sin embargo cuando la irrupción de los nuevos edificios
residenciales se produzca en lugares en los que la legislación es flexible?
1. Al igual que en la primera hipótesis planteada, en una primera
instancia la llegada de los nuevos habitantes supondrá un indiscutible
impacto en el entorno, cuya principal manifestación será un aumento
de la demanda. Sin embargo, en esta ocasión, y gracias a la flexibilidad

del mercado, el problema podrá ser anticipado por empresarios atentos
y, en el peor de los casos, la demanda podrá ser satisfecha a posteriori
cuando ésta sea evidente.
2. Una vez los empresarios detecten este desajuste en el mercado, y
llamados por las nuevas oportunidades de ganancia, buscarán
satisfacer a los demandantes. De esta forma, aumentarán su stock,
abrirán nuevos negocios, ampliarán los existentes y ofrecerán nuevos
servicios. Lo mismo ocurrirá con todo tipo de dotaciones y
equipamientos, permitiendo así que los servicios crecientemente
demandados se vean satisfechos.
De modo que la construcción de nuevos edificios residenciales, comerciales
o de cualquier otro tipo en un barrio, ciudad o pueblo, es en sí misma
positiva si se hace en condiciones de libertad y en mercados no
intervenidos, dado que bajo esas circunstancias su implantación tratará de
satisfacer las demandas vecinales y supondrá una nueva transformación del
entorno, que a su vez permitirá la aparición de nuevas y múltiples
oportunidades de ganancia. Todo ello, como decimos, requerirá de un
entorno legal flexible, que permita que los empresarios adapten sus
propiedades a las nuevas necesidades: desde colegios y hospitales hasta
polideportivos, tiendas de comestibles o lugares de ocio.
Aunque el famoso economista Alfred Marshall no hace referencia explícita
a este fenómeno, sí que hace una interesante descripción de la ciudad y de
su funcionamiento desde una perspectiva individualista. En sus Principios
de Economía[60]
pone el siguiente ejemplo que permite percibir la naturaleza
dinámica y en continua transformación de la ciudad:

«Si el valor de la tierra en, por ejemplo, Leeds se eleva debido a
una mayor competencia por ella debido a las tiendas,
almacenes, hierro, etc.; Entonces un fabricante de lana que
viese aumentar sus gastos de producción, podría mudarse a otra
ciudad o al campo; Y de esa forma abandonar los terrenos en
los que trabajaba para que allí se construyan tiendas y
almacenes, para lo cual la situación de la ciudad es más
valiosa. El ahorro en los costes del terreno que conseguirá al
trasladarse, junto con otras ventajas del cambio, compensará
sus desventajas. Analizando si valdría la pena hacerlo, el valor
de alquiler de su fábrica se contabilizaría entre los gastos de
producción de su tela»[61]
.
7. Las necesidades de suelo para la expansión
Más adelante abordaremos el caso de la Barcelona amurallada de 1854, que
es un ejemplo especialmente adecuado de lo antedicho. Tal y como
veremos, Barcelona era una ciudad eficazmente fortificada por una muralla
perimetral. Este elemento defensivo, pero limitante, imposibilitaba la
atención de las múltiples demandas de espacio que el crecimiento de una
ciudad requiere. La situación de colmatación que alcanzó la ciudad con los
años redujo incluso los movimientos internos más básicos y necesarios,
impidiendo toda transformación empresarial posible.
Actualmente ocurre algo parecido. El suelo sigue siendo un recurso
fundamental, necesario para llevar a cabo las más variadas actividades
humanas, desde las productivas hasta las sanitarias, pasando por las de ocio,
recreo y deporte. Además, es un elemento especialmente abundante en
nuestro país[62]
y, sin embargo, intensamente limitado. Conocer cuál es la
cantidad de suelo que sería necesaria para que una ciudad funcione
adecuadamente y pueda prosperar está en el centro del actual debate
económico y medioambiental. El miedo a un consumo excesivo de recursos
y a la expansión urbana sin control es el argumento habitualmente

