Entrega de área comum do Condomínio Vila Verde

1

Entrega de área comum.

Ao
Condomínio Vila Verde
Att. Corpo Diretivo

Parabéns! Esse é o produto de qualidade Direcional.
Após tratamos do processo de instalação do condomínio, ou seja do ato jurídico da
instituição “Condomínio Edilício”, iniciando plena capacidade jurídica conferida pela Lei de
Condomínio 10.406/2002.
Iniciamos neste momento a formalidade de entrega da área comum, ou seja é o início da
necessidade de tratamento dos seguintes assuntos, como:
1. Implantação do quadro de funcionários (segurança/porteiro, faxineiro, auxiliar de
manutenção, zelador, etc.), de acordo com a avaliação da necessidade do
empreendimento e entendimento do corpo diretivo;
2. Contratação de seguro contra incêndio, de acordo com a Lei de Condomínio
10.406/2002;
3. Alteração de titular/responsável nas concessionárias, referente as contas de consumo
(água, luz, telefone, gás, etc.);
4. Entre outros assuntos burocráticos, administrativos e operacionais.

Enfim desejamos nossos votos de sucesso e felicidade, nesta nova empreitada, e deste já
nos colocamos a disposição para maiores esclarecimentos.

Paulo Claudino
Relacionamento com o Cliente
paulo.claudino@direcional.com.br
www.direcional.com.br/clientes

INTRODUÇÃO

CONDOMÍNIO VILA VERDE
Entrega de área comum

2


Prezado(a) Síndico(a)
Após Vistoria realizada em 23.08.2010, e registro de pendências observadas nas dependências da área comum
do Condomínio, trazemos o registro do resultado, a seguir, neste relatório, em linguagem clara e objetiva.
Ressaltamos, que o Relatório tem caráter preventivo para a formalização final da entrega que iniciamos neste
momento. Informando os gestores/responsáveis pela edificação, as orientações para manutenção do estado de
conservação da edificação.
Sinalizamos ainda a necessidade de manutenções preventivas, visando a adequação da edificação às
exigências legais e de segurança.
Este relatório é também um importante guia de procedimentos que podem e devem ser executados
rotineiramente por moradores, funcionários e principalmente pelo Corpo Diretivo.
Agradecemos por sua atenção. Boa leitura!
DADOS DO IMÓVEL
Nome:
Endereço:
CEP:
Estado:
Cidade:
Núm. caixas de água:
Núm. extintores de CO2:
Núm. ext. de pó químico:
Núm. extintores de água:
Núm. mangueiras:
Núm. portas corta-fogo:
RECOMENDAÇÕES
Recomenda-se que o gestor e/ou responsável pela edificação prioritariamente dedique especial atenção para
a(s) situação(ões) a seguir relacionadas.
A Assistência Técnica da DIRECIONAL ENGENHARIA que elaborou este Relatório pode ser contatada para
outros esclarecimentos, através da central de atendimento: 4002-2600 ou, se preferir, através de e-mail:
assistenciatecnica1@direcional.com.br
Outras Recomendações
Comentários: Equipamentos de segurança e combate a incêndio necessitam de revisão continua. As portas
corta-fogo da edificação devem ter obrigatoriamente maçanetas e/ou trincos apropriados que garantam sua
manutenção na posição fechada.
Recomenda-se a aplicação dos procedimentos de verificação, conforme indicado ao final deste relatório técnico.
FUNCIONÁRIOS
A seguir, estão indicados os documentos exigidos pelo MTE - Ministério do Trabalho e Emprego, que devem
estar atualizados e arquivados em local de fácil acesso.
Em caso de fiscalização o(a) Síndico(a) poderá ser solicitado(a) a apresentá-los:
Relatório de PPRA (Programa de Prevenção de Riscos Ambientais)
Laudo de conformidade do Sistema de Pára-raios
Certificado de Formação de Brigada de Incêndio
Certificado de CIPA (Comissão Interna de Prevenção de Acidentes) Certificado de Treinamento em Primeiros
Socorros
Certificado de PCMSO (Programa de Controle Médico de Saúde Ocupacional)
Atestado de Saúde Ocupacional dos Funcionários
Recomenda-se que o Condomínio disponibilize sanitários / vestiários e refeitório com instalações adequadas
aos funcionários do condomínio (próprios ou terceirizados).

