Guía de Inversión Inmobiliaria en España - Regional Vista Private Equity Real Estate Investments

GUÍA DE INVERSIÓN
INMOBILIARIA EN ESPAÑA
Guía práctica para inversores interesados en el
mercado inmobiliario español y poder optar al
visado y residencia por inversión en España

Introducción
En las últimas décadas España se ha
consolidado como uno de los
destinos más interesantes para la
inversión inmobiliaria - y no es
casualidad. España es un país
desarrollado con numerosas
iniciativas y proyectos inmobiliarios
en todas sus ramas: residencial,
retail, oficinas, logística, industrial,
residencias de estudiantes y de
mayores, infraestructura,... Ya sean
inmuebles en rentabilidad o terrenos
listos para su desarrollo, nuestros
inversores pueden encontrar
oportunidades inmobiliarias en una
jurisdicción con un régimen legal
estable, una economía con más de
40 millones de consumidores,
población con altos niveles
educativos, destino cultural, turismo
consolidado y sobre todo un clima
estupendo todo el año.
La situación actual del mercado
inmobiliario en España se encuentra
en plena recuperación y auge
económico. La burbuja inmobiliaria
que estalló en 2008 consiguió
ajustar los precios del mercado a

niveles más razonables por lo que es
un buen momento para invertir en
España y poder aprovechar la
revalorización de los activos en el
nuevo ciclo económico en el que nos
encontramos a día de hoy.
Desde 2012 - 2013 el mercado
inmobiliario español muestra una
clara mejora, no sólo gracias a la
recuperación económica que
muestra el país, sino también
gracias a la nueva legislación en
materia de vehículos de inversión
inmobiliaria conocidos como REIT's
(en España SOCIMI's). El mercado
inmobiliario nuevamente cuenta con
apoyo económico por parte de las
instituciones financieras y
nuevamente vemos grandes grupos
inversores internacionales con
interés en inversión en España.
Desde 2015 hemos visto un
dinamismo y rotación en el mercado
comparable a niveles pre-crisis,
datos alentadores para la inversión
inmobiliaria en España que busca,
además de una rentabilidad, la
revalorización de su inversión.
Nuestro principal objetivo es
acompañar a nuestros clientes
durante todo el proceso de inversión
inmobiliaria, aportándoles toda
nuestra experiencia y conocimientos
del mercado inmobiliario español
para garantizar el éxito de sus
operaciones.
Esperamos que esta guía de
inversión inmobiliaria en España te
sea de utilidad y te aporte una breve
introducción al mercado, su régimen
legal y las mejores prácticas en la
ejecución de operaciones. En
cualquier caso, es importante
señalar que este documento es una
guía de introducción - cada
inmueble tiene que ser revisado por
nuestro equipo de profesionales
para garantiza el éxito de la
operación. Estamos aquí para hacer
de tu primera inversión en España
un éxito.
Impulso a la inversión extranjera en
España con el apoyo de:
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El Mercado Inmobiliario
CONTEXTO
El mercado inmobiliario en España
acumula ya cinco años consecutivos
de crecimiento. El clima de
confianza entre los consumidores,
las buenas condiciones de
financiación y la búsqueda de
inversiones rentables en un entorno
de bajos tipos de interés impulsan a
el mercado, manteniendo al alza las
operaciones de compraventa y los
precios.
Es previsible que la recuperación del
mercado inmobiliario en España se
prolongue durante 2019, que aún
están lejos de los máximos históricos
registrados antes de la crisis. El
crecimiento del mercado se está
produciendo de forma normalizada,
con una mejora regular e
ininterrumpida de las cifras en
términos generales, aunque no se
ha trasladado a la totalidad del
país. Todo ello aleja el riesgo de
una nueva burbuja inmobiliaria a
corto y medio plazo. El mercado
residencial sigue siendo el motor.
El repunte de la obra nueva, la
sólida demanda de la segunda
mano, el creciente peso del alquiler
y la continuidad en los bajos tipos
de interés anticipan nuevos
incrementos de precios y
movimientos de operaciones en los
próximos meses.
Es posible que la política monetaria
del BCE genere riesgos para el
sector a corto y medio plazo ante
una subida de tipos de interés a
finales de 2019. Además, la
ralentización económica de la
eurozona y de la economía mundial
pueden afectar al sector en los
próximos meses.
A pesar de ello, los precios de la
vivienda mantienen una senda
alcista, tanto en compraventas como
en tasaciones. Según el Ministerio de
Fomento, el precio medio del metro
cuadrado de la vivienda libre se
situó en 1.589,50€ euros en el 3er
trimestre de 2018, un 3,2% más que
un año antes. Los datos muestran el
14to trimestre consecutivo de
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subidas continuadas después de los
26 trimestres de caídas iniciadas a
finales de 2008. El precio mínimo
del sector se alcanzó en el 3er
trimestre de 2014, a partir de ahí el
precio se ha recuperado en términos
generales un 9,2%, aunque aún
sigue siendo un 24,4% inferior al
máximo histórico, registrado en
2008. La recuperación es desigual a
lo largo del país, aumentando solo
en 11 Comunidades Autónomas,
siendo Madrid (8,3%), La Rioja (6%),
Baleares (5,2%) y Cataluña (4,8%)
las regiones que lideran la
recuperación del sector inmobiliario
en España.
Por el contrario, en siete
Comunidades Autónomas han
continuado las caídas, destacando
Cantabria (-2,7%), Galicia (-1,7%) y
País Vasco (-1,2%).
Considerando los municipios de más
de 25.000 habitantes donde
encontramos los precios más
elevados de la vivienda libre se
destacamos San Sebastián, Sant
Cugat del Vallès, Ibiza, Barcelona,
Santa Eulalia del Río, Pozuelo de
Alarcón y Madrid, superando en
todos ellos los 3.000 euros/m2.
Según los datos de compraventas
recopilados por el Instituto Nacional
de Estadística (INE), el Índice de
Precios de Vivienda (IPV) se situó en
el 7,2% en el 3er trimestre de 2018.
Considerando las distinción entre la
vivienda de obra nueva y la vivienda
de segunda mano, la variación
anual de vivienda de obra nueva fue
del 6,1% y en cambio, en el caso de
vivienda de segunda mano, la
variación anual fue del 7,3%. En
algunas Comunidades Autónomas
como Madrid (10,9%), Cataluña
(9,1%) y Baleares (7%) se registraron
mayores subidas.
EL ALQUILER EN ESPAÑA
La vivienda en régimen de alquiler
sigue ganando terreno en España y
ya alcanza el 16,9% del total
disponible, el nivel histórico más
alto. Por su parte, el porcentaje de
hogares en propiedad se sitúa por
debajo del 77%, el mínimo desde
que se tienen datos estadísticos. A
pesar de esta evolución, los registros
aún difieren del resto de Europa,
donde los hogares en propiedad
suponen, de media, el 69%, y donde
tradicionalmente se ha incentivado
más el alquiler.
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El auge del alquiler responde al
cambio de preferencias de la
sociedad como a la popularización
de la compra como inversión para
su destino al alquiler. Destacando
las grandes capitales y los
principales núcleos de costa, la
rentabilidad esperada por los
inversores oscila entre el 5% y el 8%
anual, algo muy interesante en el
actual entorno de tipos. Hay que
destacar que existe incertidumbre
debido a una posible intervención
del mercado del alquiler.
ESTRATEGIAS DE INVERSIÓN
La inversión inmobiliaria en
apasionante en sí misma y tiene
distintas modalidades en función del
riesgo y el perfil de inversión. Es
importante analizar en detalle las
operaciones para poder valorar de
forma informada la inversión y
obtener un retorno adecuado al
riesgo asumido – algo que no
siempre se da y menos en un
entorno de tipos tan bajo y con
compresión de rentabilidad.
7Este cuadro resume y comprara las distintas estrategias de inversión inmobiliaria.

