Fragilisées, les centralités sont aujourd’hui au cœur des préoccupations d’aménagement du territoire. En tant que levier essentiel pour lutter contre l’étalement urbain et la dévitalisation des centres-villes et des centres-bourgs, le SCoT du pays de Lorient fait des centralités l’une de ses priorités. Ce travail s’appuie sur 7 centralités du pays de Lorient : Lanester, Quéven, Plouhinec, Riantec, Bubry, Quistinic, Calan. Il fait émerger les problématiques et enjeux de ces centralités et en restitue les grands enseignements. 4 piliers pour une attractivité des centralités - Enjeu n°1: Affirmer une identité - Enjeu n°2: Adapter le parc de logement - Enjeu n°3: Maintenir les générateurs de flux en centralité - Enjeu n°4 : Conserver/conforter une fonction commerciale et d’emploi en centralité

1. Calan
Bubry
Lanester
Plouhinec
Riantec
Quéven
Quistinic
Centres-villes
et centres-bourgs
du pays de Lorient,
quels enjeux ?
janvier 2018n° 96
Focus sur 7 cœurs de centralité

2. 2
Contacts : Christine Boissonnot-Delachienne
c.boissonnot@audelor.com
02 97 12 06 69
Lisa Lepretre
l.lepretre@audelor.com
Illsutrations : © Gérard Darris, 2017
Directeur de la publication : Philippe Leblanche
ISSN 2118 - 1632
Communication N°96 - AudéLor - Janvier 2018

3. 3Communication N°89 - AudéLor - Septembre 2017 3Communication N°96 - AudéLor - Janvier 2018
Sommaire
Introduction
4 piliers pour une attractivité des centralités
Des communes à différents degrés d’urbanisation
4 Enjeux
Enjeu n°1
Affirmer
une identité
Enjeu n°2
Adapter le parc
de logement
Enjeu n°3
Maintenir les générateurs
de flux en centralité
Enjeu n°4
Conserver/conforter une fonction
commerciale et d’emploi en centralité
Conclusion
Références
p. 04
p. 06
p. 08
p. 11
p. 13
p. 21
p. 29
p. 37
p. 45
p. 46

4. 4
Introduction : un risque de fragilisation
Fragilisées, les centralités sont aujourd’hui au cœur des
préoccupations d’aménagement du territoire que ce soit au
niveau national, régional ou local. En tant que levier essentiel
pour lutter contre l’étalement urbain et la dévitalisation
des centres-villes et des centres-bourgs, le SCoT du pays
de Lorient fait des centralités l’une de ses priorités.
Communication N°96 - AudéLor - Janvier 2018
Le maintien et le développement des centra-
lités constituent une réponse à l’étalement et
à “l’éparpillement” urbain. Pour répondre aux
objectifs d’économie d’espace, de limitation
des flux, les centralités doivent être confortées
dans toutes leurs fonctions et dimensions :
commerces, services, équipements, habitat,
espaces publics, lien social…
Le SCoT du pays de Lorient, arrêté en mai
2017, identifie les centralités urbaines à partir
desquelles peut s’organiser le développement
urbain du territoire. Il s’agit avant tout de
renforcer les centralités existantes qui ont
vocation à accueillir, logements, équipements,
emplois et commerces.
Dans la continuité des réflexions sur le SCoT,
l’agence de développement et d’urbanisme du
pays de Lorient (AudéLor) a mené un premier
travail d’identification des problématiques
rencontrées dans les centralités.
Ce travail s’appuie sur 7 centralités du pays
de Lorient (Lanester, Quéven, Plouhinec,
Riantec, Bubry, Quistinic, Calan). Ce choix se
base sur une volonté d’étudier des centralités
aux profils différents tout en couvrant
l’ensemble du territoire du pays.
Ainsi, cette étude a pour objectifs, à partir
d’exemples concrets, de faire émerger les
problématiques et enjeux de ces centralités et
d’en restituer les grands enseignements. Elle
s’appuie sur la construction d’une grille
d’indicateurs et la réalisation d’entretiens
avec les différents acteurs du territoire.
Illustration : Gérard Darris pour AudéLor / Commune de Riantec, 2017