Recomenda-se, ainda,manter em local visível e de fácil acesso:
Quadro de Avisos
Livro de Sugestões e Ocorrências


3


ATESTADOS E DOCUMENTOS PREDIAIS OBRIGATÓRIOS
A correta gestão da manutenção de uma edificação engloba também a regularização e atualização de seus
atestados, certificados, documentos técnicos e, conseqüentemente, a execução das adequações necessárias
para o cumprimento de exigências legais. O acervo técnico, contendo todos os documentos da edificação, deve
estar atualizado, ser facilmente resgatável e estar protegido contra intempérie. Manter Plantas Aprovadas em
Prefeitura, Auto de Conclusão, Projeto de Combate a Incêndio aprovado pela Corporação, assim como Projetos
de Hidráulica, de Elétrica e de Estruturas sempre a mão, facilitará o planejamento e a execução da manutenção.
Caso seja necessária a regularização e/ou emissão de algum documento técnico, recomenda-se a contratação
de empresas especializadas, registradas junto ao CREA Conselho Regional de Engenharia, Arquitetuta e
Agronomia de seu Estado e que apresentem o recolhimento da ART Anotações de Responsabilidade Técnica
ao término dos serviços (solicite o comprovante de recolhimento da taxa).
Documentos cartoriais também devem estar disponíveis, como por exemplo: Convenção ou Regulamento
Interno, Especificação, Quadro de Áreas e Matrícula atualizada.
A seguir relacionamos a situação dos principais atestados e documentos do condomínio:
AVCB - Auto de Vistoria Corpo de Bombeiros
Introdução: O AVCB - Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros é o documento emitido pelo Corpo de Bombeiros
que atesta a conformidade do sistema de prevenção e combate a incêndio da edificação, conforme Decreto
Estadual nº 46.076, de 31 de agosto de 2001.
Trata-se de documento obrigatório que deve estar arquivado em local de fácil acesso e deve ser renovado
periodicamente. Em caso de sinistro, sempre que o AVCB se encontre fora do prazo de validade, a seguradora
poderá negar-se a pagar a indenização e o síndico poderá ser responsabilizado civil e criminalmente pelos
danos.
A Vistoria para renovação do AVCB, consiste na verificação do sistema de combate a incêndio, conforme
indicado em Projeto previamente aprovado junto à Corporação e na análise de outros documentos técnicos, que
variam conforme o tipo de uso da edificação, como por exemplo: atestados das instalações de gás, das
instalações elétricas e dos sistemas de combate a incêndio; certificado de formação de brigada de incêndio;
atestados de conformidade do grupo moto gerador, da pressurização das escadas e do sistema de sprinkler,
entre outros.
Certificado de Desinfecção de Caixas d´Água
Introdução: Sabe-se que os funcionários ou encarregado da manutenção, muitas vezes têm disposição para
realizar o trabalho de limpeza das caixas d'água. Contudo, esta prática não é recomendada, por que a correta
higienização das caixas d'água requer além da utilização de equipamentos e produtos adequados, treinamento
específico do profissional, a fim de evitar danos aos revestimentos dos reservatórios ou contaminação da água
após a lavagem.
A Lei nº 10.770, de 08 de novembro de 1989, estabelece as regras para o controle da limpeza, da desinfecção e
da conservação das caixas d'água de edifícios de apartamentos residenciais e de conjuntos comerciais. A Lei
define claramente que o trabalho deverá ser realizado por empresas credenciadas e que constitui infração a não
apresentação de Certificado de Higienização dos Reservatórios.
Já o Comunicado da Vigilância Sanitária, CVS-36 de 27/06/91 recomenda que a limpeza da caixa d'água, como
medida preventiva, não deve ultrapassar o intervalo máximo entre as lavagens de 6 meses, ou sempre que o
reservatório estiver sujo, ou houver suspeita ou confirmação de poluição da água do reservatório, ou quando
algum objeto ou animal cair dentro do reservatório.
Para uma boa contratação, solicite ao fornecedor que inclua a Análise Bacteriológica de no mínimo um ponto de
água após a limpeza dos reservatórios e a apresentação do Registro no Centro de Vigilância Sanitária de sua
empresa, do Alvará de Funcionamento, e do Registro do Técnico Responsável, entre outros.
Certificado de Análise Bacteriológica da Água
Introdução: Recomenda-se a contratação conjunta da Análise Bacteriológica da Água e da Limpeza dos
Reservatórios de Água.
Lembre-se que uma negociação vantajosa não dispensa qualidade dos materiais utilizados; garantias;
procedimentos e sistemas de qualidade efetivamente implantados e atendimento às exigências legais.
Certificado de Desinsetização


