La correcta determinación del valor de un establecimiento hotelero es clave a la hora de enfrentarnos a la toma de una decisión patrimonial como la adquisición de un hotel, la obtención de financiación, la venta de un activo hotelero o de una participación en su accionariado, etc. Las tres recomendaciones principales a seguir, si queremos obtener una valoración real de mercado para nuestro establecimiento, son las siguientes: 1. Recurrir a expertos hoteleros 2. Utilizar criterios de negocio hotelero 3. Determinar el recorrido de valor del hotel

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Valoraciones hoteleras
La correcta determinación del valor de un establecimiento hotelero es clave a la
hora de enfrentarnos a la toma de una decisión patrimonial como la adquisición
de un hotel, la obtención de financiación, la venta de un activo hotelero o de una
participación en su accionariado, etc.
Las tres recomendaciones principales a seguir, si queremos obtener una
valoración real de mercado para nuestro establecimiento, son las siguientes:
1. Recurrir a expertos hoteleros
En los establecimientos hoteleros se superponen dos componentes de valor: el
valor del negocio hotelero que se desarrolla en el establecimiento y el valor del
activo inmobiliario subyacente.
En lo relativo al análisis del negocio hotelero, el especialista que lleve a cabo la
valoración del establecimiento debe ser capaz de analizar en profundidad el
comportamiento económico del hotel (alojamiento, A&B, eventos, etc.), las
competencias de la gestora hotelera, el potencial de la marca hotelera, su
posicionamiento de mercado, su estrategia comercial y su eficiencia operativa.
Además, este análisis deberá enmarcarse obligatoriamente en el contexto del
mercado donde opera el hotel. Será imprescindible identificar en detalle y valorar
las dinámicas de dicho mercado para determinar si sustentan o no la valoración
del establecimiento.
En segundo lugar, el estudio del activo inmobiliario debe acotar su valoración en
tanto que inversión inmobiliaria, grado de optimización del inmueble para fines

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hoteleros y su valoración comparativa de mercado, etc. Todo ello resultará en una
aproximación muy concreta al valor del componente inmobiliario.
Por tanto, por tratarse de un activo inmobiliario donde converge un negocio muy
especializado, resulta evidente que el profesional que lleve a cabo un análisis de
estas características sea un consultor hotelero, y no un profesional de perfil
estrictamente técnico y/o ajeno al funcionamiento de la actividad hotelera.
2. Utilizar criterios de negocio hotelero
Los parámetros de valoración hotelera generalmente reconocidos, como el
múltiplo de EBITDA, las transacciones comparables, la tasa de descuento del
mercado, el precio por habitación, la renta por habitación, etc. son los más
idóneos para valorar adecuadamente un hotel, junto con el coste de reposición.
Estos criterios a su vez se derivan de parámetros como el ADR, la ocupación, el
RevPAR, el GOP, los márgenes departamentales, la categoría del establecimiento,
el perfil de hotel, sus atributos de producto, etc.
Esta aparente obviedad entra en contradicción frontal con la normativa vigente
para su uso por parte de las entidades de tasación oficiales. Dicha regulación,
emitida por el Banco de España, apenas menciona vagamente el uso hotelero y
no ofrece absolutamente ninguna indicación o criterio sobre su adecuada y
específica valoración (Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de
valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas
finalidades financieras).
3. Determinar el recorrido de valor del hotel
Uno de los aspectos más interesantes, a la hora de realizar una valoración
hotelera, consiste en la posibilidad de determinar los incrementos de valor que
puede experimentar un activo hotelero si actuamos sobre diferentes factores
limitadores de su rentabilidad tales como la gestión, el tipo de contrato, la marca,
la categoría, el posicionamiento de mercado, los atributos del producto, la
optimización del inmueble, etc.
La posibilidad de contrastar el valor actual de un activo hotelero con su valor
potencial de mercado nos permite visualizar el recorrido de valor que el activo
sería capaz de alcanzar en escenarios concretos. Este análisis resulta
extremadamente valioso para propietarios e inversores a la hora de tomar una
decisión patrimonial de transcendencia y permite comparar con anticipación el
coste y el retorno de las diferentes alternativas de valor disponibles.

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Ivar Yuste, Socio, PHG Hotels & Resorts
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