5. 5
Les démarches engagées en faveur des centralités :
Communication N°96 - AudéLor - Janvier 2018
Depuis
2011
L’EPF Bretagne a initié une démarche expérimentale
pour revitaliser les centres-bourgs, notamment ceux
touchés par une perte d’attractivité résidentielle.
En
2014
Dans le cadre du programme expérimental pour
la revitalisation des centres-bourgs lancé par le gouvernement,
d’autres communes ont rejoint la démarche.
Septembre
2017
De son côté, la Région Bretagne a lancé deux appels à
candidatures pour une attractivité renouvelée à destination
des centres- villes et des bourgs ruraux. 60 dossiers ont été
retenus sur 208 candidatures. 15 communes du pays de Lorient
y ont répondu. La candidature de Quéven a été retenue.
Septembre
2017
L’association “Centre-Ville en mouvement”, qui existe depuis
près de 15 ans, a déposé une demande officielle visant à
labelliser les centres villes “grande cause nationale 2018”.
Octobre
2017
Le CESER Bretagne publie un rapport “centres-bourgs et
centres-villes de Bretagne : réinventons les centralités !”
Mai
2017
Arrêt du SCoT (Schéma de Cohérence Territoriale)
du pays de Lorient
Octobre
2017
Les Conseils de développement bretons ont mis en
place un échange sur les “Centres-bourgs et centralités
dans les territoires bretons, quels avenirs ?”
Octobre
2017
La FNAU a conduit un travail sur les agglomérations
moyennes qui a donné lieu à des propositions visant
à proposer un pacte d’attractivité “pour révéler le potentiel
des villes et agglomérations moyennes”.
Novembre
2017
Dans le cadre de la Conférence des Territoires,
le gouvernement a annoncé un plan
de 5 milliards d’euros pour les centres-villes.

6. 6
Les pivots de l’attractivité d’un centre-ville ou
d’un centre-bourg s’appuient sur plusieurs
dimensions qui interagissent les unes sur les
autres. Ils reposent sur un juste équilibre
entre plusieurs fonctions ou ressources : l’éco-
nomie, le patrimoine, l’identité, le logement et
les services1
.
Ainsi, les centres-villes ou centres-bourgs
doivent pouvoir répondre à la fois à des besoins
marchands de consommateurs mais également
à des besoins non-marchands d’habitants.
Ils doivent être capables de proposer un habitat
adapté aux nouveaux parcours résidentiels, et
de créer un attachement, d’être un point de
repère pour les habitants.
[1] Selon la grille élaborée dans “Revitaliser son cœur de ville, l’adapter au commerce de demain” David Lestoux-Territorial éditions
La centralité se caractérise par une densité mais aussi par le nombre et la diversité des fonctions qu’elle
propose, il s’agit de la ou des principale(s) zone(s) agglomérée(s) de la commune. L’essence même de
la centralité vient de la concentration des fonctions économiques, de services, d’habitat, de desserte en
transport en commun…
La diversité des flux (habitants, travailleurs, consommateurs…) fait de ces espaces centraux des espaces de
socialisation, des espaces de vie et des lieux attractifs.
Définir de manière précise le périmètre de la centralité n’est pas chose aisée. La diversité des villes offre tout
autant de diversité de centralités. La définition de la centralité est aussi très différente selon les pratiques et
le statut (habitants, consommateurs, jeunes, plus âgés…).
Pour la présente étude, nous nous attacherons à travailler sur les cœurs des centralités urbaines définies dans
le SCoT que nous nommerons centres-bourgs ou centres- villes selon la taille de la commune.
Ces centres-bourgs ou centres villes seront délimités en utilisant comme critère principal la proximité par
rapport à un lieu central (mairie ou église). Cette proximité sera évaluée par la délimitation de la zone
praticable à pied comprise entre 5 et 10 minutes autour de ce lieu central. Cette définition a été complétée
et croisée avec la vision des élus et usagers.
3 juillet
commune
de Lanester
3 juillet
commune
de Riantec
4 juillet
commune
de Calan
10 juillet
commune
de Pouhinec
Définitions et méthode
Rencontres effectuées auprès des communes en 2017
4 piliers pour une attractivité des centralités
12 juillet
commune
de Bubry
16 octobre
commune
de Quéven
16 octobre
commune
de Quistinic
Communication N°96 - AudéLor - Janvier 2018