4


Introdução: O Comunicado da Vigilância Sanitária - CVS 09, define por "Controladoras de Pragas Urbanas" as
empresas licenciadas pela Autoridade Sanitária competente do Estado ou Município, especializadas na
manipulação e aplicação de desinfetantes sanitários (inseticidas e repelentes).
Estas empresas devem estar devidamente registradas no Ministério da Saúde, para exercer atividades de
controle de insetos, roedores e de outros animais nocivos à saúde, em domicílios e suas áreas comuns. Os
aplicadores de inseticidas e pesticidas devem observar as restrições de uso e segurança durante a sua
aplicação e devem obrigatoriamente indicar o responsável técnico legalmente habilitado.
Certificado de Formação de Brigada de Incêndio
Introdução: A Formação de Brigada de Incêndio, conforme NR (Norma Regulamentadora) 23 e Decreto nº
46.076/01 - IT (Instrução Técnica) 17, é uma obrigação do Condomínio.
O treinamento da brigada de incêndio da edificação, visa preparar de forma teórica e prática funcionários e
moradores da edificação para situações de emergência. Anualmente o condomínio deve providenciar sua
renovação.
O certificado de formação de Brigada de Incêndio é também um dos documentos requeridos pelo Corpo de
Bombeiros no processo de renovação do AVCB.
Atestado de Conformidade do Sistema de Pára-Raios - SPDA
Introdução: Um bom sistema de pára-raios e aterramento pode evitar prejuízos materiais, como por exemplo, a
perda de eletrodomésticos, sistema de segurança, interfonia, controle de acesso, entre outros. Contudo, o mais
importante, é garantir a integridade física de moradores e trabalhadores do condomínio!
Além de atender a NR-10 do Ministério do Trabalho, a vistoria anual do SPDA - Sistema de Proteção contra
Decargas Atmosféricas, deve ser realizada por empresa especializada, seguindo os procedimentos indicados
também na NBR-5419/ 01 da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas).
A vistoria técnica avaliará as condições de funcionamento do sistema e registrará a medição ôhmica (resistência
de aterramento). Caso sejam observadas não conformidades, um relatório técnico indicará as adequações
necessárias.
CONSERVAÇÃO DAS ÁREAS EXTERNAS COMUNS
Recomendamos que os fornecedores contratados para a execução de eventuais reparos, sejam empresas
registradas junto ao CREA Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e Agronomia de seu Estado e que
apresentem o recolhimento da ART Anotações de Responsabilidade Técnica ao término dos serviços
(importante verificar o recolhimento da taxa devida). Serviços de engenharia devem ser realizados por
empresas especializadas, portanto, recomendamos uma criteriosa avaliação na estrutura técnica do fornecedor
contratado, a fim de evitar insatisfações futuras.
Reformas, ampliações ou adequações devem ser precedidas de projetos aprovados pela Prefeitura e indicação
de responsável técnico, para evitar autuações (mais comuns do que imaginamos em função de denúncias).
Não recomendamos a contratação de profissionais autônomos ou empresas de pequeno porte para executar
serviços de IMPERMEABILIZAÇÃO. Este processo é muito complexo, delicado, caro e requer garantias.
DICA: não contrate a impermeabilização de parte de uma área afetada, pois as emendas são as grandes
vilãs do processo de impermeabilização!
Calçada
Regulamentação Em São Paulo item regido pelas Leis Municipais : 10.508/88, 11.574/94, 13.293/03 e 3.614/03
e Decretos: 27.505/88, 29.599/91, 35.027/95, 35.344/95 e 42.768/03. Responsáveis por imóveis, edificados ou
não, são obrigados a construir calçadas em toda a extensão desses imóveis e a mantê-las em perfeito estado
de conservação: sem buracos e sem desníveis ou degraus excessivos. As calçadas que apresentam mais de
um quinto (20%) da sua área em mau estado de conservação são consideradas inexistentes e devem ser
refeitas; as que apresentam menos de um quinto (20%) devem ser reparadas, mantendo-se o padrão existente.
Os materiais permitidos para a construção de calçadas são: concreto, mosaico sobre concreto ou ladrilho
hidráulico sobre concreto. Para usar outro tipo de material, é necessário obter autorização da subprefeitura da
região. As calçadas devem ser contínuas, sem barreiras que prejudiquem a circulação dos pedestres, e não
podem ser construídas com materiais escorregadios.Lixeiras públicas, protetores de árvores, guaritas de
segurança, bancas de jornal e qualquer outro equipamento ou mobiliário urbano só podem ser colocados nos
logradouros públicos com a prévia autorização da Prefeitura. Na instalação de qualquer tipo de mobiliário, deve
ser mantida na calçada uma faixa livre de, no mínimo, 1 metro de largura para a circulação de pedestres.
Jardins


5


Introdução: Não é permitido podar ou cortar árvores plantadas em calçadas ou em terrenos particulares sem
prévia autorização da Prefeitura.
Pedidos de remoções de árvores plantadas dentro da área comum do condomínio devem ser encaminhados à
Prefeitura, acompanhados de abaixo assinado com aprovação da maioria dos condôminos.
Playground
Introdução: Brincar é muito importante: mas com segurança!
Os playgrounds devem ser fabricados e instalados seguindo as definições da NBR 14350.
Quiosque / Churrasqueira
Introdução: Serviços de restauração, reparos internos e pequenas reformas sem mudança de uso e acréscimo
de área e implantação de mobiliário, como por exemplo construção e/ou alteração de churrasqueiras,
necessitam de engenheiro Responsável e Comunicação à Prefeitura para aprovação.

