diapositivas de introduccion a la netdologia de avaluos

1. Modulo I
Fundamentos y Métodos de
los Avalúos Inmobiliarios

2. Incidencia del Suelo en la
Actividad del Avaluó

3. Generalidades sobre el
Suelo
¿Que es el Suelo?
Es una cubierta delgada sobre la tierra que consiste en una
mezcla, material orgánico, organismos vivientes, aire y
agua y soporta el crecimiento de la vida de las plantas.

4. Un buen suelo común se
compone
aproximadamente de:
1. 45% de minerales
2. 25% de aire
3. 25% de agua y
4. 5% de materia orgánica

5. Propiedades del suelo
1. Textura
2. Estructura
3. Humedad
4. Contenido biótico
5. Composición química

6. Textura
La textura esta
determinada por la
cantidad de partículas
minerales en su interior.
Así las partículas mas
grandes son las de
grava, luego siguen la
arena, sedimentos, y las
arcilla.

7. Estructura
La estructura del suelo se refiere a
la forma en que varias partículas
de suelo se aglomeran entre si.
1. Los suelos arenosos poseen
una estructura granular
porque las partículas no
adhieren con facilidad.
2. Los suelos arcillosos poseen
una estructura agregada
porque sus partículas se
aglutinan.

8. ¿Cómo es un buen suelo
Un buen suelo es el DISGREGABLE puesto que
sus partículas se separan con facilidad

9. Perfil del suelo
Es una serie de capas horizontales
que difieren en su composición
química, propiedades físicas,
tamaño de las partículas y
cantidad de la materia orgánica.
Cada capa reconocible se
denomina horizonte.

10. Tipos de Horizontes
1. Horizonte cero: es una capa de materia orgánica no descompuesta en la
superficie del suelo.
2. Horizonte A: es la capa superficial del suelo y contiene mas nutrientes y
materia orgánica que las capas mas profundas. Puede medir entre un
centímetro y un metro.
3. Horizonte B: se denomina SUBSUELO. Posee menos materia orgánica y
microorganismos que el A. Sin embargo posee acumulaciones de niveles
mas altos.
4. Horizonte C: es el área por debajo del subsuelo y es el material parental
desgastado.

11. Los tres tipos de suelo mas
importantes
1. Pastizales
2. Bosques
3. Desiertos

12. Degradación mundial del
suelo
El hombre ha utilizado los suelos para:
1. Agricultura
2. Pastoreo
3. Producción de leña para combustible
4. Silvicultura

13. Causas de la contaminación del suelo
Pesticida
Hidrocarburos
Contaminación por metales pesados
Deforestación

14. Erosión de los suelos
Este proceso es el resultado de la remoción y transporte de las
partículas del suelo por acción del agua o del viento.
Según el origen pueden diferenciarse dos tipos principales:
1. Erosión geológica o natural.
2. Acelerada o antrópica: constituye una de las problemáticas de
mayor gravedad en las áreas de cultivo y se debe a las distintas
actividades desarrolladas por el hombre.

19. Terrazas

20. TERRENO
• TOPOGRAFIA: PLANA INCLINADA ACCIDENTADA
• FORMA: REGULAR IRREGULAR
• FRENTE: METROS LINEALES
• FONDO: METROS LINEALES
• SUPERFICIE: METROS CUADRADOS
• ANCHO DE VIAS O VIAS: METROS LINEALES
• SERVICIOS PUBLICOS: AGUA POTABLE
ALCANTARILLADO SANITARIO ALCANTARILLADO
PLUVIAL ENERGIA ELECTRICA TELEFONO – FIBRA
OPTICA GAS

21. MATERIAL CALZADA: SEGÚN TABLA N° 1
ORIENTACIÓN: BUENAR REGULAR MALA
UBICACIÓN MANZANO/CUADRA: BUENA
REGULAR MALA
POSIBILIDADES DE USO: BUENA REGULAR MALA
CALIDAD DEL SUELO: BUENA REGULAR MALA
JERARQUIA DE VIAS: AVENIDA CALLE PASAJE