7. 7
La définition des centres-villes /centres bourgs,
cœur de centralités urbaines : schéma explicatif
Habitat aggloméré Centralité urbaine du SCot Isochrone 5-10 mn à pied Cœur de centre-bourg
Communication N°96 - AudéLor - Janvier 2018

8. 8
Les communes du panel : armature urbaine et polarités
Source : INSEE, recensement 2014 / réalisation : AudéLor 2017
Pôle de centralité d'agglomération
Pôle relais d'agglomération
Pôle d'appui
Pôle d'appui, avec potentiel de rayonnement
Pôle relais de proximité
Pôle communal
Pôle communal secondaire
Des communes à différents degrés d’urbanisation
CALAN
LANESTER
Communication N°96 - AudéLor - Janvier 2018
QUÉVEN
RIANTEC
PLOUHINEC
QUISTINIC
BUBRY

9. 9
Les communes du panel :
les cœurs de centre-bourg/ centre-ville
(population et superficie communale)
BUBRY
[ 2 378 habitants ]
[ 69,09 km2 ]
QUISTINIC
[ 1 429 habitants ]
[ 42,95 km2 ]
LANESTER
[ 21 865 habitants ]
[ 18,37 km2 ]
PLOUHINEC
[ 5 301 habitants ]
[ 35,58 km2 ]
CALAN
[ 1 117 habitants ]
[ 12,29 km2 ]
QUÉVEN
[ 8 643 habitants ]
[ 23,93 km2 ]
RIANTEC
[ 5 290 habitants ]
[ 14,06 km2 ]
Communication N°96 - AudéLor - Janvier 2018
Source : INSEE, 2014

10. 10 Communication N°94 - AudéLor - Septembre 2017
Des communes à différents degrés du cycle d’urbanisation :
évolution des taux de croissance annuel moyen de la population par commune
Plusieurs profils de communes se distinguent
suivant leurs évolutions démographiques : les
communes de la première couronne ou du
pôle d’agglomération qui, après une période
de croissance démographique marquée se
situent désormais sur une croissance urbaine
modérée (Lanester, Quéven).
Les communes de Calan et de Plouhinec
connaissent une attractivité depuis le début
des années 80, celle-ci s’est renforcée entre
2006 et 2014 (+4,4% pour Calan, +1,6%
pour Plouhinec). Enfin, les communes de
Quistinic, Bubry, Riantec, plus éloignées du
pôle d’agglomération connaissent depuis la
fin des années 90 un regain d’attractivité.
0
+1
+3
+5
+7
-1
-3
-7
1962-1968 1968-1975 1975-1982 1982-1990 1990-1999 1999-2006 2006-2014
Source : INSEE
Bubry Calan Lanester Plouhinec Quéven Quistinic Riantec Pays de Lorient

11. 11Communication N°94 - AudéLor - Septembre 2017
Enjeu n°1
Affirmer
une identité
Enjeu n°2
Adapter le parc
de logement
Enjeu n°3
Maintenir les générateurs
de flux en centralité
Enjeu n°4
Conserver/conforter une fonction
commerciale et d’emploi en centralité
4 enjeux

12. 12
Illustration : Gérard Darris pour AudéLor / Commune de Calan, 2017
Communication N°96 - AudéLor - Janvier 2018

13. 13
Enjeu n°1
Affirmer une identité
La fonction identité d’un centre fait
référence à l’ensemble des éléments
qui le rendent agréable à vivre, à circuler,
à fréquenter : lisibilité des cheminements
et parcours, valorisation du patrimoine,
qualité des espaces publics, valorisation
des paysages en accord avec
les particularités du site, formes urbaines
attractives… Tous les éléments qui font
que l’on s’y sent bien et que l’on a envie
d’y passer du temps. Cette fonction
identité est d’autant plus aisée à percevoir
et ressentir qu’elle s’appuie sur une valeur
historique et patrimoniale très ancrée.
Communication N°96 - AudéLor - Janvier 2018