CONSERVAÇÃO DAS ÁREAS COMUNS - INTERNAS E FACHADA
As recomendações indicadas em seções anteriores aplicam-se também à conservação das áreas internas
comuns.
Laje de Topo
Introdução: Também conhecida como laje de segurança, esta área da edificação requer cuidados especiais
principalmente no que diz respeito à manutenção das áreas impermeabilizadas e dos sistemas de segurança
(pára-raios e luz piloto) e de telecomunicação (antenas em geral).
Laje de Serviço
Introdução: Área normalmente utilizada para facilitar o acesso à Laje de Topo. Eventualmente a Laje de Serviço
serve, também, de cobertura para alguns cômodos superiores do(s) apartamento(s) tipo dúplex.
Laje de Cobertura
Introdução: Área que cobre a(s) última(s) unidade(s) autônoma(s) de uma edificação.
Esta área pode ser de uso comum ou privativo da(s) unidade(s) de cobertura, conforme determinado na
Especificação do Condomínio. Neste último caso, a manutenção desta área é de responsabilidade da(s)
unidade(s) autônoma(s) de cobertura.
Telhado
Introdução: Manutenções periódicas e preventivas devem ser realizadas nos Telhados, preferencialmente na
época de seca, para garantir a conservação das lajes, fachadas e das unidades autônomas.
Barrilete
Introdução: Área de acesso às tubulações que saem dos reservatórios superiores, onde normalmente também
estão localizados os registros que alimentam as colunas (prumadas) de água que abastecem as unidades
autônomas.
O local deve ser mantido limpo e desimpedido (nunca utilizar o local para depósito de materiais).

Casa de Máquinas
Introdução: Na "casa de máquinas" estão localizadas as máquinas que movimentam os elevadores e seus
quadros elétricos.
Como medida de segurança, recomenda-se que o local seja acessado apenas por pessoas autorizadas
(sindico(a); zelador ou encarregado de manutenção; e equipe de manutenção contratada).
Escadarias


6


Introdução: As escadarias ou "rotas de fuga" devem estar PERMANENTEMENTE desobstruídas, portanto,
lixeiras, objetos diversos e móveis (guarda objetos), entre outros, não são permitidos em toda a sua extensão.
Em caso de sinistro, o(a) Síndico(a) poderá ser responsabilizado(a) civil e criminalmente, se comprovado que
objetos indevidamente depositados nas escadarias, dificultaram a evacuação da edificação.
Halls Sociais Térreo e Sub-solo(s)
Sinalizações obrigatórias estão relacionadas em seção específica ao final deste.
Halls de Serviço Térreo e Sub-solo(s)
Introdução: Sinalizações obrigatórias estão relacionadas em seção específica ao final deste Relatório.
Halls de Serviço Pavimentos
Introdução: Sinalizações obrigatórias estão relacionadas em seção específica ao final deste Relatório Técnico.
Fachadas
Introdução: As fachadas de prédios que podem ser vistas a partir das calçadas devem receber pintura ou
lavagem, conforme tipo de revestimento.
Recomenda-se que esta ação de manutenção seja realizada no mínimo a cada 5 anos , não só para
atendimento da legislação específica da cidade de São Paulo (Lei Municipal 10.518/88 e Decretos 33.008/93 e
39.536/00) e de São Bernardo do Campo (Lei Municipal 4.974/01), mas também visando a valorização
patrimonial.
Um edifício visualmente bem tratado, certamente terá mais procura e, consequentemente, melhor preço de
venda e de locação de suas unidades autônomas.
A recuperação / restauração é um procedimento que demanda, por parte da prestadora de serviço contratada, a
indicação de Engenheiro Responsável; a contratação de seguro de Responsabilidade Civil em Obras para cobrir
qualquer acidente com visitantes, condôminos e funcionários do condomínio; bem como, a contratação de
seguro de vida dos funcionários alocados na obra; apresentação de contrato social, Certidões Negativas de
Débitos junto à Previdência Social; e a utilização de equipamentos de segurança.
O correto tratamento de trincas, infiltrações e verificação do estado do reboco / massa, determinará a vida útil
do reparo feito. Recomendamos muita atenção na solicitação do orçamento, contratando, previamente a
execução de Laudo de Engenharia para determinar como deverão ser executados os reparos, para por fim,
realizar a pintura ou a recolocação dos revestimentos.