Índice de Contenidos
1.  Introducción
2.  El Mercado Inmobiliario
3.  Índice de Contenidos
4.  Propiedad Inmobiliaria
5.  Adquisición de Bienes Inmuebles
6.  Situación Actual y Nivel de Estabilidad Política
7.  Derechos de Terceros Sobre Inmuebles
8.  Planeamiento Urbanístico
9.  Responsabilidad Medioambiental
10.  Alquileres Inmobiliarios
11.  Impuestos sobre Inmuebles
12.  Financiación y Adquisiciones
13.  Sobre Nosotros
14.  Nuestros Servicios
15.  Contactos
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Propiedad Inmobiliaria
1.1 PROPIEDAD INMOBILIARIA
La legislación española reconoce los
siguientes derechos a los
propietarios de inmuebles:
i) Pleno dominio, derecho a la
disposición, uso y disfrute exclusivo
del bien inmueble.
ii) Propiedad en proindiviso, derecho
a la copropiedad de un bien
inmueble.
iii) Aprovechamiento por turnos,
derecho al uso de un bien inmueble
acondicionado y amueblado por
periodos de tiempo específicos cada
año.
1.2 DERECHOS LIMITADOS SOBRE
LA PROPIEDAD INMOBILIARIA
La legislación española reconoce los
siguientes derechos limitados sobre
la propiedad inmobiliaria:
i) Superficie, derecho de
construcción sobre un terreno
propiedad de un tercero durante un
periodo de tiempo específico. La
vigencia del derecho de superficie
permite a su titular transmitirlo,
gravarlo o alquilarlo. La expiración
del derecho implica la reversión del
mismo sobre la propiedad del
inmueble con independencia de
cualquier transmisión, gravamen o
arrendamiento existente respecto del
derecho de superficie.
El derecho de superficie respecto de
bienes inmuebles de titularidad
pública se instrumentan a través de
Concesiones Administrativas, siendo
común la compensación por ello a
través de un canon administrativo.
La Concesión Administrativa implica,
además de un derecho, una
obligación de construir y gestionar el
inmueble hasta el periodo de la
misma.
ii) Usufructo, derecho de uso y
disfrute de un bien inmueble
propiedad de un tercero durante un
periodo de tiempo específico. El
derecho de usufructo permite a su
titular el alquiler del inmueble, el
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cobro de rentas e intereses sobre el
mismo, establecer gravámenes
sobre el inmueble siempre y cuando
se mantenga el uso original del
inmueble al momento de la
constitución del usufructo.
1.3 CONDOMINIO
El condominio y la propiedad
horizontal constituyen una
copropiedad respecto de la
edificación en su conjunto y donde
se comparten ciertas zonas comunes
entre las distintas propiedades. Las
zonas comunes son propiedad de
todos los propietarios comuneros
que conforman el condominio y son
elementos inseparables de la
propiedad individual de cada
inmueble. La existencia de
condominios es muy habitual en
edificios de varias plantas y donde el
acceso a cada propiedad individual
requiere de un espacio común como
un recibidor, pasillos, escaleras o
jardines. Los propietarios que
forman parte del condominio
pueden hacer uso de las zonas
comunes pero cualquier disposición
privativa de las mismas
deberá ser autorizada por acuerdo
del resto de propietarios.
1.4 RESTRICCIONES A LA
PROPIEDAD INMOBILIARIA A
EXTRANJEROS
Por norma general no existen
restricciones a la adquisición de
propiedades inmobiliarias por
extranjeros en España. Cualquier
inversión extranjera realizada por un
importe superior a €3,005,060.52 o
proveniente de un país considerado
como paraíso fiscal deberá ser
notificada a la Dirección General de
Comercio e Inversiones. Las
inversiones inmobiliarias realizadas
cerca de la frontera tienen una cuota
asignada para la inversión
extranjera; es posible que sea
necesaria una autorización militar
para ciertas inversiones extranjeras
de ciudadanos no Europeos en estas
zonas (Islas Balereares, Islas
Canarias, Territorios del Norte de
África, fronteras con Gibraltar,
Portugal y Francia).
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ADQUISICIÓN DE
BIENES INMUEBLES