14. Part de l’emprise voirie parking et stationnement
en centre-ville / centre-bourg
5%
10%
15%
20%
25%
0
Lanester
Quéven
Riantec
Plouhinec
Bubry
Calan
Quistinic
14
La coexistence de plusieurs centralités
au sein de la commune :
risque de “brouiller” la lisibilité
Certains centres-bourgs coexistent avec une
centralité de taille et de niveau d’attractivité
parfois très proches : Bubry (avec Saint-Yves),
Plouhinec (avec Pont-Lorois), Riantec, dont la
configuration urbaine et la proximité des
bourgs de Locmiquélic et Port-Louis impacte
la lisibilité. L’existence de plusieurs centralités
au sein d’une même commune peut fragiliser
l’identification d’un centre-bourg comme
entité principale porteuse d’une attractivité
pour l’ensemble des acteurs (habitants, com-
merçants…).
Un manque de mise en évidence
du lien avec l’environnement naturel
et le patrimoine
Un des points communs entre les centralités
observées est la proximité géographique de
l’eau (Plouhinec, Riantec, Lanester) et / ou
d’espaces de nature et patrimoine (Quéven,
Bubry, Plouhinec, Quistinic). Ces espaces
constituent des atouts à valoriser tant pour
affirmer une spécificité que pour participer à
l’amélioration du cadre de vie. Cette proximité
constitue une réelle opportunité de mise en
valeur des centralités : révéler des paysages,
faciliter l’accès aux sites remarquables
existants…
Le stationnement qui “parasite”
les ambiances urbaines et rurales
La place de la voiture et notamment le
stationnement doit s’envisager en appui au
renforcement de la qualité de vie dans les
centralités. Très souvent perçu et vécu comme
perturbateur des ambiances urbaines ou
rurales (stationnement longitudinal devant les
commerces par exemple), le stationnement
peut tout aussi bien être intégré de façon
discrète laissant aux piétons davantage
d’espace et de confort.
Les problématiques
soulevées dans le panel
affirmer une identité
Communication N°96 - AudéLor - Janvier 2018
Source : Base OCS (occupation du Sol) / Traitement AudéLor 2017

15. 15
Des liaisons parfois peu lisibles vers
les équipements et les espaces publics
En matière d’attractivité communale, des
espaces publics qualitatifs constituent un
vecteur-clé pour valoriser le cadre de vie,
faciliter l’appropriation et l’accessibilité des
espaces par les habitants. À ce titre, les
espaces publics en lien avec les équipements,
les commerces sont porteurs d’un enjeu réel
pour l’image de la centralité. Ces espaces
doivent être connectés, ils doivent rassembler,
susciter les rencontres, renvoyer une image
de convivialité pour les usagers.
Cette problématique concerne une grande
majorité des centralités observées et répond
à différents enjeux : développer la vie “sur
place” et éviter que la commune soit vécue
comme une “cité dortoir” (Calan, Riantec,
Lanester…) ou bien pour conforter une attrac-
tivité existante (Quéven, Bubry, Plouhinec…).
Des nuisances et un inconfort liés
aux flux de transit routier
Dans certaines centralités, la fréquence des
flux de voitures et de poids lourds traversant
le bourg entraine un sentiment d’inconfort et
des nuisances. Les déplacements doux en
centralité doivent pouvoir se construire de
façon complémentaire, la déambulation et la
circulation apaisée doivent être recherchées.
Source : Commune de Quéven / Crédits : © AudéLor 2017
Communication N°96 - AudéLor - Janvier 2018

