Presentatie van Bram Adema (Corporate Facility Partners) tijdens de bijeenkomst van Platform Duurzame Huisvesting op 31 augustus 2010.

2. • Kostenbesparingen 15-40%, besparingen op CO2 40-100%
• Ontwikkelaar van de CO2-Jaarrekening
Scan duurzaamheid & besparingen
• Uniek expertsysteem voor benchmarking van de
kosten, CO2 -uitstoot en kwaliteit
• Innovatief, resultaatgericht, Consultancy
hands-on
Interim Professionals
Corporate Facility Services
Outsourcing & Inkoop
Management en beheer
2

3. 3

4. “Duurzame ontwikkeling is een ontwikkeling waarbij de huidige wereldbevolking in
haar behoeften voorziet zonder de komende generaties te beperken om in hun
behoeften te voorzien” (Brundtland, VN rapport ‘Our common future’)
MVO betekent zoeken naar
een balans tussen Triple P
MVO is de manier waarop
organisaties invulling geven
aan duurzaamheid

5. Sociale Verzekeringsbank | vertrouwelijk | 25 mei 2010 5

7. CO2 Footprint Nederland
Rest
12% Vervoer
22%
Gebouwen
34%
Industriële
productie
32%

8. Gemiddelde werkplek stoot 5000 kg CO2 uit per jaar
(Bron: Nationale CO2 Benchmark)
Afval
Papier 2% Water
Verwarming 3% 0%
6%
Vervoer
52%
Electriciteit
37%
Corporate Real Estate N.V.

9.  Noodzaak kostenreductie door economisch klimaat
 Het Nieuwe Werken
 Duurzaamheid
 Outsourcing en centralisatie
 Performance contracting
 Mobiliteitsvraagstukken

11. ¶ Bestaande gebouwen zijn de grootste veroorzakers van CO2 uitstoot in Nederland
¶ Ondanks een aantrekkelijke waarde wordt onvoldoende bestaand vastgoed verduurzaamd
¶ Knelpunten in de keten veroorzaakt door ontbreken van inzicht in duurzaamheid, risico’s en opbrengsten
¶ Nieuwe contractvormen voor samenwerking, resultaatgarantie en financiering
¶ Praktijkvoorbeelden bewijzen kansen verduurzaming bestaande bouw

12. CO2 Footprint Nederland
Rest
12% Vervoer
22%
Gebouwen
34%
Industriële
productie
32%

13. Marktomvang kantoren en zorgvastgoed in m² vvo
23 mln. m²
Kantoren
Zorgvastgoed
47 mln. m²
* bron: Factsheet kantorenmarkt DTZ Zadelhoff (2010), zorgvastgoed benadering TNO Bouw / DTZ (excl. aanleunwoningen)

14. Leegstand in 2009 13,3% van de bestaande
voorraad
* bron: Factsheet kantorenmarkt DTZ Zadelhoff (januari 2010)

15. Jaarlijks komt er circa 1 miljoen m² nieuwbouw
bij daarmee duurt het > 40 jaar om de totale
kantoorvoorraad te verduurzamen
* bron: Factsheet kantorenmarkt DTZ Zadelhoff (januari 2010)

16. 65%
35%
Geschikt voor verduurzaming Ongeschikt voor verduurzaming
Kantoren in handen van beleggers betreffen
Circa 60% van de totale voorraad kantoren*
* bron: Duurzaam Vastgoed en de Praktijk (VROM)

17. Corporaties
Project-
Beleggers Architecten Adviseurs
ontwikkelaar
Aannemers / Componenten FM
Beheerders
installateurs leveranciers Organisatie
Met name verschil in de eerste schakels daar waar het bestaande
bouw of nieuwbouw betreft. Ook een verschil in financiering
tussen zorg en kantoren.