Adquisición de Bienes Inmuebles
2.1 REQUISITOS FORMALES
En España existe el principio de
libertad de contratación entre las
partes, siempre y cuando el acuerdo
entre las partes no contravenga la
ley, la moral y el orden público. A
priori por lo tanto no sería necesario
recoger el acuerdo de compraventa
por escrito pero es altamente
recomendable, es por ello que
recomendamos a nuestros clientes
formalizar las operaciones por
escrito y ante notario público para
tener la mayor seguridad en la
operación.
En la práctica las partes
normalmente firmarán un contrato
preliminar de compraventa con las
principales cláusulas de la operación
y el compromiso de formalizarlo
ante notario público en una fecha
posterior. El contrato preliminar de
compraventa suele ser reemplazado
por un acuerdo de reserva o
contrato de arras, donde las partes
acuerdan la entrega de una parte
del precio por anticipado,
las arras, sirviendo de garantía para
el vendedor y una penalización
económica para el comprador en
caso de no formalizarse finalmente
la operación ante notario público.
En el caso de que el vendedor
decida finalmente no vender, el
contrato de arras también implicará
una penalización económica para el
vendedor debiendo este devolver el
doble del precio recibido por
adelantado.
En definitiva, el contrato de arras se
consolida como una formalidad que
aporta mayor seguridad a las partes
en la realización de la operación. La
efectiva transmisión de la propiedad
requiere de la existencia de título, el
contrato de compraventa, y el modo,
la entrega simbólica de las llaves del
bien inmueble, normalmente
entregadas en la vista ante el
notario público.
2.2 REGISTRO
Una vez realizada la compraventa,
será imprescindible el registro de la
nueva propiedad del bien inmueble
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en el Registro de la Propidad. La
entrada en el Registro requiere que
la compraventa sea formalizada
ante notario público cumpliendo con
el tracto sucesivo de propiedad, es
decir, que sea el último titular que
figura en el Registro el que procede
a la venta del bien inmueble.
Siempre recomendamos a nuestros
clientes la formalización de las
operaciones inmobiliarias ante
notario público y su correspondiente
inscripción en el Registro de la
Propiedad para conseguir la mayor
protección y seguridad en la
operación. La correcta inscripción de
la operación en el Registro ofrece
mayores garantías y protección a
terceros de buena fe interesados en
el inmueble.
En la práctica, muchas veces la parte
vendedora no figura en el Registro
como propietaria del inmueble y es
por ello que es importante
restablecer el tracto sucesivo de las
operaciones compraventa y
únicamente adquirir la propiedad
del último legítimo propietario
correctamente inscrito en el Registro.
La inscripción de la operación en el
Registro suele tomar entre 3 y 8
semanas.
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2.3 OPERACIONES DE ACTIVOS
INMOBILIARIOS
Las operaciones inmobiliarias en
España pueden realizarse sobre los
propios activos y bienes inmuebles o
sobre sociedades mercantiles con
bienes inmuebles en su balance. El
vendedor es responsable de la no
existencia de derechos preferentes
sobre la propiedad que puedan
provocar un perjuicio a terceros.
En estos casos el comprador podría
ser privado de la nueva propiedad
adquirida a través de un
saneamiento por evicción. También
es responsable de la no existencia
de vicios ocultos en la propiedad
que puedan provocar un perjuicio a
terceros. Cualquier defecto que
tenga el inmueble debe ser
informado y en caso contrario podrá
haber un saneamiento por vicios
ocultos con la correspondiente
indemnización por parte del
vendedor al comprador. Los gastos
de las operaciones inmobiliarias se
reparten entre el vendedor y el
comprador; el vendedor paga los
gastos notariales que formalizan la
transmisión de la propiedad del
bien inmueble (alrededor de un 90%
de los mismos); el comprador es
responsable de los gastos asociados
a las copias registrales (en la
práctica en torno al 10%). En la
práctica, los gastos notariales suelen
ser asumidos por la parte
compradora, facilitando la
negociación y la elección de su
notario de confianza.
2.4 DERECHOS DE TERCEROS Y
PREFERENTES
Las reclamaciones de terceros sobre
bienes inmuebles que busquen
reivindicar la propiedad o un
derecho sobre los mismos deben ser
informadas al vendedor. El vendedor
debe ser informado para que pueda
formar parte de cualquier
controversia o reclamación, de lo
contrario no tendrá responsabilidad.
La responsabilidad del vendedor
surge únicamente cuando existe una
sentencia firme que determina que
el comprador deberá entregar una
parte o la totalidad de la propiedad.
El comprador podrá repetir contra el
vendedor y reclamar: i) el precio de
la propiedad al momento de la
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ejecución de la reivindicación por
parte del tercero de buen derecho
(no el precio original de compra);
más ii) ingresos generador por la
propiedad, en aquellos casos en los
que también correspondan al
tercero de buen derecho; más iii)
costas y honorarios legales
derivados de la privación del bien;
más iv) gastos asociados a la
compraventa original; más v) daños,
intereses e inversiones realizadas en
el inmueble sujeto a la
reivindicación.
Las partes son libres de acordar otro
tipo de límites al régimen de
responsabilidad pero siempre será
responsable el vendedor del
reembolso del valor de la propiedad
al momento de la reivindicación de
la propiedad.
Nuestro equipo analiza al detalle
cada operación para evitar tener
este tipo de circunstancias que son
riesgos potenciales que podemos
evitar; nuestro trabajo se basa en
conseguir una situación de garantía
y seguridad en las inversiones de
nuestros clientes.
2.5 VICIOS Y DEFECTOS OCULTOS
La existencia de vicios ocultos en el
bien inmueble que impidan el uso
del mismo para la finalidad para la
cual fue adquirido y cualesquiera
otros existentes que hubieran
retraído al comprador de la
operación en caso de haber
conocido su existencia pueden
causar responsabilidad en la parte
vendedora. No existe
responsabilidad para aquellos
defectos que sean manifiestos o
aparentes, incluso aquellos que no
siendo aparentes deberían haber
sido conocidos por la parte
compradora en aquellos casos en
los que sea una experta en la
materia (por ejemplo una
inmobiliaria). En aquellos casos en
los que el vendedor conocía los
defectos que causaron la
responsabilidad tendrá que
indemnizar al comprador por los
daños asociados además de
devolver el precio pagado en la
operación. Por otro lado, si el
vendedor no conocía los defectos
existentes no tendrá que indemnizar.
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Tal y como adelantábamos, las
partes podrán modificar los límites
al régimen de responsabilidad pero
aconsejamos a nuestros clientes a
realizar siempre un análisis
detallado de la operación. Nuestros
servicios de inversión inmobiliaria
incluyen la realización de una "due
diligence" detallada incluyendo
análisis de: titularidad y
gravámenes, derechos de terceros y
arrendamientos, financiación
existente, licencias y planificación
urbanística, impuestos, problemas
de comunidad, etc.
2.6 OPERACIONES DE
SOCIEDADES INMOBILIARIAS
Tal y como comentábamos
anteriormente, las operaciones
inmobiliarias en España pueden
realizarse sobre los propios activos y
bienes inmuebles o sobre
sociedades mercantiles con bienes
inmuebles en su balance. La
adquisición de la propiedad de
bienes inmuebles por tanto puede
realizarse mediante la compra de
acciones de una sociedad que tenga
bienes inmuebles. Los requisitos
formales para la compra
de acciones dependen del tipo de
sociedad y del tipo de acciones. Las
acciones en Sociedades de
Responsabilidad Limitada, llamadas
participaciones, deben ser
transmitidas ante notario público y el
cambio de partícipe en la sociedad
informado a la sociedad para su
registro en el libro de socios.
En cambio, las acciones en Sociedad
Anónimas podrían requerir de su
transmisión ante notario público si
no existen títulos físicos o se trata de
acciones al portador, pero si son
acciones nominativas representadas
con certificados físicos o mediante
títulos electrónicos con anotaciones
en cuenta no será necesaria per se
la transmisión ante notario público.
En cualquier caso, y con
independencia del tipo de sociedad
o acciones de las que se trate, es
recomendable formalizar el acuerdo
de transmisión de las acciones o
participaciones con la toda la
documentación relacionada a los
activos propiedad de la sociedad.
Las operaciones de sociedades
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inmobiliarias requieren de una
mayor profundidad de análisis y
"due diligence" ya que no solo
estamos comprando los activos, sino
también todo el subyacente de
obligaciones y pasivos de la
sociedad.
Nuestro equipo de profesionales
analiza la sociedad desde un punto
de vista mercantil, riesgos laborales,
contratos existentes, obligaciones
pendientes y la planificación fiscal
de las operaciones. Es muy
importante analizar la existencia de
derechos de terceros en relación con
las acciones o participaciones de la
sociedad, por ejemplo en las
Sociedades de Responsabilidad
Limitada el resto de socios tienen
derecho de suscripción preferente y
podrían poder oponerlo y frustrar la
operación.
También es posible que existan
restricciones a la transmisión de los
títulos de la sociedad en acuerdos
de socios o de empresa conjunta; es
habitual incluir opciones de compra
para proteger a los socios existentes
de entradas de terceros incluyendo
cláusulas de arrastre (drag-along) y
acompañamiento (tag-along).
2.7 SUBASTAS PÚBLICAS
La adquisición de propiedades
inmobiliarias a través de subasta
pública se ha popularizado en los
últimos años gracias a los cambios
normativos y mayores garantías
para propietarios en los procesos
ejecución y desahucio. Las subastas
públicas se realizan ante notario
público o a través de un proceso
judicial. Las subastas públicas son
una herramienta necesaria en la
ejecución de deudas en España con
activos inmobiliarios como
subyacente.
La deuda garantizada tiene el
derecho de igualar la oferta por el
bien subastado o adquirir la
propiedad del mismo por el precio
de la subasta si quedase desierta. Es
importante señalar que es posible
que existan derechos de terceros
copropietarios o incluso de
arrendatarios. Estos podrían igualar
la mejor oferta en la subasta y
hacerse con el bien gracias a su
derecho de adquisición preferente.
La principal desventaja de adquirir
bienes inmuebles en una subasta es
que suele haber información
limitada y es difícil realizar una "due
diligence" profunda sobre el activo.
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En estos casos es esencial confirmar
con el Registro de la Propiedad
respecto de posibles derechos
existentes de terceros que hayan sido
registrados con anterioridad a la
subasta pública (por ejemplo un
gravamen por hipoteca). La
existencia de gravámenes afectará al
valor real del bien subastado y
condicionará nuestra oferta en la
subasta, por lo general la existencia
de gravámenes debería repercutir en
una reducción del precio pero no
siempre es así. Por último, vale la
pena destacar que la adquisición de
una propiedad inmobiliaria que
haya sido gravada por una hipoteca
con anterioridad no necesariamente
implicará el cambio de titularidad de
la deuda. La subrogación de la
deuda requiere del consentimiento
de la entidad crediticia y en caso de
no obtener el consentimiento, el
nuevo propietario se convertirá en
aval del pago de la hipoteca del
deudor y propietario anterior. Es por
ello que nuestro equipo de
profesionales hace una análisis
detallado de la situación del bien
inmueble para garantizar el éxito de
la operación y la mayor protección
de nuestros clientes.
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Situación Actual y Nivel de Estabilidad Política
En lo relativo al impacto en los
préstamos como consecuencia de la
situación política de Cataluña cabe
señalar lo siguiente.
Fruto de la situación de inestabilidad
política a raíz del contexto actual,
han sido numerosas las entidades
públicas y privadas que han
advertido de las nefastas
consecuencias que ello tendría en
las economías catalanas y españolas
En este sentido se han pronunciado
desde las denominadas agencias de
calificación de deuda como
entidades oficiales como el Fondo
Monetario Internacional hasta el
Banco de España.
Todas las entidades que coinciden
en la relación causal directa entre la
inestabilidad política y el
decrecimiento económico. Estos
efectos ya se han empezado a
consumar con la fuga de empresas
que a día de hoy se cifra en 3200.
Si bien es cierto que, en la mayoría
de ellas, es un traslado afecta solo
al lugar donde radica la sede social,
pero sin duda refleja la aversión del
mundo empresarial y económico a
la inestabilidad política.
Esta visión macroeconómica, sin
duda afectará a los individuos y a su
capacidad de hacer frente a sus
obligaciones financieras.
A pesar de todo ello, el flujo de
empresas saliendo de Cataluña, así
como las predicciones a la baja en
cuanto a las perspectivas de
crecimiento de Cataluña y del
conjunto de España se han visto
mejoradas en el último mes como
resultado de la mayor estabilidad.
Así pues a modo de conclusión
establecer que de persistir el
conflicto en Cataluña, la economía
se vería perjudicada y ello a medio o
largo plazo previsiblemente afectaría
a los préstamos haciendo que
creciese el número de créditos
impagados.
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DERECHOS DE TERCEROS
SOBRE INMUEBLES