esgrimido por los planificadores más conservadores para establecer fuertes
restricciones al crecimiento. Sin embargo, como ya hemos visto, estas
políticas intervencionistas, llevadas al extremo, reducen radicalmente la
disponibilidad de los recursos territoriales y generan con ello importantes
disfuncionalidades sociales, al impedir que se puedan satisfacer las
necesidades de los ciudadanos.
Por ejemplo, en el caso de la vivienda, el planificador, mediante un
imposible cálculo económico, decide si hay o no suficiente stock de
viviendas vacías para satisfacer la demanda actual y limita, en función de
sus resultados, la cantidad de suelo urbano disponible. Lo mismo hace con
las viviendas futuras que dependerán de las previsiones poblacionales
hechas por los distintos institutos demográficos. Todo este proceso, en
apariencia cargado de racionalidad, esconde sin embargo dos graves errores.
El primero, el de la imposibilidad de las previsiones poblacionales futuras,
en el que abundaremos más adelante. El segundo, el hecho de que para que
el consumidor pueda elegir el producto que más se ajusta a sus necesidades
debe haber una oferta mucho mayor que la correspondiente a igualar
estricta y cuantitativamente la oferta a la demanda existente.
El ordenamiento jurídico actual contempla las ampliaciones de las ciudades
en función de dudosas previsiones poblacionales realizadas por la
administración. Esto, que a primera vista pudiera tener un sentido, se
presenta realmente ineficiente cuando tenemos en cuenta la naturaleza del
mercado. Estos cálculos adolecen de un problema inicial: buscan incorporar
a la ciudad el suelo urbano necesario para acoger los aumentos
poblacionales estimados. De esta manera, nos encontramos con que los
incrementos actuales de suelo urbano en España no permiten que pueda
llevarse a cabo adecuadamente el proceso de competencia empresarial
necesario, debido a su insuficiencia.

Por otro lado, la expansión de la ciudad basada en cálculos poblacionales no
sólo es ineficaz a la hora de alcanzar el objetivo buscado, debido a la
imposibilidad fáctica de adivinar el futuro, sino porque, en caso de
alcanzarlo, no permitirá que el mercado suministre la producción y variedad
necesarias para lograr entornos de competencia.
Ni las previsiones de crecimiento poblacional son posibles, ni una estricta
reclasificación de suelo ajustada a la población futura prevista será
adecuada para satisfacer la compleja demanda de productos urbanos. En
este sentido, los profesores Paul Romer[63]
y Alain Bertraud de la
Universidad de Nueva York han constatado que sólo aumentos de la oferta
de suelo urbano del orden del que se dio en el Nueva York de 1811,
multiplicando por siete su superficie urbana, pueden satisfacer la demanda,
garantizando una oferta de suelo suficientemente grande para el desarrollo
de un extenso mercado inmobiliario. Sólo de esta forma se pudo satisfacer
las expectativas de los consumidores y favorecer una evolución del suelo
urbano sin oligopolios ni artificiales tensiones especulativas.
Por otra parte, la escasez de suelo trae consigo incrementos importantes de
precios y bajas calidades en el producto inmobiliario ofertado. Sin suelo
urbano suficiente, a su vez, el coste de crear zonas verdes y superficies de
esparcimiento aumenta significativamente, repercutiendo de forma
importante en el precio final de la vivienda y de otros bienes inmuebles. Un
suelo urbano escaso conduce, a su vez, a un aumento de la presión por
colmatar el territorio, y obliga a establecer ulteriores políticas coactivas que
impongan espacios libres destinados a parques, plazas y jardines. La falta
de suelo urbano disponible también supone una presión excesiva sobre los
inmuebles antiguos, ya que el incremento de precios provoca que el precio
del suelo supere en algunos casos el valor que los ciudadanos otorgan a
algunos edificios con especial valor histórico artístico. Esta escasez es, por

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