16. 16
Les problématiques
selon les communes du panel
Ce que dit
le SCoT arrêté 2
affirmer une identité
Des nuisances et
une insécurité liées
aux flux de transit routier.
L’existence de plusieurs centralités
qui peut “brouiller” l’identité
du centre-ville / bourg.
Des liaisons parfois
peu lisibles vers les équipements
et les espaces publics.
intensitédelaproblématique*
Moins de 3 communes
concernées
Un manque de mise en évidence
du lien avec l’environnement
naturel et le patrimoine.
Le stationnement
qui “parasite” les
ambiances urbaines.
De 3 à 4 communes
concernées
5 communes au moins
de concernées
[2] SCoT arrêté le 23 mai 2017
Renforcer et valoriser la nature
en ville dans les centralités
et la relier à la trame verte et bleue.
Identifier et préserver
le patrimoine bâti remarquable
et le patrimoine vernaculaire.
Maitriser et rationnaliser
le stationnement.
Développer
la mobilité douce.
Réduire l’exposition des personnes
aux nuisances sonores.
Communication N°96 - AudéLor - Janvier 2018

17. 17
Les indicateurs déjà mis
en œuvre ou à construire
Mesure de la qualité, de la perception
et de l’usage des espaces publics
en mobilisant notamment la méthode
des sociotopes3
qui permet de décrire
les pratiques des espaces extérieurs
par les habitants.
[3] Méthode créée à la fin des années 90
par l’urbaniste suédois Alexender Stahle
[ INDICATEURS À CRÉER ] [ INDICATEUR EXISTANT ]
Suivi des modes
d’occupation des sols dans
les centres-villes/centres-bourgs
(connaître l’évolution
de la part du stationnement,
des espaces verts, de l’habitat…).
Recensement des démarches
participatives au-delà de simples
réunions publiques : débats,
ateliers thématiques, rencontres… dans
les projets relatifs au développement
des centres-villes/centres-bourgs.
Construction d’un référentiel foncier
recensant tout le bâti inoccupé
en centre-bourg afin d’envisager
le renouvellement urbain dans
sa globalité [indicateur transversal].
Illustration : Gérard Darris pour AudéLor / Commune de Bubry, 2017
Communication N°96 - AudéLor - Janvier 2018

18. 18
Exemples de réalisations et de dynamiques en cours
Un certain nombre de projets et de réalisations sont déjà menés par les communes,
nous avons choisi d’en présenter quelques-uns.
affirmer une identité
Source : Commune de Plouhinec / Crédits : © AudéLor 2017
La commune de Plouhinec a
initié plusieurs travaux en faveur
du désenclavement du centre-
bourg : notamment la destruction
et l’acquisition d’immeuble à
proximité de la mairie dans le but
d’aérer et de rendre visible le
centre-bourg.
Suite à une réflexion globale sur
l’aménagement du centre-bourg,
des espaces publics attractifs et
partagés faisant une large place
aux piétons ont été créés.
Source : Commune de Plouhinec / Crédits : © AudéLor 2017
Source : Commune de Plouhinec / Crédits : © AudéLor 2017
Communication N°96 - AudéLor - Janvier 2018

19. 19
En 2009, la commune de Quistinic
a lancé une étude globale pour la
réhabilitation des espaces publics
du centre-ville, en adhérent nota-
mment à l’association Bruded (un
réseau de collectivités bretonnes
qui s'engagent dans des réalisa-
tions concrètes de développement
durable et solidaire). Les travaux
ont été réalisés en 4 tranches
conditionnées suivant les finances
de la commune.
Source : Commune de Quistinic / Crédits : © AudéLor 2017
À Lanester, l’Espace Mandela,
espace public situé en plein cœur
de ville fait l’objet d’un réaména-
gement jusqu’en mai 2018.
La volonté de la commune est
de créer un espace qui favorise
le lien entre les deux parties
du centre-ville (au travers de
cheminements, d’aménagements
paysagers, d’espaces ludiques…).
Source : Commune de Lanester, 2017 / Crédits : © Alexandre Arlène
Communication N°96 - AudéLor - Janvier 2018

20. 20
Illustration : Gérard Darris pour AudéLor / Commune de Quistinic, 2017
Communication N°96 - AudéLor - Janvier 2018

21. 21
Enjeu n°2
Adapter le parc
de logement
Le maintien d’une dynamique
démographique en centre-ville ou
en centre-bourg passe par une offre
de logement adaptée aux différents
parcours résidentiels (locatifs,
logements en accession, logements
adaptés au vieillissement).
Les ressources patrimoniales,
les bâtiments anciens et dégradés
peuvent alors constituer de réelles
opportunités pour créer de nouvelles
formes urbaines attractives et valoriser
la singularité des cœurs de ville.
Communication N°96 - AudéLor - Janvier 2018