Derechos de Terceros sobre Bienes Inmuebles
3.1 HIPOTECAS Y GRAVÁMENES
Las hipotecas son el gravamen más
habitual en inscripción de garantías
aportadas por bienes inmuebles. En
España una hipoteca debe realizarse
mediante escritura pública y ante
notario público para su
correspondiente inscripción en el
Registro de la Propiedad.
Únicamente aquellos acreedores
que figuren en el registro de la
inscripción de la hipoteca en el
Registro podrán ejecutar la hipoteca
ante la falta de pago del deudor.
Los distintos tipos de posibles
reclamaciones de derechos sobre la
propiedad subyacente dan lugar a
distintos tipos de hipotecas
reguladas en la Ley Hipotecaria
española:
i) Hipoteca Ordinaria, creada para
garantizar una deuda por un
importe concreto (por ejemplo por
un préstamo).
ii) Hipoteca de Máximo, creada para
garantizar una deuda por límite de
crédito, en este tipo de hipotecas en
muchas ocasiones no se sabe el
importe total que efectivamente
dispondrá el deudor y la hipoteca
busca garantizar el pago dentro de
los límites establecidos en línea de
crédito.
iii) Hipoteca Flotante, creada para
garantizar un conjunto de deudas,
existentes o futuras, que pueden
cambiar en el tipo y no están
siempre definidas.
iv) Hipoteca Cambiaria, creada para
garantizar valores al portador o
transferibles mediante títulos
ejecutivos.
v) Hipoteca Inversa, creada para
ofrecer una garantía a un préstamo
a perpetuidad, la hipoteca se ejecuta
con el fallecimiento del deudor (es
una modalidad pensada para
personas de avanzada edad o con
discapacidad).
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3.2 CARGAS, ASIGNACIONES E
IMPUESTOS
El desarrollo inmobiliario de terrenos
en el marco del plan urbanístico de
las autoridades competentes implica
la obligación de contribuir a la
dotación de infraestructuras como
parte del mismo (calles, desagües,
suministros, dotacional, parques y
jardines, etc.). Nos encontramos con
una carga importante en términos
financieros y de superficie, ya que
una parte importante de los metros
disponibles será asumida como
parte del plan urbanístico por estos
elementos y es una carga que
deberá considerar cualquier
desarrollo inmobiliario. También hay
otras cargas e impuestos a
considerar en el desarrollo
inmobiliario:
i) Impuestos asociados a la
propiedad de bienes inmuebles (IBI -
Impuesto de Bienes Inmuebles, AJD -
Impuesto de Actos Jurídicos
Documentados).
ii) Impuestos asociados a la
transmisión de bienes inmuebles
(ITPO - Impuesto de Transmisiones
Patrimoniales Onerosas, ISD -
Impuesto de Sucesiones y
Donaciones).
iii) Gastos por los servicios de la
comunidad y el condominio al que
pertenece el bien inmueble (si
aplica).
3.3 SERVIDUMBRES
Los bienes inmuebles pueden ser
gravados en favor de propiedades
vecinas o de terceros independientes
estableciendo derechos a favor de
estos sobre la disposición y el uso de
los mismos. Algunas de las
servidumbres más habituales son las
paso, uso, límites a la construcción
entre otras. Las servidumbres son
inscribibles en el Registro de la
Propiedad y es recomendable para
facilitar su oposición ante terceros.
En el caso de estar interesado en la
adquisición de un inmueble en
España es importante revisar que no
esté limitado en su uso y disfrute por
una servidumbre. Las servidumbres
en cualquier caso pueden ser
modificadas con la correspondiente
autorización o acuerdo con su
beneficiario.
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3.4 DERECHOS PREFERENTES
Las autoridades españolas tienen un
derecho preferente respecto de
propiedades de valor significativo
por su carácter histórico,
arquitectónico incluso medio
ambiental, los derechos preferentes
sobre bienes inmuebles están
regulados en el Código Civil
Español. Vale la pena destacar, tal y
como mencionamis anteriormente,
que los copropietarios de un bien
inmueble cuentan siempre con el
derecho de adquisición preferente
en la venta de su parte del bien o
sociedad. En lo relativo a terrenos
rústicos, los propietarios de las
tierras colindantes tienen derecho de
adquisición preferente respecto de
fincas con menos de 1 hectárea de
extensión. En el contexto urbano
podemos encontrar también
derechos de adquisición preferente
en los contratos de alquiler, los
arrendatarios cuentan con un
derecho de adquisición preferente
respecto de la propiedad que
alquilan (es posible renunciar de
forma explícita a este derecho en el
contrato de arrendamiento sin que
sea necesaria su inscripción en el
Registro).
Por último, es importante destacar
que un propietario de un bien
inmueble puede ofrecer un derecho
de adquisición preferente a
cualquiera. La oposición a terceros
únicamente tiene plenos efectos
cuando se inscribe el derecho en el
Registro de la Propiedad.
3.5 OPCIÓN DE COMPRA
Una opción de compra es un
acuerdo a través del cual el
propietario del bien inmueble ofrece
a un tercero la posibilidad de
adquirir la propiedad en un plazo
determinado y por un precio
pactado a cambio de una prima. La
prima en ocasiones puede formar
parte del precio pactado por la
adquisición dependiendo del
acuerdo entre las partes, pero en
caso de no ejecutar el derecho en
los términos pactados, el tercero
perderá la prima y la posibilidad de
exigir la venta del inmueble a su
propietario.
Como comentamos anteriormente,
cualquier derecho creado sobre la
propiedad debe ser inscrito en el
Registro para poder ser oponible a
terceros, de lo contrario únicamente
24

podrá ser oponible entre las partes.
La inscripción de la opción de
compra requiere del cumplimiento
de una serie de requisitos formales:
i) Acuerdo expreso de las partes
para su creación y registro.
ii) Precio pactado para la ejecución
de la opción.
iii) Fecha límite para el ejercicio de
la opción (con un máximo de 4 años
para poder ser inscritas en el
Registro - entre las partes se podrá
prever un plazo superior).
Las opciones de compra pueden ser
acordadas a raíz de un contrato de
arrendamiento y constituyen una
fórmula muy interesante para
empresas que buscan tener la
posibilidad de consolidar su lugar de
negocio en caso de tener éxito el
negocio. También es posible que
parte de la renta pagada sea
destinada a la aplicación del precio
de la opción de compra, las partes
pueden pactar con amplia
creatividad una fórmula para
establecer este tipo de derechos.
En cualquier caso, siempre
insistiremos a nuestros clientes sobre
la necesidad de conseguir la
inscripción para tener mayor
protección.
3.6 OTROS DERECHOS
Otros derechos de terceros en
relación con la propiedad de bienes
inmuebles son: i) Derecho de uso,
ofrece a su beneficiario todo lo
necesario para cubrir sus
necesidades y las de su familia a
partir de las rentas generadas por el
inmueble; ii) Derecho de habitación,
ofrece a su beneficiario el derecho
de ocupar la propiedad de otro
pudiendo habitarla y disponer de
ella junto con su familia. Estos
derechos surgen por acuerdo
expreso entre las partes y están
regulados en el Código Civil
Español. Son derechos personales e
inalienables por lo que no pueden
ser arrendados ni transferidos a
terceros.
25

Planeamiento Urbanístico
Las autorizaciones necesarias para
la realización de actividades y el uso
de bienes inmuebles están
determinadas por la regulación local
y las distintas disposiciones
normativas en materia urbanística.
Por norma general, cualquier bien
inmueble requiere:
i) Licencia de obras, necesaria para
desarrollar el proyecto inmobiliario o
para modificar físicamente una
propiedad. La licencia de obras
puede no ser concedida si existen
requisitos especiales que no han
sido cumplidos o si median
restricciones del plan urbanístico
para el desarrollo de ciertos tipos de
construcciones en la zona (algunos
ejemplos podrían ser la actividad
económica a desarrollar en el
inmueble, la superficie construible, el
número de plantas y altura
permitidas, etc.).
ii) Licencia de primera ocupación,
otorgada al final de las obras tras la
revisión de la construcción realizada
de acuerdo con la actividad y
ocupación permitida.
iii) Cédula de habitabilidad,
requerida en algunas regiones de
España como Cataluña, certifica que
la construcción es adecuada para la
habitación humana.
iv) Licencia de actividad, requerida
para la realización de ciertas
actividades en las instalaciones
(dependiendo de la actividad los
requisitos serán distintos y es
recomendable solicitarla de forma
conjunta con la licencia de obras
para no tener problemas - no es
conveniente realizar unas obras
autorizadas para el desempeño de
una actividad que no está permitida
en la zona).
v) Licencia de apertura, certifica que
todos los requisitos de las
instalaciones cumplen para el
correcto desempeño de la actividad
autorizada.
Como parte del proceso de
armonización europea la necesidad
de autorizaciones expresas puede
sustituirse por una declaración
responsable por el propietario y
27

promotor del proyecto debiendo
cumplir con todos los requisitos en
caso de inspección. La nueva
construcción puede ser revisada
para garantizar el cumplimiento de
los requisitos, cualquier
incumplimiento podrá suponer la
imposición de multas, cierre de las
instalaciones e incluso la demolición
de la construcción. En la práctica
algunos ayuntamientos mantienen la
necesidad de realizar el proceso de
autorización y licencias tradicional,
nuestro equipo de profesionales se
encargarán de realizar todos los
trámites necesarios para obtener las
licencias correspondientes.
28

RESPONSABILIDAD
MEDIOAMBIENTAL

Responsabilidad y Medio Ambiente
Los propietarios de bienes inmuebles
en España son responsables de la
contaminación del suelo y la
construcción, incluso en los casos en
los que no son directamente los
causantes directos de la
contaminación. La adquisición de
bienes inmuebles debe incluir un
análisis de los riesgos medio
ambientales y los niveles existentes
de contaminación en el terreno ya
que es posible que haya habido una
actividad anterior que haya
generado un problema de
contaminación sancionable por las
autoridades.
La legislación española requiere que
los propietarios tomen medidas en
los casos de contaminación del
suelo, normalmente es responsable
la parte contaminante pero también
puede tener responsabilidad el
dueño de la propiedad y el
arrendatario de la misma. En estos
casos con bienes inmuebles con
suelo contaminado y riesgos medio
ambientales será imprescindible
poder demostrar que la
contaminación es anterior a la
adquisición y garantizar que se
realizarán las actuaciones
correspondientes para su
saneamiento. La tenencia de
derechos reales sobre terrenos no
implica responsabilidad salvo que
exista causa directa a la
contaminación, o tenga
conocimiento y permita la
realización de daños al medio
ambiente.
Es muy importante realizar un
análisis medioambiental del terreno
antes de decidirse por realizar una
inversión inmobiliaria, nuestros
profesionales toman en cuenta estos
aspectos durante el proceso de "due
diligence" para eliminar los riesgos
medioambientales. La falta de
consideración de los riesgos
medioambientales puede conllevar
altas sanciones y desacreditación
social.
30