Centro de Medição
Introdução: Os quadros de depósitos de proteção (ou seus fundos), onde ficam os disjuntores, bem como as
caixas de passagem de material combustível (madeira) devem ser substituídos por material metálico.
Já os quadros de luz da concessionária (onde ficam os relógios) não podem ser substituídos ou tratados contra
cupins sem a expressa autorização da mesma.
Recomenda-se realizar revisão geral dos dispositivos de proteção das unidades autônomas, pois muitos
usuários substituem a proteção por outra de capacidade de ruptura maior, sem se preocupar com a capacidade
do cabo, o que coloca em risco a edificação como um todo.
Bomba(s) de Incêndio
Introdução: As bombas de incêndio são responsáveis pela alimentação dos hidrantes. É no Projeto de Combate
a Incêndio, aprovado pelo Corpo de Bombeiros, que está definida a necessidade ou não deste equipamento.
Para o correto funcionamento de todo os Sistema de Bombas, recomenda-se que o Condomínio mantenha um
Contrato de Manutenção (com ou sem peças inclusas), firmado com empresa especializada. Isso garantirá
agilidade de atendimento e condições comerciais certamente mais vantajosas.
Empresas sérias normalmente cobram visitas para orçamento e não dão atendimento preferencial para os
chamados avulsos.


7


Bomba(s) de Recalque
Introdução: As Bombas de Recalque são aquelas responsáveis pelo envio da água, através da tubulação da
edificação, para os reservatórios superiores.
Aquecedor Central / Caldeira
Introdução: A(s) caldeira(s) deve(m) estar instalada(s) em local seguro e em conformidade com o quanto
determinado no Projeto de Combate a Incêndio aprovado pelo Corpo de Bombeiros.
Recomenda-se a contratação de empresa especializada para realizar a manutenção periódica do equipamento.
COMBATE A INCÊNDIO
O Sistema de Combate a Incêndio da edificação está definido no Projeto de Combate a Incêndio aprovado pelo
Corpo de Bombeiros. Portanto, cada edificação em função do ano de construção, tipo de uso, área total
construída e população, terá um grau de exigências maior ou menor a serem atendidas, sempre visando a
segurança de seus moradores / usuários e de seu patrimônio.
No Projeto de Combate a Incêndio estão definidas as sinalizações obrigatórias; as rotas de fuga; a necessidade
de instalação de bombas; as localizações exatas dos extintores por tipo e das mangueiras / hidrantes; a
necessidade de grupo moto gerador, ou luz de emergência; a necessidade de pressurização de escadas; o tipo
de portas corta fogo, entre outros.
Recomenda-se que uma cópia do Projeto de Combate a Incêndio seja mantida na portaria, em local de fácil
acesso e de conhecimento de todos, para que em caso de sinistro a equipe de resgate possa analisá-lo e tomar
a decisão correta, salvando vidas e minimizando os prejuízos materiais.
O Inspetor não realizou uma inspeção de conformidade do sistema de combate a incêndio, limitando-se a uma
verificação da validade da recarga dos extintores e dos testes hidrostáticos das mangueiras.
Complementarmente, foi verificada, também, a existência de componentes essenciais dos hidrantes e a
funcionalidade básica das portas corta fogo.
Para sua segurança e adequação às exigências legais, mantenha o AVCB - Auto de Vistoria do Corpo de
Bombeiros válido, ele é a sua garantia de que o sistema de combate a incêndio está adequado e funcionando.
Extintores
Introdução: Item regido pelo Decreto Lei 46.076 de 31/08/2001 - IT (Instrução Técnica) 21 do Corpo de
Bombeiros, NBR 9443 - NBR 12992 - NBR 11716 - NBR 13485 - NBR 10712 - NBR 12962 - NBR 11715 - NBR
11751 - NBR 11762.
A recarga dos extintores deve ser realizada periodicamente conforme estabelecido pelo fabricante ou pela
empresa de manutenção, contudo, ambas empresas devem ser certificados pelo Sistema Brasileiro de
Certificação.
O fornecedor deve indicar quanto cobrará para realizar a recarga e a substituição de peças, a fim de garantir o
correto funcionamento do equipamento.
Uma recarga feita com produtos de qualidade duvidosa ou que não preveja todos os testes de segurança,
certamente terá um efeito devastador em caso de sinistro.
Hidrantes
Introdução: Item regido pelo Decreto Lei 46.076 de 31/08/01 - IT (Instrução Técnica) 22 do Corpo de Bombeiros,
NBR 13714/00 e 12.779/93.
Os abrigos podem ser construídos de materiais metálicos, de madeira, de fibra ou de vidro, podendo ser
pintados em qualquer cor, desde que sinalizados com a palavra HIDRANTE, além da sinalização dos
equipamentos de proteção contra incêndio, constantes da Instrução Técnica do Corpo de Bombeiros nº 20
(Sinalização de Emergência).
Os abrigos de mangueiras ou de mangotinhos não devem ser instalados a mais de 5 m da expedição da
tubulação, devendo estar em local visível e de fácil acesso.
Atenção: Não é permitido abrigo trancado à chave!
Mangueiras - Teste Hidrostático
Introdução: Item regido pelo Decreto Lei 46.076, de 08/2001 IT (Instrução Técnica) 22 do Corpo de Bombeiros,
NBR 13714/00 e 12.779/93.


