Todo lo que necesitas saber sobre la Financiación y Adquisiciones de Bienes Inmuebles en España - Guía de Inversión Inmobiliaria en España - Regional Vista Private Equity Real Estate Investments

1. FINANCIACIÓN Y
ADQUISICIONES

2. Financiación y Adquisiciones
Las operaciones inmobiliarias en
España suelen estar conectadas con
entidades financieras que facilitan la
financiación de los proyectos, ya sea
para su adquisición, construcción o
como mero apalancamiento. La
adquisición y la inversión financiera
por lo general se suelen articular a
través de un préstamo
desembolsado íntegramente, sobre
todo cuando se trata de bienes
inmuebles operativos y en
rentabilidad. La deuda será cubierta
con las rentas generadas por el
inmueble, mientras que el principal
de la operación será garantizado a
través de una hipoteca sobre el
inmueble y a través de una prenda
sobre los contratos de
arrendamiento que generan
ingresos.
Las operaciones de desarrollo
inmobiliario en España requieren de
financiación de proyectos y se suelen
articular con líneas de crédito
limitadas que permitan disponer de
las cantidades necesarias conforme
progresa la construcción del
proyecto. Por lo general, el periodo
de construcción no suele generar
ingresos por lo que los intereses
generados durante este tiempo se
capitalizan como parte de la deuda.
Desde el inicio del proyecto se
constituirá una hipoteca sobre el
terreno y se extenderá de forma
automática sobre cualquier
construcción nueva que se realice
sobre el mismo. Respecto de la
garantía y prenda sobre los
contratos de arrendamiento que
generan ingresos, estas se irán
incluyendo conforme se vayan
consiguiendo.
8.1 RIESGOS DE TIPOS DE INTERÉS
Las inversiones inmobiliarias al tener
un alto perfil de apalancamiento
pueden tener intereses fijos o
variables, por lo general suelen ser
intereses variables por lo que esto
condicionará enormemente los
resultados y la rentabilidad de la
operación. Nuestra labor y
asesoramiento busca ofrecer a
nuestros clientes protección ante las
variaciones en los tipos de interés a
través de acuerdos de
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3. cobertura financiera (por ejemplo a
través de derivados "swap" y "cap").
Los acuerdos ISDA, de la
"International Swaps and Derivatives
Association", son utilizados en
España pero también la Asociación
Española de Banca (AEB) ha creado
sus propios modelos específicos de
acuerdos sobre derivados para el
mercado español conocidos como
Contratos Marco de Operaciones
Financieras (CMOF's). En España los
CMOF's cumplen con la función
habitual de los acuerdos ISDA, más
habituales en el mercado
internacional. Cada CMOF suscrito
con la entidad financiera debe ser
complementado con condiciones
especiales y relevante al tipo de
derivado y operación. En aquellas
ocasiones en las que la institución
financiera aporta la financiación y
los derivados, es habitual encontrar
que los contratos de cobertura están
garantizados "pari passu", es decir,
al mismo nivel y derecho de pago,
con la financiación subyacente o a
través de una hipoteca de segundo
rango sobre la propiedad.
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4. 8.2 HIPOTECAS COMO GARANTÍA
La garantía de bienes inmuebles se
puede constituir sobre el terreno, la
construcción y sus anejos. También
es posible establecer garantías sobre
la nuda propiedad, el derecho a
construir, el derecho de uso y las
concesiones administrativas que
pudieran existir. A la hora de
extender una garantía sobre varias
propiedades, o sobre una única que
hay sido dividida horizontalmente,
las partes deberán determinar cuál
es el límite de responsabilidad
máximo garantizado por cada
propiedad independiente. La
responsabilidad garantizada por un
bien inmueble normalmente está
dividida en varios conceptos: pago
del principal, intereses ordinarios,
intereses de demora, ejecución de la
garantía y otros gastos. Una
hipoteca no podrá garantizar más
de 5 años de intereses en España. El
importe asignado y en garantía para
cada concepto está limitado y la
propiedad solo es responsable por
el máximo de la responsabilidad
garantizada determinada en la
escritura de la hipoteca.
Cualquier cantidad pendiente de
pago por el deudor que exceda
dicha cantidad máxima garantizada
deberá ser reclamada por separado
por el acreedor como una deuda no
garantizada, pudiendo existir otro
tipo de garantías más allá de la
hipoteca en las relaciones entre el
deudor y el acreedor. La constitución
de una hipoteca requiere que las
partes estimen el valor del inmueble,
valor que servirá como referencia
para la tasación de una posible
futura subasta en el caso de la
ejecución de la hipoteca. El valor
establecido debe corresponderse
con el valor de mercado al momento
de la escrituración de la hipoteca,
no sería necesario actualizarlo de
nuevo (hay que considerar que
cualquier cambio realizado en
documentos notariales puede
generar el Impuesto de Actos
Jurídicos Documentados por la
totalidad del valor de la hipoteca,
con independencia de que ya se
hubiera pagado el Impuesto en su
constitución). También vale la pena
destacar que el valor del inmueble a
precio de mercado tiene una
segunda finalidad; establecer el
importe máximo de la financiación.