Alquileres Inmobiliarios
La normativa española ha sido muy
activa en materia de alquileres,
particularmente en el ámbito urbano
sobre la Ley de Arrendamientos
Urbanos que regula el régimen de
arrendamiento de viviendas, locales,
oficinas y edificaciones industriales
en las zonas urbanas. Los distintos
cambios normativos en materia de
arrendamientos han causado que
coexistan distintos contratos de
arrendamiento sujetos a distintas
versiones de la misma Ley,
manteniendo el régimen aplicable
que correspondía al momento de la
firma del mismo. Algunas de las
principales modificaciones son:
i) Decreto 4101/1964, de 23 de
diciembre de 1964.
ii) Real Decreto Ley 2/1985, de 30
de abril de 1985; Ley 29/1994, de
24 de noviembre de 1994,
modificada por la Ley 4/2013, de 4
de junio 2013, y también
modificada por la Ley 2/2015, de
30 de marzo de 2015. Y por último
el Real Decreto Ley 7/2019, de 1 de
marzo sobre medidas urgentes en
materia de vivienda y alquiler.
En cualquier caso, las
modificaciones y reformas realizadas
en materia de arrendamientos
urbanos mantienen una dualidad de
arrendamientos diferenciando entre
arrendamientos residenciales y no
residenciales. Ciertos tipos de
arrendamientos son excluidos del
régimen de arrendamientos urbanos
(arrendamiento de terrenos rústicos,
residencias militares, alquileres
vacacionales o de corta estancia,
arrendamiento de plazas de garaje,
etc.) y tienen sus propias normas,
siendo en todo momento el Código
Civil Español la norma supletoria.
Tal y como comentábamos
anteriormente, el régimen aplicable
al contrato de arrendamiento
dependerá de la fecha de su firma.
Las provisiones estatutarias en este
tipo de contratos aportan mayores
derechos y garantías para los
arrendatarios de vivienda
(particularmente en términos de
obligaciones de terminación
contractual, desahucio, gastos del
inmueble, mantenimiento y
reparación).
32

6.1 DURACIÓN
No hay una duración mínima en los
contratos de arrendamiento
comercial y residencial. En los
arrendamientos residenciales
realizados a partir del 6 de junio de
2013 el arrendador debe permitir
extensiones al vencimiento del
contrato a un mínimo de 3 años;
con anterioridad a esta fecha la
extensión debía poder llegar hasta
los 5 años.
La mayoría de los contratos de
arrendamiento contemplan un
periodo obligatorio para las partes y
después un plazo discrecional con
extensiones temporales o con
facilidad para terminar el contrato.
Una vez se han cumplido las
extensiones y plazos acordados, en
los casos en los que el arrendatario
decida quedarse, aplicará la tácita
reconducción manteniendo las
mismas condiciones.
La Reforma de Arrendamientos
Urbanos de 1994 contempla un
cambio importante en lo que
respecta a la obligatoriedad de los
contratos ya que prevé que el
arrendatario pueda decidir dar por
terminado el contrato de
arrendamiento de forma unilateral
una vez hayan transcurrido los
primeros 6 meses. Únicamente
podrá corresponder al arrendatario
indemnizar con 1 mes de renta por
año pendiente en el contrato en
caso de así preverlo en el contrato
de arrendamiento.
La última reforma amplía aún más
los desequilibrios entre arrendador y
arrendatario.
6.2 RENTA
La renta total por lo general se
calcula en función del precio por
metro cuadrado de superficie
disponible. La valoración de las
rentas se realiza de forma anual
pero el desembolso se realiza
normalmente de forma mensual,
con algunas mensualidades
pagadas por adelantado.
Las rentas por arrendamientos
residenciales están sujetas pero
exentas de IVA (Impuesto al Valor
Añadido), a diferencia de las rentas
por arrendamientos comerciales que
si están sujetas y no exentas al
impuesto.
33

6.3 REVISIÓN DE RENTAS
Urbanos de 1994 contempla la
posibilidad de la revisión anual de la
renta pero esta debe ser prevista
específicamente por las partes, de lo
contrario no habrá revisión posible.
Esto es una novedad desde 2015,
anteriormente los contratos
permitían la revisión de renta
automática sobre los cambios en los
Índices de Precios al Consumo (IPC).
Los nuevos contratos también
requieren de la especificación del
sistema de revisión de rentas
aplicable al contrato. Por defecto se
aplicará el Índice de Garantía de
Competitividad como factor de
ajuste a diferencia del tradicional
IPC. La revisión de rentas debe ser
notificada al arrendatario, incluida
la justificación del nuevo cálculo en
caso de requerirlo.
La reciente modificación de la
normativa supone que la mayor
parte de los contratos de
arrendamiento tengan limitado el
régimen de revisión automática
basada en el IPC. Sin embargo,
dado que el IPC en ocasiones no
necesariamente
sigue la tendencia del mercado, las
partes habitualmente acuerdan
ajustes de renta en línea con el
mercado a partir del tercer año (a
partir del quinto año para aquellos
contratos anteriores a la Reforma).
6.4 GASTOS OPERATIVOS Y
SUMINISTROS
En arrendamientos no residenciales,
el arrendatario está normalmente
obligado al pago total de sus gastos
operativos y de suministros,
mantenimiento de las instalaciones e
impuestos aplicables. En cambio, en
los arrendamientos residenciales no
suele ser así pero en la práctica hay
muchos propietarios que transfieren
al menos los costes fiscales al
arrendatario.
6.5 MANTENIMIENTO Y
REPARACIONES AL FINAL DEL
ARRENDAMIENTO
Los arrendatarios tienen que cubrir
todos los costes de las reparaciones
ordinarias y del correcto
mantenimiento de las instalaciones.
Por imperativo legal, el propietario
generalmente será
34

responsable de cualquier reparación
estructural y de gran calado que sea
necesaria en el inmueble. El
arrendador podrá realizar trabajos
de mejora en el inmueble durante la
vigencia del contrato de
arrendamiento pudiendo aplicar una
reducción de renta en aquellos casos
en los que se prive al arrendatario
de utilizar una parte de la
propiedad.
La mejora en las instalaciones
implicará un incremento en la renta
proporcional al coste de las obras
salvo que se prevea otra cosa. La
finalización del contrato requiere
que el arrendatario entregue el
inmueble en las mismas condiciones
en las que se le fue entregado,
considerando eso sí el uso y
desgaste normal del tiempo en el
que fue arrendado. En caso de que
existan desperfectos no atribuibles a
un uso y desgaste normal del
tiempo, el arrendatario deberá
proceder a realizar las reparaciones
correspondientes.
En la práctica, en los casos de
reparaciones la fianza entregada al
inicio suele cubrir las reparaciones.
35

Nuestro equipo se ocupa de
gestionar de forma integral los
alquileres y el mantenimiento de tu
propiedad, la selección y análisis del
arrendatario son también
importantes para tener una inversión
de éxito.
6.6 CESIONES, TRASPASOS Y
SUBARRENDAMIENTOS
Los arrendamientos residenciales no
permiten la cesión ni el
subarrendamiento sin el
consentimiento del arrendador. En
cambio, los contratos de
arrendamiento no residencial
pueden permitir la cesión o
subarriendo sin el consentimiento
del arrendador, si bien este último
podrá incrementar la renta en un
10% en subarriendos parciales y
hasta un 20% en subarriendos
totales. En la práctica, la mayoría de
los contratos de arrendamiento no
residenciales excluyen expresamente
la posibilidad de aplicar este
régimen de cesión y subarriendo,
requiriendo en todo momento de la
aceptación expresa del propietario
para realizar la cesión o subarriendo
del inmueble.
6.7 RESCISIÓN DEL CONTRATO DE
ARRENDAMIENTO
La rescisión del contrato de
arrendamiento se materializa con el
incumplimiento de las obligaciones
de una de las partes. El propietario
podrá rescindir el contrato de
arrendamiento en los siguientes
casos:
i) Impago de las rentas o de
cualquier importe asumido por el
arrendatario.
ii) Impago de la fianza.
iii) Cesión o subarriendo del bien
inmueble sin el consentimiento
previo y expreso del arrendador.
iv) Uso irresponsable del inmueble
causando daños materiales y la
realización de obras estructurales no
autorizadas por el arrendador en
aquellos casos en los que sea
imperativa.
v) Realización de actividades no
permitidas en el contrato de
arrendamiento.
36