22. ♦ACERA: SI EXISTE
CORDON
MATERIAL: TIERRA, CEMENTO, CERAMICA, OTRO
♦CALZADA: MATERIAL: CEMENTO, ASFALTO, ADOQUIN,
LOSETA, PIEDRA, RIPIO, TIERRA
♦AVALUO DEL TERRENO: RESULTADO DE LA
MULTIPLICACION DE LA SUPERFICIE DEL TERRENO POR EL
COSTO ESTIMADO DEL SUELO EN LA ZONA (*)
ISOPRECIO + PONDERACIÓN (*)

23. ISOPRECIOS
VALOR COMERCIAL PROMEDIO DEL SUELO DETERMINADO POR EL
MERCADO EN LA ZONA EN LA QUE SE EFECTUA EL AVALUO.
Fuentes de consulta:
- Avisos de prensa, liquidaciones de bancos - Comerciales, bienes raíces
e inmobiliarias - Internet - Abogados y notarios - Constructores -
Evaluadores - En el lugar, avisos, vecinos y otros - Investigación propia
como comprador - Otros
Homologación:
Comparación con terrenos similares en la misma zona en los que se
tiene certeza del valor del predio como reciente venta, o valor
estimado para venta de edificaciones.
LOS EVALUADORES DEBEN MANTENER UN REGISTRO AL DIA DE LA
VARIACION DE PRECIOS DEL SUELO.
LA VALORACIÓN DEL SUELO SIRVE PARA DETERMINAR LOS VALORES

24. CLASIFICACIÓN DE INMUEBLES, EDIFICACIONES:
• EDFICACIONES CON ESTRUCTURA DE HORMIGON ARMADO, LADRILLO,
ACABADOS DE LUJO, CLIMATIZACION ( VIDA UTIL ESTIMADA 90 AÑOS ).
• EDIFICACIONES CON ESTRUCTURA DE HORMIGON ARMADO, LADRILLO,
ACABADOS DE PRIMERA ( VIDA UTIL ESTIMADA 80 AÑOS ).
• EDIFICACIONES CON ESTRUCTURA DE HORMIGON ARMADO, LADRILLO,
ACABADOS DE SEGUNDA O ESTANDAR (VIDA UTIL ESTIMADA 60 AÑOS ).
• EDIFICACIONES CON ESTRUCTURA DE MADERA O MUROS PORTANTES DE
LADRILLO O ADOBE, ACABADOS ECONOMICOS ( VIDA UTIL ESTIMADA 40
AÑOS).
• EDIFICACIONES DE INTERES SOCIAL CON O SIN REVOQUES, PISO DE CEMENTO
( VIDA UTIL ESTIMADA 30 AÑOS).
• EDIFICACIONES AUTOCONSTRUIDAS CON TECNOLOGIA PROPIA Y MATERIALES
LOCALES ( VIDA UTIL ESTIMADA 20 AÑOS ).
• EDIFICACIONES PRECARIAS O TEMPORALES CON MATERIAL RECICLADO ( VIDA
UTIL ESTIMADA MENOS DE 10 AÑOS ).

34. ANALISIS DE LA INFORMACION DISPONIBLE:
• PLANOS DE CONSTRUCCION / DEL TERRENO
Aprobaciones y firmas de profesionales
• DOCUMENTOS DE PROPIEDAD
Testimonio y Folio Real
• REGISTROS
Solo para terrenos
VERIFICACION DE LA INFORMACION OBTENIDA
MEDIANTE:
• RELEVAMIENTOS FISICOS
Mediciones y topografía
• FOTOGRAFIAS
Vistas relevantes
• CERTIFICACIONES
Verificar autenticidad sin certificarla
METODOLOGÍA DEL PROCESO DE EVALUACIÓN
INVESTIGACIONES ADICIONALES:
• VALOR HISTORICO
Revisión de documentos
• USOS PERMISIBLES
Revisión de normas municipales
• ESTADO DEL INMUEBLE
Evaluación personal

35. MANUAL DE EVALUACIÓN
UBICACIÓN DEL INMUEBLE
1. DEPARTAMENTO
2. MUNICIPIO
3. CIUDAD
4. AVENIDA O CALLE, NUMERO ZONA
CONSTRUCCIONES
1. NUMERO DE PLANTAS
2. USO DE CADA PLANTA
3. MATERIALES: CIMIENTOS:
HORMIGON ARMADO
PIEDRA Y CEMENTO