8


As mangueiras de incêndio, a tomada de água e a botoeira de acionamento da bomba de incêndio podem ser
instalados dentro do abrigo desde que não impeçam a manobra ou a substituição de qualquer peça.
O teste hidrostático das mangueiras deve ser realizado periodicamente conforme estabelecido pelo fabricante
ou pela empresa de manutenção, contudo, ambas empresas devem ser certificados pelo Sistema Brasileiro de
Certificação.
Não economize, realizando falsas simulações na rampa da garagem, utilizando a pressão das mangueiras para
verificar se há danos nas mesmas. O teste hidrostático deve ser realizado utilizando-se equipamento
apropriado, sob alta pressão da água. Esta simulação permitirá verificar, de fato, se há furos ou pontos de perda
de pressão.
Empresas sérias dispõem de máquinas com aproximadamente 30 metros de comprimento para a correta
realização deste tipo de teste.
Mangueiras - Acessórios
Introdução: Para o seu correto funcionamento, as mangueiras devem estar acompanhadas de bicos e de
chaves de aperto, também conhecidas por "chaves storz".
O inspetor verificou a existência ou não destes acessórios durante a inspeção da edificação. Contudo,
recomenda-se que periodicamente o zelador ou o encarregado da manutenção façam uma verificação de rotina,
visto que estes itens são facilmente removíveis e têm valor no mercado paralelo de compra e venda.
Portas Corta Fogo
Introdução: Item regido pelo Decreto Lei 46076, de 08/2001 - IT (Instrução Técnica) 23 do Corpo de Bombeiros,
Lei Municipal de São Paulo 11.228 e NBR 11.742/92.
A porta corta-fogo tem como finalidade principal o fechamento ou divisão de áreas de risco, impedindo a
propagação do fogo. Este tipo de porta é fabricada com núcleo de madeira, tratada quimicamente e revestida
com chapas de flandres estanhadas. É muito importante identificar o selo de marca de conformidade da ABNT.
A especificação das portas corta fogo de sua edificação está definida no Projeto de Combate a Incêndio
aprovado pelo Corpo de Bombeiros. Uma das características básicas da porta corta fogo é o tempo de
resistência a ação do fogo que pode variar de 60 - 90 - até 120 minutos (respectivamente identificadas por P60 P90 - P120).
É muito comum cobrir com tinta ou simplesmente remover a indicação do tempo de resistência ao fogo ao se
realizar a manutenção e pintura das portas corta fogo. Esta indicação deve estar visível e pode gerar um
"comunique-se" por parte do Corpo de Bombeiros em caso de vistoria.
INSTALAÇÕES ELÉTRICAS COMUNS
A conservação das instalações elétricas em geral é, atualmente, uma das atividades de manutenção que mais
necessita de atenção, principalmente se a edificação em questão tiver mais de 15 anos.
Reiteramos o quanto recomendado anteriormente no que se refere à contratação de empresas especializadas
para a manutenção do sistema elétrico como um todo.
Quadro Elétrico Dispositivos de Proteção
Introdução: Computadores, freezers, micro ondas, aparelhos de som - dvd - home theater, equipamentos de
ginástica, entre outos, são muito mais comuns do que no passado. Costumeiramente instalados apenas nas
áreas comuns, atualmente, são encontrados dentro das unidades autônomas, o que sobrecarrega as
instalações elétricas.
Recomenda-se a avaliação das instalações elétricas, principalmente, se há evidências de quedas freqüentes
dos dispositivos de proteção (disjuntores); ou queima freqüente de lâmpadas; ou, ainda, se há indícios de
aquecimento dos cabos (revestimentos derretidos).
INSTALAÇÕES HIDRÁULICAS COMUNS
Recomenda-se que, no mínimo a cada 10 anos, sejam feitas verificações nas prumadas de água quente e fria, a
fim de constatar se há comprometimento da vazão em função de depósito de materiais transportados
juntamente com a água.