vi) Condiciones de inhabitabilidad
del inmueble.
Por otro lado, el arrendatario podrá
rescindir el contrato de
arrendamiento en los siguientes
casos:
i) Reparaciones necesarias para el
mantenimiento de la habitabilidad
del inmueble correspondientes a la
propiedad.
ii) Obras de mejora realizadas en el
inmueble contrarias a la voluntad
del arrendatario.
iii) Interrupción del uso del bien
inmueble por parte del arrendador.
iv) Rescisión unilateral con aviso
previo al arrendador mínimo de 30
días.
El contrato de arrendamiento en
cualquier caso se dará por expirado
en los siguientes casos:
i) Destrucción de la propiedad no
causada por el arrendador.
ii) Inmueble declarado en ruina por
la autoridad competente.
iii) Finalización del plazo acordado
por las partes para el arrendamiento
del inmueble con sus
correspondientes prórrogas.
iv) Mutuo acuerdo de finalización del
contrato de arrendamiento.
v) Fallecimiento del arrendatario, en
los casos en los que sus herederos
no tengan facultades para
subrogarse en el contrato de
arrendamiento.
Urbanos de 1994 contempla
además que el contrato de
arrendamiento podrá ser rescindido
en aquellos casos en los que expire
el derecho del arrendador sobre la
propiedad (por ejemplo, en casos de
retracto convencional, de ejecución
de opción de compra, o de
ejecución forzosa de garantía
hipotecaria). Únicamente podrá
mantenerse en su derecho el
arrendatario en aquellos casos en
los que se hubiera inscrito el
contrato correctamente en el
Registro de la Propiedad, la
inscripción en cualquier caso es
voluntaria y facultativa de las partes.
37

6.8 VENTA DE PROPIEDADES
INMOBILIARIAS ALQUILADAS
Los arrendatarios tienen derecho de
oposición y adquisición preferente
en los casos de venta del inmueble
que ocupan en virtud de contrato de
arrendamiento, por lo que no podrá
haber transmisión de la propiedad
del inmueble sin la correspondiente
notificación fehaciente al
arrendatario. En aquellos casos en
los que se incumpla esta formalidad,
esto no impediría al arrendatario
ejercer su derecho de compra en los
mismos términos; en la práctica sin
embargo, los contratos de
arrendamiento suelen prever la
renuncia expresa al derecho de
adquisición preferente. En ningún
caso aplicará el derecho de
adquisición preferente cuando la
operación de venta inmobiliaria sea
por un conjunto de elementos o
edificaciones completas.
38

Impuestos sobre Inmuebles
7.1 IMPUESTOS EN LA
ADQUISICIÓN DE LA PROPIEDAD
DE BIENES INMUEBLES
España pueden realizarse sobre los
propios activos y bienes inmuebles
(asset deal), o sobre sociedades
mercantiles con bienes inmuebles en
su balance (share deal). La elección
entre una operación "asset" o "share"
dependerá de la fiscalidad de la
misma. En muchas ocasiones el
propio vendedor impone el tipo de
estructura de la operación al buscar
la mayor eficiencia fiscal en sus
propios intereses.
7.1.1 VENTA DE ACTIVOS
INMOBILIARIOS (ASSET DEAL)
a) Impuesto al Valor Añadido e
Impuesto sobre Transmisiones
Patrimoniales Onerosas
La adquisición de activos
inmobiliarios de forma directa está
sujeta imposición por:
i) IVA - Impuesto sobre el Valor
Añadido; o por ii) ITPO - Impuesto
sobre Transmisiones Patrimoniales
Onerosas. El sujeto pasivo
responsable del pago de estos
impuestos es el comprador, hemos
de recordar que se trata de
impuestos incompatibles entre sí,
por lo que o pagamos uno u otro;
en cualquier caso preferiremos optar
por la vía del IVA al ser un impuesto
neutro y compensable.
El marco tributario plantea varios
supuestos:
i) Transmisión de la propiedad por
contribuyentes no sujetos a IVA,
aplicando ITPO con una tasa
impositiva entre el 6 - 11%
dependiendo de la región donde
esté ubicado el inmueble;
ii) Transmisión de la propiedad por
contribuyentes sujetos a IVA en:
ii.1) Transmisiones de terrenos
urbanizables y desarrollados,
aplicando IVA con una tasa
impositiva del 21%.
40

ii.2) Transmisiones de terrenos
rústicos y no urbaniazables están
exentas de IVA, aplicando ITPO con
una tasa impositiva entre el 6 - 11%,
salvo que el comprador sea un
contribuyente sujeto a IVA, pudiendo
este renunciar a la exención de IVA
para tributar a una tasa impositiva
del 21%.
ii.3) Primera transmisión de
edificación sujeta a IVA, a una tasa
impositiva del 21% (en los casos de
transmisiones de edificaciones
destinadas a viviendas el IVA
aplicable será a una tasa impositiva
del 10%).
ii.4) Primera transmisión de
edificación que haya sido utilizada
de forma continuada durante un
periodo superior a 2 años bajo un
contrato de arrendamiento y las
segundas y ulteriores transmisiones
de edificación están exentas de IVA,
impositiva entre el 6 - 11%
dependiendo de la región donde
esté ubicado el inmueble, salvo que
el comprador sea un contribuyente
sujeto a IVA, pudiendo este
renunciar a la exención de IVA para
tributar a una tasa impositiva del
21% (en los casos de transmisiones
de edificaciones destinadas a
viviendas el IVA aplicable será a una
tasa impositiva del 10%).
ii.5) Segundas y ulteriores
transmisiones de edificación están
sujetas pero exentas de IVA,
impositiva entre el 6 - 11%, salvo
que hayan sido realizadas en virtud
de una reforma sustancial e integral.
ii.6) Transmisiones de edificaciones
por el ejercicio de opciones de
compra por un arrendatario en un
contrato de arrendamiento
financiero están sujetas y no exentas
de IVA aplicable a una tasa
impositiva del 21%.
ii.7) Transmisiones de un grupo de
activos que representan una rama
de actividad de un negocio o
empresa no están sujetas a IVA,
impositiva entre el 6 - 11%. En este
tipo de transacciones
particularmente no es posible aplicar
la renuncia a la exención de IVA al
no ser una operación sujeta al
impuesto.
41

b) Impuesto de Actos Jurídicos
Documentados
Los documentos notariales que
registran públicamente transacciones
sobre terrenos y edificaciones sujetas
a IVA están sujetas a IAJD,
aplicando una tasa impositiva entre
el 0.5 - 2.5% dependiendo de la
región donde esté ubicado el
inmueble y el tipo de transacción. El
sujeto pasivo responsable del pago
del impuesto es el comprador.
c) Impuesto sobre el Incremento de
Valor de los Terrenos de Naturaleza
Urbana
Las transmisiones de bienes
inmuebles en zonas urbanas por lo
general están sujetas a imposición
por la plusvalía municipal, cada
Ayuntamiento calcula la
revalorización que corresponde al
momento de la venta dependiendo
siempre del momento de compra. El
sujeto pasivo responsable del pago
del impuesto es el vendedor.
7.1.2 VENTA DE SOCIEDADES
INMOBILIARIAS (SHARE DEAL)
La adquisición de bienes inmuebles
a partir de un "share deal" está
exenta de IVA y ITPO. Existe un límite
a la aplicación de la exención de los
impuestos anteriormente
mencionados cuando el motivo
principal de realizar la operación
con esta estructura es la fiscalidad.
Las operaciones de transmisiones
inmobiliarias estructuradas dentro
de un "share deal" podrán acogerse
a la exención siempre y cuando al
menos el 50% de los activos
transferidos sean elementos
productivos y no meros activos
inmobiliarios, siempre y cuando el
comprador obtenga o aumente el
control sobre la entidad. En los
casos en los que no se cumplan con
estos límites establecidos por la Ley,
la operación deberá tributar por
ITPO (6 - 11%) o IVA (10 o 21%)
dependiendo del tipo aplicable y de
la ubicación de los activos
inmobiliarios al momento de su
materialización.
42

