Voor de bepaling of een wijn 'grand cru' is zijn strenge regels opgesteld. Haar de vraag of een kantoor inderdaad op een Al toplocatie staat, zoals meestal wordt beweerd, zal door de projectontwikkelaar, de eigenaar/belegger en de gebruiker steeds anders worden beantwoord. Alle kantoren zijn centraal gelegen en gemakkelijk in te delen als je de advertenties moet geloven. De REN-norm is ontwikkeld om meer duidelijkheid te krijgen over de kwaliteit van kantoren. Holland Business, 01-02-1992.

1. TflEf1,
Rapportcijfervoor kantoren
Voor de bepaling of een wijn
'grand cru' is zijn strenge
regels opgesteld. Haar de vraag of een kan-
toor inderdaad op een Al toplocatie staat, zo-
als meestal wordt beweerd, zal door de pro-
jectontwikkelaar, de eigenaarlbelegger en de
gebruiker steeds anders worden beantwoord.
Alle kantoren zijn centraal gelegen en ge-
makkelijk in te delen als je de advertenties
moet geloven.
De REN-norm is ontwikkeld om meer dui-
delijkheid te krijgen over de kwaliteit van
kantoren. Deze objectieve Reûl-Estate-Norm
kwalificeert op b,lsis van "ijÎ calegorieën:
e functionaliteit
G comfort en behaaglijkheid
" beleving en vormgeving
.. "eiligheid
e exploitatie en continuïteit
Elk van deze vijf categorieën is opgebouwd
uit circa 120 onderdelen. Die onderdelen
zijn beschreven in termen van locatie- of ge-
bouwkenmerken en voorzien van criteriaJ
waaraan deze kenmerken worden getoetst.
Elk onderdeel wordt zo opgesplitst in vijf
verschillende kwaliteitskiassen. Elke klasse
heeÎt 001 wcer duidelijk omschreven ken-
merken 'aZlraan een locatie of gebouw in
6')>-
De Real·Estate-Norm is een objectiefhulpmiddel bij de
beoordeling van de hl'illiteit 'an kantoorpanden en -locaties.
deze klasse moet voldoen.
De deelaspecten worden geclassificeerd
naar prestatie, dat wil zeggen naar kwaliteit
en niet naar uitvoering. Zo wordt er bij-
voorbeeld niet gesproken van de aanwezig-
heid van topkoeling maar van het tempera-
tuurniveau in het gebouw op een zomerse
dag.
Het normstelsel kan op verschillende ma-
nieren gebruikt worden. Toekomstige huur-
ders of kopers kunnen a,1l1 de hand ',111 dc
verschillende kw;t1itcitsaspecten een pro-

2. gramma van eisen opstellen. Pensioenfond-
sen en beleggers kunnen vaststellen in wel-
ke klasse gebouwen zij willen investeren.
Onderzoekers kunnen er trends uit aflezen,
bijvoorbeeld dat in een bepaalde omgeving
meer vijf-sterrenkantoren staan dan elders.
Tenslotte zou er zelfs een certificeringssys-
teem op gebaseerd kunnen worden. De REN
geeft geen antwoord op de vraag wat een
gebouw moet kosten. De prijs is afhankelijk
van lokale marlüomstandigheden en van
vraag en aanbod. Wel kan met behulp van
de REN-norm een indicatie gegeven wor-
den, of een kantoorpand binnen een bepaald
gebied duur of goedkoop is.
Jargon
Het beoordelingssysteem is uitgevoerd als
een boekje in pocketformaat. Het verduide-
lijkt zoveel mogelijk deelaspecten met een
foto. De beschrijvingen zijn kort en eenvou-
dig, waardoor de REN-norm een bruikbaar
instrument is in de communicatie tussen
alle partijen. De drie initiatiefnemers signa-
leren namelijk dat de communicatie in de
vastgoedsectol' tussen vastgoedadviseurs, be-
leggers, projectontwikkelaars en de gebrui-
kers van de gebouwen vaak moeizaam ver-
loopt. De communicatie tussen val,genoten
verloopt anders dan die met gebruikers. Elke
groep spreekt een andere taal. De REN-norm
is ontwikkeld om te komen tot een alom ge-
accepteerde vastgoed-taal. Het grote pro-
bleem is volgens Ir. René P.M. Stevens van
Zadelhoif Makelaars dat een toekomstige ge-
bruiker van een gebouw in veel gevallen niet
begrijpt wat hem wordt voorgespiegeld. Door
een veelvoud van technische termen raakt
hij het spoor bijster. "Met dit systeem willen
wij bevorderen dat de gebruikers van kan-
toorgebouwen meer inzicht krijgen in de
techniek en dus mondiger worden. Zij kun-
nen nu duidelijker hun eisen en wensen ken-
baar maken. Bovendien kunnen ze eerder
zeli beslissen of bepaalde zaken hen al oi niet
aanstaan. Door de vijf referentie kwaliteitsni-
veaus kan de gebruiker in één oogopslag
zien hoe de totale kwaliteit van een kantoor-
gebouw is. De 'REN-taal' maakt de vastgoed-
markt transparanter doordat maatstaven
worden aangereikt die door alle partijen wor-
den erkend.u
De Real-Estate-Norm
geeft geen antwoord op
de vraag wat een
gebouw moet kosten
Vraag en aanbod
De REN-norm kan ook voor oplossing van de
leegstand in de bou'- en 'astgoedwereld van
grote betekenis zijn. De gebruikers van de
15.000 kantoorgebouwen in ons land zijn
met de REN-norm in staat tot op detailni-
veau mee te praten over de Invaliteit van hun
huisvesting. De REN kan er dus toe leiden
dat uiteindelijk zowel de professionele partij-
en in de markt als de gebruikers van kanto-
ren tot een effectieve communicatie komen
over de kwaliteit van gebouwen. Een hetere
afstemming van vraag en aanbod wordt op
die manier bevorderd. Als eiiect kan daar-
door de leegstand van kantoren beter worden
aangepakt.