18. ¶ Bestaande gebouwen zijn de grootste veroorzakers van CO2 uitstoot in Nederland
¶ Ondanks een aantrekkelijke waarde wordt onvoldoende bestaand vastgoed verduurzaamd
¶ Knelpunten in de keten veroorzaakt door ontbreken van inzicht in duurzaamheid, risico’s en opbrengsten
¶ Nieuwe contractvormen voor samenwerking, resultaatgarantie en financiering
¶ Praktijkvoorbeelden bewijzen kansen verduurzaming bestaande bouw

19. Stijging waarde en bezettingsgraad duurzame kantoren
Verkoopwaarde 16%
Bezettingsgraad 6%
Huurwaarde 2%
De vraag naar duurzame kantoren zal in de
komende 5 jaar stijgen met circa 20 miljoen m²**
bron: *N. Kok (2009) / **Jones Lang LaSalle

20. Ambitie om duurzaam gehuisvest te zijn binnen x jaar
2010 2008
41%
34%
31% 30%
21%
18%
12% 13%
0-2 jaar 2-5 jaar 5-10 jaar Alleen indien verplicht
* bron: Jones Lang LaSalle

21. Gebouw Gebruikers Eigenaren/Beleggers
Niet bereid te betalen 1-5% premie Niet bereid te betalen 1-5% premie
6-9% premie >9% premie 6-9% premie >9% premie
6% 7% 19%
7% 17%
22%
52%
70%
81% van de
83% van de gebruikers zijn
eigenaren/beleggers geeft aan
bereid om meer te betalen voor
extra te willen investeren in
duurzame huisvesting
duurzame huisvesting
* bron: Jones Lang LaSalle

22. Belangrijkste criteria om te investeren in duurzaamheid
62%
56%
29%
21%
Energie Gezondheid & Water Afval
Comfort
Vooral meer investeren of hogere
huurprijs op basis van energiereductie
en verbetering gezondheid & comfort.
* bron: Jones Lang LaSalle

23. Toepassing totale
investeringsvolume 2009 op m²
kantoren.
Nieuwbouw: 10.000 EUR per m²
Bestaande bouw: 127 EUR per m²
Totale investeringsvolume neemt af sinds
2008
* bron: Soeters (2010)

24. Frankrijk, Duitsland, Zweden en
Engeland lopen voor op Nederland in
mate van duurzaamheid van gebouwen
* bron: RREEF Research

25. ¶ Bestaande gebouwen zijn de grootste veroorzakers van CO2 uitstoot in Nederland
¶ Ondanks een aantrekkelijke waarde wordt onvoldoende bestaand vastgoed verduurzaamd
¶ Knelpunten in de keten veroorzaakt door ontbreken van inzicht in duurzaamheid, risico’s en opbrengsten
¶ Nieuwe contractvormen voor samenwerking, resultaatgarantie en financiering
¶ Praktijkvoorbeelden bewijzen kansen verduurzaming bestaande bouw

26. Knelpunt Omschrijving
Split incentive Investeringen komen voor rekening van de eigenaar, de huurder behaalt
kostenvoordeel
Risico aversie Gebouweigenaren zijn niet gewend om te investeren in duurzaamheid van
bestaande bouw
Onduidelijke business case Eigenaren en huurders kennen de kosten, risico s en investeringen
onvoldoende voor een weloverwogen besluit
Achterblijvende investeringen Kredietcrisis zorgt voor dalende investeringen in de bouw, in 2009 een
daling van 32%*
Onduidelijkheid rondom duurzaamheid Definitie duurzaamheid en stadia van duurzaamheid zijn nog niet
gestandaardiseerd of bekend in de markt
Schaalgrootte duurzaamheid Vaak moeite met rechtvaardigen van verduurzaming van een enkel
gebouw door kleine financiële omvang.
Opdrachtgeverschap in de zorg Vroeger overheid verantwoordelijk voor ontwikkeling zorgvastgoed.
Betrekken van wooncorporaties niet altijd succesvol. Versnippering van
vastgoed .