7.2 IMPUESTO AL VALOR AÑADIDO
El sujeto pasivo responsable del
pago del IVA es el comprador al
momento de completar la
adquisición de la propiedad. En
algunos casos podrá aplicar el
mecanismo de reversión de la carga
impositiva del impuesto, a través del
cual el importe total devengado por
el impuesto no se paga al vendedor,
sino que el propio comprador se lo
repercute automáticamente.
Simultáneamente, el comprador
podrá deducirse y compensar el IVA
repercutido, consiguiendo en la
práctica una deducción total del
impuesto sin que haya un pago
efectivo del mismo por parte del
comprador.
7.3 OTROS IMPUESTOS APLICABLES
A BIENES INMUEBLES
7.3.1 IMPUESTO SOBRE BIENES
INMUEBLES
Los propietarios de bienes inmuebles
deben pagar el Impuesto sobre
Bienes Inmuebles (IBI).
El IBI es un impuesto local pagadero
anualmente por el propietario del
inmueble, y en algunos casos por los
beneficiarios de ciertos derechos
sobre los mismos. El impuesto se
calcula en base al valor catastral del
inmueble y está supervisado por el
Ayuntamiento donde esté ubicada la
propiedad, es muy importante
confirmar la ausencia de deudas
fiscales imputables al inmueble.
7.3.2 IMPUESTOS ESPECIALES
SOBRE BIENES INMUEBLES
PROPIEDAD DE ENTIDADES NO
RESIDENTES
Las entidades residentes en
jurisdicciones consideradas como
paraíso fiscal que sean propietarias
de bienes inmuebles en España
serán gravadas con un impuesto
especial, el Gravamen Especial
sobre Bienes Inmuebles de Entidades
No Residentes, aplicando una tasa
impositiva del 3% sobre el valor
catastral de la propiedad pagadero
anualmente. El impuesto también se
devenga en el mismo ejercicio de
una posible transmisión de la
propiedad del inmueble aunque sea
realizada con
43

anterioridad al día 31 de diciembre.
En la práctica, solo podremos evitar
el devengo del impuesto en aquellos
casos en los que consigamos que
vincular el inmueble al ejercicio de
una actividad económica real en
España, dejando atrás la
consideración del activo bajo el
régimen "holding".
Recomendaremos siempre a la hora
de invertir, en aquellos casos en los
que se prefiera formalizar la
inversión a través de una sociedad,
la posibilidad de hacerlo con una
sociedad de nueva creación
residente en España. La utilización
de un vehículo residente en España
nos permitirá evitar impuestos
especiales y posibles retenciones por
las rentas generadas por la
aplicación de los convenios de doble
imposición.
7.4 IMPUESTOS SOBRE RENTAS
GENERADAS POR BIENES
INMUEBLES
7.4.1 INVERSIÓN DIRECTA A
TRAVÉS DE UN ESTABLECIMIENTO
PERMANENTE
Un establecimiento permanente se
forma cuando hay una serie de
recursos humanos y materiales
organizados para el desempeño de
actividades económicas en un país.
Las rentas generadas por bienes
inmuebles propiedad de un
establecimiento permanente en
España están sujetas al Impuesto
sobre la Renta de No Residentes,
aplicando una tasa impositiva del
25%. La base imponible del
impuesto la conforma el resultado
de la Cuenta de Pérdidas y
Ganancias, deduciendo los gastos
de los ingresos percibidos, es decir,
los ingresos netos. En cualquier
caso, antes de poder cuantificar los
impuestos, hemos de revisar qué
gastos son deducibles a los efectos
del establecimiento permanente
además de los intereses, regalías y
comisiones pagadas a la matriz en
compensación por la asistencia
técnica recibida para el desempeño
de actividades en España. En la
práctica, la mayor parte de los
costes de gestión y administración
son deducibles junto con la
depreciación y amortización del
inmueble dentro de los límites
establecidos por la norma.
44

7.4.2 INVERSIÓN DIRECTA SIN UN
ESTABLECIMIENTO PERMANENTE
En aquellos casos en los que el
inversor no tiene un establecimiento
permanente en España, las rentas
generadas por bienes inmuebles
están sujetas al Impuesto sobre la
Renta de No Residentes, aplicando
una tasa impositiva del 24%, salvo
que se trate de residentes en un
Estado Miembro de la Unión
Europea, donde la tasa impositiva es
del 19%. La base imponible del
impuesto la conforman los ingresos
brutos generados. Es importante
destacar que la inversión en bienes
inmuebles por lo general genera en
sí misma un establecimiento
permanente.
7.4.3 INVERSIÓN INDIRECTA A
TRAVÉS DE UNA ENTIDAD
RESIDENTE EN ESPAÑA
Las rentas generadas por bienes
inmuebles están sujetas al Impuesto
sobre Sociedades, aplicando una
tasa impositiva del 25%. La base
imponible del impuesto la conforma
el resultado de la Cuenta de
Pérdidas y
Ganancias, deduciendo los gastos
de los ingresos percibidos, es decir,
los ingresos netos.
7.4.4 INVERSIÓN INDIRECTA A
TRAVÉS DE UNA ENTIDAD EN
ATRIBUCIÓN DE RENTAS
Las entidades en atribución de
rentas son transparentes a efectos
fiscales en España, por lo que
cualquier ingreso generado por la
entidad será atribuido directamente
a cada uno de los socios. El régimen
fiscal dependerá de la existencia o
no de un establecimiento
permanente. En cualquier caso, las
rentas generadas por bienes
inmuebles están sujetas al Impuesto
sobre Sociedades, aplicando una
tasa impositiva del 25% y
atribuyendo directamente a cada
socio de forma proporcional a su
aportación.
7.5 FISCALIDAD DE LOS
DIVIDENDOS PERCIBIDOS DE
SOCIEDADES INMOBILIARIAS
La distribución de dividendos a
socios no residentes está sujeta al
Impuesto sobre la Renta de los No
Residentes, aplicando una tasa
45

impositiva del 19%, salvo: i) Que
exista una relación recogida en la
Directiva Matriz-Filial Unión Europea
(por lo general son dividendos
enviados de una filial a la matriz en
la Unión Europea), en cuyo caso el
impuesto estará exento; ii) Que
exista un Convenio para Evitar la
Doble Imposición relevante a las
partes que reduzca el impuesto
aplicable, en estos casos se
generarán créditos fiscales entre
países en aquellos casos en los que
haya tributación efectiva por estas
rentas.
7.5.1 IMPUESTO DE SUCURSAL
Las rentas generadas por un
establecimiento permanente y que
son transferidas al extranjero
pueden estar sujetas a un impuesto
complementario del 19%. El
impuesto no aplica a aquellas rentas
generadas en España por una
sucursal o establecimiento
permanente de una entidad
residente en otro Estado Miembro de
la Unión Europea, o de cualquier
Estado con el cuál España haya
suscrito un Convenio de Doble
Imposición.
7.6 FISCALIDAD DE LAS
GANANCIAS DE CAPITAL SOBRE
BIENES INMUEBLES
Las ganancias de capital
materializadas por la venta de
propiedades inmobiliarias en
España están sujetas a impuestos: i)
Ganancias de capital materializadas
por inversores extranjeros con un
establecimiento permanente en
España están sujetas al Impuesto
sobre la Renta de los No Residentes,
aplicando una tasa impositiva del
25%; ii) Ganancias de capital
materializadas por inversores
extranjeros sin establecimiento
permanente en España están sujetas
al Impuesto sobre la Renta de los No
impositiva del 19%, salvo que el
Convenio de Doble Imposición
disponga otra cosa. En este último
escenario donde el vendedor
extranjero no tiene establecimiento
permanente en España, el
comprador está obligado a retener
el 3% del precio acordado como
parte del pago del impuesto. Esto no
aplica a entidades residentes en
España, en la práctica es
conveniente realizar las inversiones
46

con una entidad residente en España
para simplificar la carga fiscal.
7.7 FISCALIDAD DE LAS
GANANCIAS DE CAPITAL EN LA
VENTA DE ACCIONES DE UNA
SOCIEDAD INMOBILIARIA
Las ganancias de capital
materializadas por la venta de
acciones de una sociedad
inmobiliaria española están sujetas
al Impuesto sobre la Renta de los No
impositiva del 19%, salvo que el
Convenio de Doble Imposición
disponga otra cosa.
7.8 VEHÍCULOS ESPECIALES DE
INVERSIÓN INMOBILIARIA
7.8.1 SOCIMI
Las Sociedades Anónimas Cotizadas
de Inversión en el Mercado
Inmobiliario (SOCIMI) tienen un
régimen fiscal especial aplicando
una tasa impositiva del 0% sobre los
ingresos percibidos siempre y
cuando se cumplan con los
requisitos establecidos para su
actividad y los socios que tengan
más de un 5% de participación
tengan una tributación efectiva
respecto de los dividendos
percibidos superior al 10%. En
aquellos casos en los que no se
cumplan estos requisitos, la SOCIMI
tributaría a un 19% sobre los
ingresos percibidos. El régimen
especial de las SOCIMI's requiere
que se distribuyan el 80% de los
beneficios generados a partir de la
actividad principal de la entidad, el
alquiler de bienes inmuebles.
También deberá distribuirse el 50%
de los beneficios generados por la
venta de activos inmobiliarios, y el
100% de los beneficios generados
por la venta de participaciones.
7.8.2 FONDOS DE INVERSIÓN
INMOBILIARIA
Los Fondos y Sociedades de
Inversión Inmobiliaria (FII's y SII's)
tributan al 1% sobre los ingresos
generados, sin que exista una
obligación formal de distribución de
beneficios ni dividendos. Los FII's y
SII's son vehículos muy eficientes
fiscalmente ya que permiten a los
inversores diferir el pago de
impuestos hasta el momento de la
efectiva distribución patrimonial.
47