Door overcapaciteit in de kantoorsector
kunnen veel panden op dit moment moeilijk
verkocht of verhuurd worden. Als de kwali-
teit van een kantoorgebouw gemeten kan
worden, kan ook worden nagegaan waarom
bepaalde gebouwen slecht in de markt lig-
gen. Gebruikers kunnen op basis van de
REN-methodiek hun eigen gebruikersprofiel
opstellen. Hiermee kan worden beoordeeld
in hoevetTC de huidige kantoorhuisvesting
nog voldoet aan de gebruikerseisen. Als dat
niet voldoende het geval is. kunnen huisves-
tings-alternatieven objectief met elkaar wor-
den vergeleken.
Stichting
Op 2 januari werd de eerste officiële beoor-
deling volgens de REN-methodiek ter gele-
genheid van de opening van het Kantoor
van de Toekomst in Den Bosch aan Chriet
63
Titulaer overhandigd.
De eerste reacties op het systeem waren
positief. Zowel grote gebruikers als bijvoor-
beeld de Rijksgebouwendienst en verschil-
lende ontwikkelaars en beleggers erkennen
het belang van een dergelijke objectieve be-
oordelingsmethode. Er wordt door de drie
initiatiefnemers momenteel een stichting
opgericht waarin de REN-norm venJer
wordt getoct'it en verbeterd. De werkgroe-
pen Locatie, Gebouw, llimaat, Beleving &
Vormgeving, Milieu, Iniormatica, Exploita-
tie & Beheer, Aansluiting op Prestatiebestek
en Beleidsadviezen houden zich met de ver-
schillende onderdelen en toepassingen be-
zig. In deze werkgroepen zijn belangstellen-
den, belangengroeperingen en gezaghebben-
de partjj~n in de vastgoedbranche (waaron~
der grote beleggers, de Neprom, de
Rijksgebouwendienst, de Stichting BOllw Re-
search en TNO-Bouw) evenredig vertegen-
woordigd. De werkgroepen zullen de komen-
de maanden de reacties inventariseren en
venverken tot adviezen voor de verbetering
van de REN-norm. Een belangrijke vraag is
nog wat hel gewicht wordt van elk afzonder-
lijk kwaliteitsaspect. Als ook deze wegings-
factoren zijn bepaald, ontstaat een objectief
eindrapportcijfer.
Kwaliteitsonderzoek
Zadelhofi heeft onlangs trollwens eveneens
het initiatief genomen voor een parallel on-
derzoek, waatin de gebruikers zelf gevraagd
wordt naar hun mening over de kwaliteit van
kantoorgebouwen. Dit onderzoek doet Zadel-
hoff Makelaars in samenwerking met de
Rijksgebouwendienst. de Stichting Bouw Re-
search en de vastgoedafdeling van het Alge-
meen Burgerlijk Pensioenfonds. In dit on-
derzoek dat onder 250 kantoorhoudende or-
ganisaties wordt gehouden. staat met name
de beleving van kwaliteit centraal.
De uitkomsten van dit onderzoek worden
meegenomen in de volgende versie van de
REN-norm die in november 1992 zal ver-
schijnen. Het is op termijn ook de bedoeling
om de REN voor winkelruimten en voor pro-
duktie- en distributieruimten te introduce-
ren. De eerste versie van het REN-boekje is
overigens bij de initiatiefnemers verkrijgbaar
voor f 95,-- pel' stuk (excl. BTW). 4iil