9


Em caso de vazamentos, feche os registros e faça contato com empresas especializadas em reparos de
tubulações. Além de observar os aspectos de segurança (pessoal registrado, uniformizado, etc.), o Condomínio
deve exigir do fornecedor garantias para o caso de falha na execução do reparo ou sinistro (vazamento dentro
de unidade(s) ou acidente de trabalho).
Profissionais autônomos muitas vezes apresentam condições comerciais mais atrativas ou agilidade no
atendimento, mas certamente não têm condições de oferecer assistência técnica caso algo dê errado!
Bomba(s) de águas pluviais/subterrâneas
Introdução: Esta(s) bomba(s) joga(m) a água, acumulada pelo(s) poço(s) de captação de águas pluviais ou
subterrâneas, na rede pública.
Bomba(s) de águas servidas/esgoto
Introdução: Esta(s) bomba(s) joga(m) a água, acumulada pelo(s) poço(s) de águas servidas ou de esgoto, na
rede de esgoto.

INSTALAÇÕES DE ACESSO E COMUNICAÇÃO
Recomenda-se a contratação de empresas especializadas que ofereçam planos de manutenção - com ou sem
peças inclusas - para verificação periódica do sistema de acionamento dos portões e de controle de acesso; do
sistema de interfonia; das antenas de tv aberta e a cabo; do circuito fechado de tv e das cercas elétricas.
O maior problema encontrado nos equipamentos de segurança (câmeras, computadores, monitores, controles
de acesso, sensores, ...) é a sua procedência duvidosa. Além de não terem assistência técnica autorizada,
normalmente, não têm garantia contra defeitos.
Um sistema de segurança de nada adiantará se não for acompanhado de procedimentos. Empresas
qualificadas costumam orientar funcionários e moradores e estabelecer procedimentos de segurança que
minimizam a vulnerabilidade da edificação.
SINALIZAÇÕES OBRIGATÓRIAS
Nesta seção estão relacionadas Sinalizações Obrigatórias da edificação. Recomenda-se que funcionários do
Condomínio, verifique periodicamente o estado de conservação e a existência das placas obrigatórias, cujos
textos e/ou explicação apresentamos a seguir. Sugerimos, ainda, um roteiro para facilitar esta atividade.
CFTV - Circuito Fechado de TV
Onde houver câmera de vídeo instalada deve ser afixada placa com os dizeres: O ambiente está sendo filmado.
As imagens gravadas são confidenciais e protegidas nos termos da lei.
Calçadas
Sempre que houver acesso próprio para veículos deve ser afixada placa com pisca-pisca (ligado dia e noite) e
os dizeres:
Cuidado veículos.
Acesso de Veículos
No corredor de acesso de veículos deve ser afixada placa com os dizeres: Cuidado pedestres.
Halls Sociais e de Serviço - Pavimentos
Próximo às portas dos elevadores deve ser afixada placa com os dizeres: Aviso aos passageiros: antes de
entrar no elevador, verifique se o mesmo encontra-se parado neste andar.
Para que os usuários das escadas (ou rotas de fuga) possam localizar rapidamente o andar em que encontram,
devem ser afixadas placas indicando o "número do andar/pavimento".
Halls Sociais e de Serviço do Térreo - Sub-solos
Próximo às portas dos elevadores deve ser afixada placa com os dizeres: É vedada, sob pena de multa,
qualquer forma de discriminação em virtude de raça, sexo, cor, origem, condição social, idade, porte ou
presença de deficiência e doença não contagiosa por contato social, no acesso aos elevadores deste edifício.
Halls Sociais e de Serviço do Térreo - Pavimentos e Sub-solos
É proibido em ambientes de uso coletivo - áreas comuns de condomínios -, total ou parcialmente fechados em
qualquer dos seus lados, o consumo de cigarros, cigarrilhas e/ou charutos. Deverá ser afixado aviso da
proibição, em pontos de ampla visibilidade, com indicação de telefone e endereço dos órgãos estaduais
responsáveis pela vigilância sanitária e pela defesa do consumidor.
Elevadores


10


Com a finalidade de assegurar o uso por pessoas portadoras de deficiência visual, os elevadores deverão incluir
"botoeiras com sinalização em Braile". A empresa contratada para a manutenção mensal das cabines, poderá
ser consultada para instalação desta botoeira.
Dentro das cabines dos elevadores sociais, bem como nos de serviço, também devem ser afixadas placas de
material acrílico, plástico ou metálico, com os seguintes dizeres: Não fumar e Atenção! Para evitar acidentes
neste elevador, obedeça e exija o cumprimento das seguintes normas: 1. o número de passageiros ou a
quantidade de carga transportada no elevador não podem ultrapassar os limites indicados pelo fabricante; 2. os
menores de dez anos desacompanhados não podem andar no elevador. A criança não tem altura ou
discernimento suficiente para acionar o botão de alarme em caso de emergência.
A Prefeitura de São Paulo ao expedir a(s) licença(s) de funcionamento do(s) elevador(es) exige que seja afixada
placa com o número da(s) licença(s). Cada cabine deve ter placa com numeração própria. Anualmente, deve
ser recolhida junto a Prefeitura de São Paulo Taxa de Funcionamento dos Elevadores.
Já a Prefeitura de Santo André exige a renovação do Alvará de Funcionamento dos Elevadores a cada 2 anos.
Sistema de Combate a Incêndio Como já comentamos anteriormente, o Projeto de Combate a Incêndio provado
pelo Corpo de Bombeiros para a edificação traz a indicação de todas as sinalizações obrigatórias. Contudo,
recomendamos que as seguintes sinalizações sejam verificadas:
EXTINTORES placas de setas indicativas
HIDRANTES placas de setas indicativas
PORTAS CORTA FOGO placas indicando o sentido da rota de fuga com os dizeres: Saída de Emergência