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5. En España para poder disponer de
un préstamo inmobiliario, el importe
concedido no suele exceder en un
80% del valor total de mercado del
bien inmueble, es difícil conseguir un
apalancamiento superior de la
operación sin garantías adicionales.
8.3 OTROS ACUERDOS DE
GARANTÍA
Además de una hipoteca, el paquete
habitual de garantías en una
operación inmobiliaria financiada
incluye:
i) Prenda de las acciones de la
entidad, que incluso podrían tener
derecho a participar en las
votaciones de la compañía;
ii) Prenda de las cuentas bancarias
de la sociedad, que incluso podrían
tener derecho a bloquear el balance
disponible y restringir las
disposiciones del efectivo disponible
(de esta forma en caso la entidad
financiera podría ejecutar la prenda
y tomar posesión efectivo del
disponible en cuenta);
iii) Prenda de los derechos de crédito
que pudieran surgir de los contratos
relacionados con el inmueble,
pudiendo ser de varios tipos
dependiendo del tipo de
operación (contrato de
compraventa, contrato de
construcción, contrato de
arrendamiento, contratos de gestión
y operación, contratos de
financiación, etc.), y en el caso de
ejecutarse la prenda, el beneficiario
de la prenda notificará a las
contrapartes de cada contrato para
que procedan a realizar los pagos
directamente.
En lo relativo a las pólizas de
seguros sobre la propiedad, hay tres
vías principales para establecer una
garantía, pudiendo elegirlas de
forma simultánea: i) la hipoteca
puede hacerse extensible
automáticamente a pagos realizados
por la aseguradora en casos de
pérdida y destrucción total o parcial
del bien inmueble; ii) la entidad
financiera podrá ser incorporada
como beneficiario adicional del
seguro en caso de siniestro; iii)
otorgar una prenda sobre los
derechos de crédito que pudieran
surgir de la póliza de seguro. En
operaciones con entidades
financieras españolas, a diferencia
de entidades extranjeras, no suele
haber acuerdos de mantenimiento y
ciertos convenios
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6. de responsabilidad para los gestores
de los inmuebles aunque es
recomendable hacerlo tal y como es
de rigor en operaciones
internacionales. También es
recomendable suscribir acuerdos de
subordinación con las entidades que
proporcionen fondos propios y
financiación a accionistas de la
sociedad inmobiliaria.
8.4 FISCALIDAD DE LA
CONSTITUCIÓN DE GARANTÍAS
La ejecución de garantías
hipotecarias en documento notarial
devengan el Impuesto de Actos
Jurídicos Documentados, aplicando
una tasa impositiva entre el 0.5 -
1.5% en función de la región donde
esté ubicado el inmueble. El
impuesto se calcula considerando el
límite de la responsabilidad
garantizada por la hipoteca
(principal, intereses, intereses de
demora, ejecución hipotecaria y
otros gastos). La prenda de acciones
no está sujeta al impuesto pero es
posible que conlleve ciertos gastos
administrativos y de notaría al ser
realizada en un documento público
y notarial. La prenda de derechos de
crédito y bienes
muebles también debe ser
constituida en documento público,
conllevando también los gastos de
notario que correspondan. En los
casos de prenda y derechos sobre
bienes muebles, estos deben
inscribirse en el Registro de Bienes
Muebles y pagar los gastos
correspondientes a la notaría, el
Registro y el Impuesto de Actos
Jurídicos Documentados. Respecto
de la prenda sobre derechos de
crédito, esta también puede ser
inscrita en el Registro siempre y
cuando no haya privación de la
posesión sobre los activos (en estos
casos también se aplicarían los
costes mencionados anteriormente
pero ofrece mayor garantía y
seguridad ante terceros el hecho de
tener la inscripción).
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7. PRIVATE EQUITY REAL ESTATE
INVESTMENTS
Convertimos oportunidades en
flujos recurrentes
Regional Vista implementa
proyectos de inversión con los
mejores promotores y operadores
para co-invertir en oportunidades
inmobiliarias independientes.
Contamos con un equipo
multidisciplinar y con dilatada
experiencia en el sector de Real
Estate y poder identificar las
verdaderas oportunidades.
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8. GUÍA DE INVERSIÓN INMOBILIARIA EN ESPAÑA
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