Este documento describe varios tipos de derechos de terceros sobre bienes inmuebles en España, incluyendo hipotecas, cargas, servidumbres, derechos preferentes y opciones de compra. Explica que las hipotecas deben registrarse para poder ejecutarse, y que existen diferentes tipos como las ordinarias, de máximo o flotantes. También describe cargas como contribuciones a infraestructura, e impuestos asociados a la propiedad y transmisión. Además, explica que las servidumbres, derechos prefer

1. DERECHOS DE TERCEROS
SOBRE INMUEBLES

2. Derechos de Terceros sobre Bienes Inmuebles
3.1 HIPOTECAS Y GRAVÁMENES
Las hipotecas son el gravamen más
habitual en inscripción de garantías
aportadas por bienes inmuebles. En
España una hipoteca debe realizarse
mediante escritura pública y ante
notario público para su
correspondiente inscripción en el
Registro de la Propiedad.
Únicamente aquellos acreedores
que figuren en el registro de la
inscripción de la hipoteca en el
Registro podrán ejecutar la hipoteca
ante la falta de pago del deudor.
Los distintos tipos de posibles
reclamaciones de derechos sobre la
propiedad subyacente dan lugar a
distintos tipos de hipotecas
reguladas en la Ley Hipotecaria
española:
i) Hipoteca Ordinaria, creada para
garantizar una deuda por un
importe concreto (por ejemplo por
un préstamo).
ii) Hipoteca de Máximo, creada para
garantizar una deuda por límite de
crédito, en este tipo de hipotecas en
muchas ocasiones no se sabe el
importe total que efectivamente
dispondrá el deudor y la hipoteca
busca garantizar el pago dentro de
los límites establecidos en línea de
crédito.
iii) Hipoteca Flotante, creada para
garantizar un conjunto de deudas,
existentes o futuras, que pueden
cambiar en el tipo y no están
siempre definidas.
iv) Hipoteca Cambiaria, creada para
garantizar valores al portador o
transferibles mediante títulos
ejecutivos.
v) Hipoteca Inversa, creada para
ofrecer una garantía a un préstamo
a perpetuidad, la hipoteca se ejecuta
con el fallecimiento del deudor (es
una modalidad pensada para
personas de avanzada edad o con
discapacidad).
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3. 3.2 CARGAS, ASIGNACIONES E
IMPUESTOS
El desarrollo inmobiliario de terrenos
en el marco del plan urbanístico de
las autoridades competentes implica
la obligación de contribuir a la
dotación de infraestructuras como
parte del mismo (calles, desagües,
suministros, dotacional, parques y
jardines, etc.). Nos encontramos con
una carga importante en términos
financieros y de superficie, ya que
una parte importante de los metros
disponibles será asumida como
parte del plan urbanístico por estos
elementos y es una carga que
deberá considerar cualquier
desarrollo inmobiliario. También hay
otras cargas e impuestos a
considerar en el desarrollo
inmobiliario:
i) Impuestos asociados a la
propiedad de bienes inmuebles (IBI -
Impuesto de Bienes Inmuebles, AJD -
Impuesto de Actos Jurídicos
Documentados).
ii) Impuestos asociados a la
transmisión de bienes inmuebles
(ITPO - Impuesto de Transmisiones
Patrimoniales Onerosas, ISD -
Impuesto de Sucesiones y
Donaciones).
iii) Gastos por los servicios de la
comunidad y el condominio al que
pertenece el bien inmueble (si
aplica).
3.3 SERVIDUMBRES
Los bienes inmuebles pueden ser
gravados en favor de propiedades
vecinas o de terceros independientes
estableciendo derechos a favor de
estos sobre la disposición y el uso de
los mismos. Algunas de las
servidumbres más habituales son las
paso, uso, límites a la construcción
entre otras. Las servidumbres son
inscribibles en el Registro de la
Propiedad y es recomendable para
facilitar su oposición ante terceros.