22. 22
La densification négligée
au profit de l’extension urbaine
Il est essentiel de favoriser la densification par
rapport à l’extension urbaine. Ceci afin de
lutter contre l’étalement urbain dans un
objectif d’économie d’espace et de renfor-
cement des centralités. Entre 1999 et 2015,
54% de la production de logements des com-
munes du panel s’est réalisée en extension
urbaine ou dans le diffus contre 46% en densi-
fication (source AudéLor). La part réalisée en
densification est très variable selon les
communes. Elle va de 9% à 79%.
Du foncier souvent plus difficilement
mobilisable en centralité (parcellaire, prix…)
La densification du centre-ville ou du centre-
bourg est parfois complexe en raison de
foncier plus difficilement mobilisable (émiet-
tement, multiplicité des propriétaires…) ou
bien de problématiques de submersion marine
(Riantec, Lanester, Plouhinec), de zones
humides (Bubry). Ces espaces de densification
restent cependant de réelles opportunités
pour créer de nouvelles formes urbaines et
valoriser la singularité et la vitalité des cœurs
de ville.
Un parc de logements anciens
et /ou énergivores
Par essence les logements des centres-villes
et des centres-bourgs sont les plus anciens et
n’ont pas les performances énergétiques des
nouveaux logements. Leur adaptation est
donc nécessaire pour répondre aux attentes
de confort et aux objectifs de diminution des
consommations énergétiques. L’importance
du parc ancien peut alors se révéler être un
atout dans la mesure où il est parfois plus
facile de densifier sur des parcelles au bâti
ancien (non patrimonial) que sur du bâti
récent.
Des logements vacants présents
en centralité
La vacance des logements est présente dans
les diverses centralités mais à des degrés
différents. Ces logements ne sont pour la
plupart pas adaptés aux attentes (taille,
confort…) des futurs habitants.
Sur les 7 centralités étudiées, la part
moyenne des logements vacants s’élève à
6,6%, elle est de 7% à l’échelle du pays de
Lorient. Cette part varie de 3,4% à 11,4%
selon les communes du panel.
Les problématiques
soulevées dans le panel
adapter le parc de logement
Communication N°96 - AudéLor - Janvier 2018

23. 23
Un parc de logements pas
suffisamment diversifié pour s’adapter
aux nouvelles structures familiales
Le maintien et l’accueil de population en
centre-ville ou en centre-bourg passent par
une offre de logement adaptée et diversifiée.
A l’échelle du pays de Lorient, ces principes
sont mis en œuvre dans le cadre du
Programme Local de l’Habitat (PLH) de Lorient
Agglomération et des Plans Locaux d’Urba-
nisme (PLU) sur les communes de Bellevue
Blavet Océan.
Une partie des centres-villes et centres-bourgs
étudiés sont des espaces dans lesquels le
tissu d’habitat reste encore peu diversifié
avec beaucoup de grands logements. À
l’échelle des 7 centralités, la part moyenne
des logements de 1 à 2 pièces n’est que de
7%, contre 17% pour les 3 pièces. Par ailleurs,
la part des logements sociaux est également
un élément facilitant les parcours résidentiels
(cette part est de 16,7% en moyenne dans les
communes du panel). Ce manque de diversité
est un frein à l’accueil de certaines étapes du
parcours résidentiel.
Une valorisation insuffisante
des espaces verts proches, pour une
meilleure attractivité du logement
Les espaces verts urbains situés à proximité
des secteurs d’habitat, qu’ils soient publics ou
privés, rendent attractifs le marché de
l’immobilier. Leur proximité immédiate avec
des habitations valorise l’environnement des
opérations d’urbanisme. En effet, la vue sur
un espace vert, une étendue d’eau, rend
l’endroit agréable et constitue une plus-value.
Les espaces verts créent de véritables béné-
fices qui se répercutent notamment sur la
facilité de commercialisation et de revente
des logements. A l’échelle des 7 centres -villes
et centres-bourgs, l’analyse de l’occupation
du sol met en évidence qu’en moyenne
63% des espaces sont recouverts par de la
végétation ou de l’eau, ce qui constitue un
potentiel important.
Nombre de logement et répartition du parc
en centre-ville / bourg
200
400
600
800
1000
0
Appartements Maisons
Lanester
Quéven
Riantec
Plouhinec
Bubry
Calan
Quistinic
Communication N°96 - AudéLor - Janvier 2018
Source : Données MAJIC / Traitement : AudéLor