AGENDA DE OBRIGAÇÕES
Para facilitar o seu controle, a seguir apresentamos um resumo das principais obrigações que devem ser
atendidas pelo Condomínio:

Obrigações

Perioticidade Vencimento

AVCB - Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros

Bienal

Certificado de Desinfecção de Caixas d´Água

Semestral

Certificado de Análise Bacteriológica da Água

Semestral


11


Certificado de Desinsetização

Semestral

Certificado de Brigada de Incêndio

Anual

Atestado de Conformidade do Sistema de Pára-Raios Anual
Extintores

Anual

Mangueiras - Teste Hidrostático

Anual

É muito importante evidenciar que o condomínio está sujeito à fiscalização por parte dos órgãos públicos. O
Síndico é o seu representante legal, portanto, poderá ser responsabilizado civil e criminalmente em caso de
omissão e não atendimento às exigências legais.

CONCLUSÕES
Caro(a) Leitor(a),
Nossa equipe técnica determinou quais são os principais aspectos da manutenção de uma edificação que
devem ser permanentemente observados por seus gestores, visando a valorização patrimonial e o atendimento
às exigências legais.
Este documento traz comentários, dicas e constatações que visam ajudá-lo(a) no seu dia-a-dia.
Espero que todo nosso empenho e dedicação possa trazer reais benefícios para todos os usuários. Nossa
intenção foi indicar ações que possam melhorar a qualidade de vida de moradores, funcionários e visitantes,
trazendo mais conforto, bem estar e tranquilidade.
Nossa equipe técnica permanece à disposição para eventuais esclarecimentos e agradece por sua atenção.
Relacionamento com Cliente
Direcional Engenharia


12


assistênciatecnica1@direcional.com.br
Rua Grão Pará, nº466 – Santa Efigênia – Belo Horizonte/MG – CEP: 30.150-340 – Tel:4002.2600

TERMO DE RECEBIMENTO DA ÁREA COMUM
Eu (Nós), Comissão de Acompanhamento de Obra e/ou
Administração
do
edifício/bloco/residencial
______________________________________________,
declaro (amos) expressamente que, nesta data, recebi(emos) em
perfeitas condições de habitabilidade, tal como pactuado, o referido
empreendimento, tendo efetuado minuciosa vistoria conforme termo
de vistoria anexo.
Declaro(amos) estar(mos) ciente(s) de que, a partir desta data,
passo(amos) a contar com as garantias que me(nos) são
asseguradas pelo Manual do Proprietário e/ou Condomínio, quando

13


for o caso, fixando-se em 90 (noventa) dias a responsabilidade do
Construtor quanto aos vícios aparentes ou de fácil constatação.
Declaro(amos) estar(mos) ciente (s) também de que não posso
(podemos) realizar alterações arquitetônicas na área comum do
empreendimento antes da baixa Habite- se de todo o residencial,
caso contrário acarretarei(emos) com todos os ônus desta
alteração.
Concordo(amos) em caso de necessidade do uso de espaço interno
do Condomínio para armazenamento de material para Assistência
Técnica, pelo período de 180 (cento e oitenta) dias uteis, a partir
desta data.
Afirmo(amos) que, a partir desta data a responsabilidade sobre o
pagamento das contas de consumo e manutenções serão
inteiramente do Condomínio.
Concordo(amos) que, para prevenir dúvidas, todas as
comunicações com a Construtora deverão ser realizadas, por
escrito, através da Central de Relacionamento com o Cliente via email, site ou carta protocolada.
_________________, ______ de _______________ de ________ .
Ass.:____________________nome:___________________edifício/bloco:_________aptº:____
F050 R07


Entrega de área comum do Condomínio Vila Verde

Recommended

Recommended

More Related Content

What's hot

What's hot (14)

Viewers also liked

Viewers also liked (20)

Similar to Entrega de área comum do Condomínio Vila Verde

Similar to Entrega de área comum do Condomínio Vila Verde (20)

Recently uploaded

Recently uploaded (20)

Entrega de área comum do Condomínio Vila Verde