Financiación y Adquisiciones
España suelen estar conectadas con
entidades financieras que facilitan la
financiación de los proyectos, ya sea
para su adquisición, construcción o
como mero apalancamiento. La
adquisición y la inversión financiera
por lo general se suelen articular a
través de un préstamo
desembolsado íntegramente, sobre
todo cuando se trata de bienes
inmuebles operativos y en
rentabilidad. La deuda será cubierta
con las rentas generadas por el
inmueble, mientras que el principal
de la operación será garantizado a
través de una hipoteca sobre el
inmueble y a través de una prenda
sobre los contratos de
arrendamiento que generan
ingresos.
Las operaciones de desarrollo
inmobiliario en España requieren de
financiación de proyectos y se suelen
articular con líneas de crédito
limitadas que permitan disponer de
las cantidades necesarias conforme
progresa la construcción del
proyecto. Por lo general, el periodo
de construcción no suele generar
ingresos por lo que los intereses
generados durante este tiempo se
capitalizan como parte de la deuda.
Desde el inicio del proyecto se
constituirá una hipoteca sobre el
terreno y se extenderá de forma
automática sobre cualquier
construcción nueva que se realice
sobre el mismo. Respecto de la
garantía y prenda sobre los
contratos de arrendamiento que
generan ingresos, estas se irán
incluyendo conforme se vayan
consiguiendo.
8.1 RIESGOS DE TIPOS DE INTERÉS

Las inversiones inmobiliarias al tener
un alto perfil de apalancamiento
pueden tener intereses fijos o
variables, por lo general suelen ser
intereses variables por lo que esto
condicionará enormemente los
resultados y la rentabilidad de la
operación. Nuestra labor y
asesoramiento busca ofrecer a
nuestros clientes protección ante las
variaciones en los tipos de interés a
través de acuerdos de
49

cobertura financiera (por ejemplo a
través de derivados "swap" y "cap").
Los acuerdos ISDA, de la
"International Swaps and Derivatives
Association", son utilizados en
España pero también la Asociación
Española de Banca (AEB) ha creado
sus propios modelos específicos de
acuerdos sobre derivados para el
mercado español conocidos como
Contratos Marco de Operaciones
Financieras (CMOF's). En España los
CMOF's cumplen con la función
habitual de los acuerdos ISDA, más
habituales en el mercado
internacional. Cada CMOF suscrito
con la entidad financiera debe ser
complementado con condiciones
especiales y relevante al tipo de
derivado y operación. En aquellas
ocasiones en las que la institución
financiera aporta la financiación y
los derivados, es habitual encontrar
que los contratos de cobertura están
garantizados "pari passu", es decir,
al mismo nivel y derecho de pago,
con la financiación subyacente o a
través de una hipoteca de segundo
rango sobre la propiedad.
50

8.2 HIPOTECAS COMO GARANTÍA
La garantía de bienes inmuebles se
puede constituir sobre el terreno, la
construcción y sus anejos. También
es posible establecer garantías sobre
la nuda propiedad, el derecho a
construir, el derecho de uso y las
concesiones administrativas que
pudieran existir. A la hora de
extender una garantía sobre varias
propiedades, o sobre una única que
hay sido dividida horizontalmente,
las partes deberán determinar cuál
es el límite de responsabilidad
máximo garantizado por cada
propiedad independiente. La
responsabilidad garantizada por un
bien inmueble normalmente está
dividida en varios conceptos: pago
del principal, intereses ordinarios,
intereses de demora, ejecución de la
garantía y otros gastos. Una
hipoteca no podrá garantizar más
de 5 años de intereses en España. El
importe asignado y en garantía para
cada concepto está limitado y la
propiedad solo es responsable por
el máximo de la responsabilidad
garantizada determinada en la
escritura de la hipoteca.
Cualquier cantidad pendiente de
pago por el deudor que exceda
dicha cantidad máxima garantizada
deberá ser reclamada por separado
por el acreedor como una deuda no
garantizada, pudiendo existir otro
tipo de garantías más allá de la
hipoteca en las relaciones entre el
deudor y el acreedor. La constitución
de una hipoteca requiere que las
partes estimen el valor del inmueble,
valor que servirá como referencia
para la tasación de una posible
futura subasta en el caso de la
ejecución de la hipoteca. El valor
establecido debe corresponderse
con el valor de mercado al momento
de la escrituración de la hipoteca,
no sería necesario actualizarlo de
nuevo (hay que considerar que
cualquier cambio realizado en
documentos notariales puede
generar el Impuesto de Actos
Jurídicos Documentados por la
totalidad del valor de la hipoteca,
con independencia de que ya se
hubiera pagado el Impuesto en su
constitución). También vale la pena
destacar que el valor del inmueble a
precio de mercado tiene una
segunda finalidad; establecer el
importe máximo de la financiación.
51

En España para poder disponer de
un préstamo inmobiliario, el importe
concedido no suele exceder en un
80% del valor total de mercado del
bien inmueble, es difícil conseguir un
apalancamiento superior de la
operación sin garantías adicionales.
8.3 OTROS ACUERDOS DE
GARANTÍA
Además de una hipoteca, el paquete
habitual de garantías en una
operación inmobiliaria financiada
incluye:
i) Prenda de las acciones de la
entidad, que incluso podrían tener
derecho a participar en las
votaciones de la compañía;
ii) Prenda de las cuentas bancarias
de la sociedad, que incluso podrían
tener derecho a bloquear el balance
disponible y restringir las
disposiciones del efectivo disponible
(de esta forma en caso la entidad
financiera podría ejecutar la prenda
y tomar posesión efectivo del
disponible en cuenta);
iii) Prenda de los derechos de crédito
que pudieran surgir de los contratos
relacionados con el inmueble,
pudiendo ser de varios tipos
dependiendo del tipo de
operación (contrato de
compraventa, contrato de
construcción, contrato de
arrendamiento, contratos de gestión
y operación, contratos de
financiación, etc.), y en el caso de
ejecutarse la prenda, el beneficiario
de la prenda notificará a las
contrapartes de cada contrato para
que procedan a realizar los pagos
directamente.
En lo relativo a las pólizas de
seguros sobre la propiedad, hay tres
vías principales para establecer una
garantía, pudiendo elegirlas de
forma simultánea: i) la hipoteca
puede hacerse extensible
automáticamente a pagos realizados
por la aseguradora en casos de
pérdida y destrucción total o parcial
del bien inmueble; ii) la entidad
financiera podrá ser incorporada
como beneficiario adicional del
seguro en caso de siniestro; iii)
otorgar una prenda sobre los
derechos de crédito que pudieran
surgir de la póliza de seguro. En
operaciones con entidades
financieras españolas, a diferencia
de entidades extranjeras, no suele
haber acuerdos de mantenimiento y
ciertos convenios
52

de responsabilidad para los gestores
de los inmuebles aunque es
recomendable hacerlo tal y como es
de rigor en operaciones
internacionales. También es
recomendable suscribir acuerdos de
subordinación con las entidades que
proporcionen fondos propios y
financiación a accionistas de la
sociedad inmobiliaria.
8.4 FISCALIDAD DE LA
CONSTITUCIÓN DE GARANTÍAS
La ejecución de garantías
hipotecarias en documento notarial
devengan el Impuesto de Actos
Jurídicos Documentados, aplicando
una tasa impositiva entre el 0.5 -
1.5% en función de la región donde
esté ubicado el inmueble. El
impuesto se calcula considerando el
límite de la responsabilidad
garantizada por la hipoteca
(principal, intereses, intereses de
demora, ejecución hipotecaria y
otros gastos). La prenda de acciones
no está sujeta al impuesto pero es
posible que conlleve ciertos gastos
administrativos y de notaría al ser
realizada en un documento público
y notarial. La prenda de derechos de
crédito y bienes
muebles también debe ser
constituida en documento público,
conllevando también los gastos de
notario que correspondan. En los
casos de prenda y derechos sobre
bienes muebles, estos deben
inscribirse en el Registro de Bienes
Muebles y pagar los gastos
correspondientes a la notaría, el
Registro y el Impuesto de Actos
Jurídicos Documentados. Respecto
de la prenda sobre derechos de
crédito, esta también puede ser
inscrita en el Registro siempre y
cuando no haya privación de la
posesión sobre los activos (en estos
casos también se aplicarían los
costes mencionados anteriormente
pero ofrece mayor garantía y
seguridad ante terceros el hecho de
tener la inscripción).
53

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INVESTMENTS
Convertimos oportunidades en
flujos recurrentes
Regional Vista implementa
proyectos de inversión con los
mejores promotores y operadores
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inmobiliarias independientes.
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Estate y poder identificar las
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