27. Kernproblematiek:
¶ De business case voor verduurzaming van de bestaande bouw is vaak onvoldoende helder
¶ Onjuiste inschattingen omtrent kosten, opbrengsten en risico’s leidt tot verkeerde perceptie van waarde en
risico.
Er worden onvoldoende financiële middelen vrijgemaakt voor dit soort projecten
Geschatte meerkosten bij realisatie
duurzaamheid bestaande bouw
40%
35%
30%
25%
2008
20%
15% 2010
10%
5%
0%
Lager Gelijk 1-5% 6-10% >10%

28. ¶ Standaard nog onvoldoende aanwezig, overheersend percentage gebouwgebruikers is onbekend met
duurzaamheidcertificaten
¶ BREEAM NL- Bestaande Bouw en Gebruik in de bèta versie
¶ LEED vooral gebruikt in Verenigde Staten, focus in Nederland op BREEAM
Bekendheid beheerders en eindgebruikers met
duurzaamheidslabels
Onbekend met
44%
duurzaamheidscertificaten
BREEAM 19%
GreenCalc+ 14%
Energielabel 14%
GPR Gebouw 7%
* bron: Jones Lang LaSalle

29. ¶ Bestaande gebouwen zijn de grootste veroorzakers van CO2 uitstoot in Nederland
¶ Ondanks een aantrekkelijke waarde wordt onvoldoende bestaand vastgoed verduurzaamd
¶ Knelpunten in de keten veroorzaakt door ontbreken van inzicht in duurzaamheid, risico’s en opbrengsten
¶ Nieuwe contractvormen voor samenwerking, resultaatgarantie en financiering
¶ Praktijkvoorbeelden bewijzen kansen verduurzaming bestaande bouw

30. Knelpunt Oplossingsrichting Rol voor
Split incentive – Eigenaar en gebruiker Gezamenlijk investeren en afspraken Eigenaar en gebruiker gezamenlijk
maken over het verdelen van de
opbrengsten, hierdoor zal de
gebruiker sneller akkoord gaan
Risico aversie Leveranciers moeten opbrengsten en Beheerder, belegger en leveranciers
resultaten garanderen. Bijvoorbeeld (o.a. installateurs en OEM-ers)
door gebruik te maken van de
diensten van een ESCO
Onduidelijke business case Snelle identificatie van het Beheerder en adviseurs
besparingspotentieel, gegarandeerde
investeringen en gegarandeerde
opbrengsten

31. Knelpunt Oplossingsrichting Rol voor
Achterblijvende investeringen Schrijven van een objectieve en Eigenaar en overheid
aantrekkelijke business case met
hoge rendementen. Opzetten van een
fonds voor gebouwinvesteringen
Onduidelijkheid rondom duurzaamheid Duidelijke gecontroleerde definitie van Overheid , adviseurs en
duurzame gebouwen die bekend eigenaar/beleggers
wordt gemaakt in de markt. Opname
van deze definitie in gebouwtaxaties.
Meer regels van de overheid die niet
duurzaamheid zijn onaantrekkelijk
maakt
Onvoldoende schaalgrootte Groepen gebouwen of gebieden Eigenaar/beleggers
tegelijkertijd aanpakken. Combineren
met verduurzamen onderhoud en
maincontracting
Financiering en opdrachtgeverschap Samenwerking met corporaties, Gebruikers, corporaties
in de zorg gezamenlijk PvE, kostenreductie

32. ¶ Standaarden op gebied van duurzaamheid geven houvast, ook in taxatie van vastgoed
¶ Veel organisaties willen strengere wet- en regelgeving omtrent duurzaamheid
¶ Onaantrekkelijk maken van niet-duurzaam door de overheid
¶ Verplicht maken van een certificering voor nieuwbouw populairste maatregel
Mening van beheerders en gebruikers over invoering wet-
en regelgeving in de komende 5 jaar
Geen 10%
Beboeten aankoop zonder energielabel 8%
Beboeten gebruiken zonder energielabel 10%
CO2-uitstoot reductie & regulering 33%
Beschikbaar stellen of verhogen subsidies 41%
Belasten niet-energiezuinig 42%
Aanscherpen EPC-nieuwbouw 42%
Verplicht duurzaamheid certificaat… 53%