En el caso de estar interesado en la
adquisición de un inmueble en
España es importante revisar que no
esté limitado en su uso y disfrute por
una servidumbre. Las servidumbres
en cualquier caso pueden ser
modificadas con la correspondiente
autorización o acuerdo con su
beneficiario.
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4. 3.4 DERECHOS PREFERENTES
Las autoridades españolas tienen un
derecho preferente respecto de
propiedades de valor significativo
por su carácter histórico,
arquitectónico incluso medio
ambiental, los derechos preferentes
sobre bienes inmuebles están
regulados en el Código Civil
Español. Vale la pena destacar, tal y
como mencionamis anteriormente,
que los copropietarios de un bien
inmueble cuentan siempre con el
derecho de adquisición preferente
en la venta de su parte del bien o
sociedad. En lo relativo a terrenos
rústicos, los propietarios de las
tierras colindantes tienen derecho de
adquisición preferente respecto de
fincas con menos de 1 hectárea de
extensión. En el contexto urbano
podemos encontrar también
derechos de adquisición preferente
en los contratos de alquiler, los
arrendatarios cuentan con un
derecho de adquisición preferente
respecto de la propiedad que
alquilan (es posible renunciar de
forma explícita a este derecho en el
contrato de arrendamiento sin que
sea necesaria su inscripción en el
Registro).
Por último, es importante destacar
que un propietario de un bien
inmueble puede ofrecer un derecho
de adquisición preferente a
cualquiera. La oposición a terceros
únicamente tiene plenos efectos
cuando se inscribe el derecho en el
Registro de la Propiedad.
3.5 OPCIÓN DE COMPRA
Una opción de compra es un
acuerdo a través del cual el
propietario del bien inmueble ofrece
a un tercero la posibilidad de
adquirir la propiedad en un plazo
determinado y por un precio
pactado a cambio de una prima. La
prima en ocasiones puede formar
parte del precio pactado por la
adquisición dependiendo del
acuerdo entre las partes, pero en
caso de no ejecutar el derecho en
los términos pactados, el tercero
perderá la prima y la posibilidad de
exigir la venta del inmueble a su
propietario.
Como comentamos anteriormente,
cualquier derecho creado sobre la
propiedad debe ser inscrito en el
Registro para poder ser oponible a
terceros, de lo contrario únicamente
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5. podrá ser oponible entre las partes.
La inscripción de la opción de
compra requiere del cumplimiento
de una serie de requisitos formales:
i) Acuerdo expreso de las partes
para su creación y registro.
ii) Precio pactado para la ejecución
de la opción.
iii) Fecha límite para el ejercicio de
la opción (con un máximo de 4 años
para poder ser inscritas en el
Registro - entre las partes se podrá
prever un plazo superior).
Las opciones de compra pueden ser
acordadas a raíz de un contrato de
arrendamiento y constituyen una
fórmula muy interesante para
empresas que buscan tener la
posibilidad de consolidar su lugar de
negocio en caso de tener éxito el
negocio. También es posible que
parte de la renta pagada sea
destinada a la aplicación del precio
de la opción de compra, las partes
pueden pactar con amplia
creatividad una fórmula para
establecer este tipo de derechos.
En cualquier caso, siempre
insistiremos a nuestros clientes sobre
la necesidad de conseguir la
inscripción para tener mayor
protección.
3.6 OTROS DERECHOS
Otros derechos de terceros en
relación con la propiedad de bienes
inmuebles son: i) Derecho de uso,
ofrece a su beneficiario todo lo
necesario para cubrir sus
necesidades y las de su familia a
partir de las rentas generadas por el
inmueble; ii) Derecho de habitación,
ofrece a su beneficiario el derecho
de ocupar la propiedad de otro
pudiendo habitarla y disponer de
ella junto con su familia. Estos
derechos surgen por acuerdo
expreso entre las partes y están
regulados en el Código Civil
Español. Son derechos personales e
inalienables por lo que no pueden
ser arrendados ni transferidos a
terceros.
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7. GUÍA DE INVERSIÓN INMOBILIARIA EN ESPAÑA
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