36. ESTRUCTURA:
HORMIGON ARMADO ADOBE LADRILLO
MADERA METAL
MUROS:
LADRILLO ADOBE CEMENTO MADERA
METAL
TABIQUES:
LADRILLO ADOBE ESTUCO MADERA
VIDRIO METAL

37. CUBIERTA:
HORMIGON ARMADO
TEJA SOBRE MADERA
TEJA SOBRE METAL
PLANCHA DE ZINC SOBRE MADERA
PLANCHA DE ZINC SOBRE METAL FIBROCEMENTO
SHINGLE
PAJA
REVOQUES INTERIORES: YESO, CAL/CEMENTO NO EXISTE
REVOQUES EXTERIORES: YESO, CAL/CEMENTO NO EXISTE

38. PUERTAS:
MADERA
METAL
ALUMINIO
VENTANAS:
MADERA
METAL
ALUMINIO
CRISTAL
PISOS: MADERA MACHIMBRADA, CERAMICA
CEMENTO MOSAICO TIERRA

39. CIELOS:
YESO
PLANCHA PLASTOFORMO U OTRO
TELA
NO EXISTE
ACABADOS:
REVESTIMIENTO AZULEJO
REVESTIMIENTO MADERA
OTRO REVESTIMIENTO
CRISTALES VIDRIOS
ARTEFACTOS SANIT. COLOR
ARTEFACTOS SANIT. BLANCOS
PINTURA
DETALLAR OTROS

40. INSTALACION ELECTRICA:
EMPOTRADA
SOBREPUESTA
NO EXISTE
INSTALACION SANITARIA:
COMPLETA
BASICA RED PUBLICA
PILETA POZO CIEGO
NO EXISTE
INSTALACIONES ESPECIALES:
CALEFACION CENTRAL
AIRE ACONDICIONADO ASCENSOR
RED DE GAS
ENERGIA SOLAR

41. 1. ANTIGÜEDAD: ESTIMAR SOBRE LA
BASE DE DOCUMENTOS DE
PROPIEDAD Y PLANOS. ESTIMAR
VIDA UTIL DE ACUERDO A
CLASIFICACION DE INMUEBLES.
2. ESTADO DE LA CONSTRUCCION:
BUENO
REGULAR
MALO

42. OBSERVACIONES:
ASPECTOS IMPORTANTES QUE PUEDEN MODIFICAR EL VALOR
DEL INMUEBLE
FACTOR DE COMERCIABILIDAD:
ALTO
NORMAL
BAJO
AVALUO DE LA CONSTRUCCION:
SUMATORIA DE LAS SUPERFICIES DE CADA PLANTA,
MULTIPLICADA POR EL VALOR UNITARIO CORRESPONDIENTE
AL VALOR DE REPOSICION:
Costo de la edificación a precios actuales

44. AVALUO TOTAL DEL INMUEBLE
SUMA DEL VALOR DEL TERRENO Y DEL VALOR DE LA
CONSTRUCCION.
ELEMENTOS ADICIONALES
MENCION DE LOS ELEMENTOS ADICIONALES EXISTENTES:
POZOS DE AGUA
TRANSFORMADORES ELECTRICOS
BOMBAS DE AGUA
MUROS DE CONTENCION
OTROS
EL VALOR DE LOS ITEMS DEBE SUMARSE SEPARADAMENTE
AL VALOR DE LA CONSTRUCCION

45. FOTOGRAFIAS
ACOMPAÑAR POR LO MENOS DOS FOTOGRAFIAS
DEL INMUEBLE, UNA EXTERNA Y UNA INTERNA
CROQUIS DE UBICACIÓN
EN HOJA TAMAÑO CARTA REALIZAR UN DIBUJO A
MANO ALZADA DE LA UBICACIÓN DEL INMUEBLE
A UNA ESCALA APROXIMADA DE 1: 1000