33. ¶ Bestaande gebouwen zijn de grootste veroorzakers van CO2 uitstoot in Nederland
¶ Ondanks een aantrekkelijke waarde wordt onvoldoende bestaand vastgoed verduurzaamd
¶ Knelpunten in de keten veroorzaakt door ontbreken van inzicht in duurzaamheid, risico’s en opbrengsten
¶ Nieuwe contractvormen voor samenwerking, resultaatgarantie en financiering
¶ Praktijkvoorbeelden bewijzen kansen verduurzaming bestaande bouw

34. De case: De Tempel Den Haag
• Renovatie monumentaal kantoorpand
De knelpunten
• Split incentive
• Risico aversie De oplossing
• Gelijktijdig overeenkomsten gesloten tussen 3 partijen op basis van
De sleutelpartijen garanties (eigenaar / gebruikers / serviceprovider, SP)
• Eigenaren • Garantie op de energieprestatie door SP naar gebruiker
• Gebruikers
• Adviseur • SP geeft garanties aan belegger op hogere huurpenningen
• Serviceprovider
• Belegger geeft garanties aan SP op bestendigheid relatie
• Besparingen op energie worden verdeeld over partijen
• Heldere businesscase voor de belegger
• Groenfinanciering gekregen voor het project

35. De case: portefeuille vastgoedbelegger
• Verduurzamen portefeuille
beleggingsfonds
De knelpunten
• Split incentive
• Risico aversie
De oplossing
De sleutelpartijen • Financieel model servicekosten
• Belegger • Investeringen pas doorbelasten bij succes
• Gebruikers
• Beheerder • Concretiseren van maatregelen voor de huurder
• Goede relatie tussen eigenaar en huurder

36. De case: Rotterdam Groene Gebouwen
• Verduurzaming vastgoedportefeuille
Rotterdam. Start met zwembaden
De knelpunten
• Onduidelijke business case
De oplossing
De sleutelpartijen • Energy Service Companies (ESCO’s) inschakelen
• Eigenaar • Concurrentiedialoog om o.a. garanties realistisch te krijgen
• Adviseur
• Leveranciers (ESCO’s) • Prestatiecontracten op basis van baseline energieverbruik

37. De case: portefeuille vastgoedbelegger
• Prestatiegarantie op energieverbruik bij
renovaties
De knelpunten
• Risico aversie
• onduidelijke business case
De oplossing
• Samenwerking beheerder en installateur (combinaties
vastgoedkennis en installatiekennis)
De sleutelpartijen
• Lange termijn servicecontract na realisatie met garanties op
• Beheerder energieprestatie
• Installateur
• In eerste instantie visie ontwikkelen en vervolgens de investeringen
berekenen
• Voor beleggers belangrijk dat er een goede duurzaamheid
standaard wordt ontwikkeld
• Risico’s delen

38. De case: portefeuille vastgoedbelegger
• Renovatie en nieuwbouw van
verzorgingstehuis
De knelpunten
• Financiering
• Opdrachtgeverschap
De oplossing
De sleutelpartijen • Corporatie financiert, 10 jarig huurcontract gebruiker
• Corporatie • Integrale business case met life cycle perspectief en TCO
• Architect berekening
• Adviseurs
• Gezamenlijke projectontwikkeling

39. Er bestaan kansen voor verduurzaming bestaande bouw
¶ Bestaande gebouwen zijn de grootste veroorzakers van CO2 uitstoot in Nederland
¶ Ondanks een aantrekkelijke waarde wordt onvoldoende bestaand vastgoed verduurzaamd
¶ Knelpunten in de keten veroorzaakt door ontbreken van inzicht in duurzaamheid, risico’s en
opbrengsten
¶ Nieuwe contractvormen voor samenwerking, resultaatgarantie en financiering
¶ Praktijkvoorbeelden bewijzen kansen verduurzaming bestaande bouw

40. Contact
Amersfoortseweg 15 a
7313 AB Apeldoorn
t:+31 (0)55 355 5199
f:+31 (0)55 355 2555
e: info@cfp.nl
w: www.cfp.nl