46. INFORMES DE AVALÚO Y FORMA DE PRESENTACIÓN
CADA TIPO DE AVALUO, TIENE UN DIFERENTE FORMATO DE
PRESENTACION:
1. INSTITUCIONES BANCARIAS Y CREDITICIAS, PRESENTACION FORMAL
DE ACUERDO A SUS NORMAS, VALOR IMPONIBLE, VALOR
COMERCIAL Y VALOR DE REPOSICION, DEPRECIACION, VALOR DE
LIQUIDACIÓN.
2. PROPIETARIOS DE BIENES INMUEBLES, PRESENTACION FORMAL
CONSIDERANDO UNICAMENTE EL VALOR COMERCIAL PUDIÉNDOSE
MENCIONAR EL VALOR IMPONIBLE PARA EFECTOS COMPARATIVOS.
3. COMPRADORES Y VENDEDORES DE BIENES INMUEBLES,
PRESENTACION FORMAL O INFORMAL DEPENDIENDO DEL CASO,
CONSIDERANDO UNICAMENTE EL VALOR COMERCIAL.

47. RESUMEN EJECUTIVO
PRESTATARIO
PROPIETARIO
TIPO DE INMUEBLE
UBICACION
ZONA
LOCALIDAD
CODIGO CATASTRAL
ZONA TRIBUTARIA
DESTINO O USO
SUPERFICIE DEL TERRENO
SUPERFICIE CONSTRUIDA
DOCUMENTOS CONSULTADOS
VALOR COMERCIAL
VALOR CATASTRAL
VALOR DE LIQUIDACION (*)

48. TARIFAS USUALES
LAS INSTITUCIONES BANCARIAS Y CREDITICIAS SUELEN TENER
TARIFAS FIJAS UNITARIAS DEL ORDEN DE US$. 50 A US$ 80.
LAS TARIFAS PARA TRABAJOS SOLICITADOS POR
PROPIETARIOS DE INMUEBLES SE ESTABLECEN PARA CADA
CASO, EN RANGOS SIMILARES A LOS ESTABLECIDOS POR LAS
INSTITUCIONES BANCARIAS.
LOS TRABAJOS PARA OPERADORES DE BIENES RAICES
PUEDEN TENER TARIFAS MENORES, ESPECIALMENTE SI NO SE
PRESENTA UN INFORME ESCRITO.

49. PARA EFECTOS INFORMATIVOS SE PRESENTA LAS
SIGUIENTES ESCALAS QUE PUEDEN SER APLICADAS
PARA CADA CASO:
EDIFICACIONES
MEDIAS AGUAS US$. 45
1 A 2 PLANTAS US$. 45
3 A 4 PLANTAS US$. 60
5 A 7 PLANTAS US$. 70
8 O MAS US$. 90 A 100

50. TERRENOS
HASTA 1000 M2 US$. 40
1001 A 5000 M2 US$. 50
5001 A 10000 M2 US$.
70
MAS DE 10000 M2 US$.
100
PLANTAS INDUSTRIALES
PEQUEÑAS US$. 120
MEDIANAS US$. 240
GRANDES US$. 480
DE ACCUERDO AL VALOR OBTENIDO:
DE US$.60.000 A US$.120.000 0.5%
DE US$.120.001 A US$.300.000 0.25%
DE US$.300.001 A US$.500.000 0.18%
DE 500.001 A US$. 1.000.000 0.1%
DE 1.000.001 A US$.3.000.000 0,05%
DE 3.000.001 A US$.10.000.000 0,02%
MAS DE 10.000.000 0.01%
SI EL TRABAJO CONTEMPLA
DESPLAZAMIENTOS A VIAJES, SE DEBE
COBRAR EL COSTO DE LOS PASAJES Y
UN VIATICO DIARIO.

51. VALOR DE LIQUIDACION
ES EL VALOR ESTIMADO EN EL QUE EL INMUEBLE PUEDE SER
VENDIDO EN FORMA INMEDIATA, CONSIDERANDO UN PRECIO
MINIMO
SE PUEDEN EFECTUAR LAS SIGUIENTES CONSIDERACIONES:
• Venta de solamente el terreno sin valorizar la edificación.
• Venta del inmueble para demolición de la edificación para
una nueva construcción.
• Elementos y materiales que pueden ser recuperados después
de la demolición.
• Venta de inmuebles por necesidades de emergencia
relacionadas a problemas de salud.
• Venta de inmuebles por necesidades emergentes de deudas
y obligaciones