24. 24
Les problématiques
selon les communes du panel
Ce que dit
le SCoT arrêté
adapter le parc de logement
Des logements
vacants très présents
en centralités.
Du foncier souvent plus
difficilement mobilisable en
centralité (parcellaire, prix…).
Un parc de logements anciens
et/ou énergivores (problématique
mais également potentiel futur).
intensitédelaproblématique*
Une densification qui
a été négligée au profit
de l’extension urbaine.
Un parc de logements pas
suffisamment diversifié pour s’adapter
aux nouvelles structures familiales.
Une valorisation insuffisante des
espaces verts proches, pour une
meilleure attractivité du logement.
Organiser le développement urbain
à partir des centralités.
Maitriser les extensions de l’urbanisation.
Mobiliser les outils de la maitrise
foncière et intervenir sur le bâti.
Favoriser la sobriété foncière
par des actions en faveur
du renouvellement urbain.
Répondre à la demande de logement.
Renforcer et valoriser la nature
en ville dans les centralités et la relier
à la trame verte et bleue.
Moins de 3 communes
concernées
De 3 à 4 communes
concernées
5 communes au moins
de concernées
Communication N°96 - AudéLor - Janvier 2018

25. 25
Les indicateurs déjà mis
en œuvre ou à construire
Suivi conjoint du taux
d’évolution des surfaces urbanisées
et du taux de croissance
de la population.
[ INDICATEURS À CRÉER ] [ INDICATEUR EXISTANT ]
Suivi de l’évolution de la part
de logements produits en renouvellement
urbain ou densification
(dans la centralité urbaine SCoT).
Mesure de la diversité des typologies
de logement : appartements / maisons,
locatif/accession, parc locatif social
[indicateur partiellement disponible].
Mesure de l’impact de la localisation
des espaces verts en centralité
sur les choix d’habiter ou calcul
de la distance moyenne entre
logements et espaces verts
(selon la taille des espaces verts).
Suivi de l’évolution
des densités bâties
(en centralité et en extension).
Source : Commune de Plouhinec / Crédits : © AudéLor 2017
Communication N°96 - AudéLor - Janvier 2018

26. 26
adapter le parc de logement
Exemples de réalisations et de dynamiques en cours
Un certain nombre de projets et de réalisations sont déjà menés par les communes,
nous avons choisi d’en présenter quelques-uns.
Communication N°96 - AudéLor - Janvier 2018
Situé à proximité des écoles, de la
mairie et du centre médical, le
secteur de la Pradène à Riantec
est constitué d’ensembles de
logements et d’une résidence
intergénérationnelle.
Source : Commune de Riantec / Crédits : © AudéLor 2017
C’est en plein cœur de ville (îlot
Margot, îlot Dieny) que la commune
de Quéven envisage de créer de
nouveaux logements diversifiés
et attrayants pour accueillir de
nouveaux habitants. La commer-
cialisation des 18 appartements
de l’îlot Margot a commencé.
L’îlot Dieny verra la construction
en plein cœur de bourg, de 90
logements (dont 30% de logements
sociaux).
Source : Commune de Quéven / Crédits : © AudéLor 2017

27. 27Communication N°96 - AudéLor - Janvier 2018
Ces dernières années la commune
de Quistinic a initié la réalisation
de 2 programmes de logements,
la création de plusieurs logements
locatifs, ainsi que la réhabilitation
de l’ancien presbytère (cf. photo).
Source : Commune de Quistinic / Crédits : © AudéLor 2017
Source : Commune de Calan / Crédits : © AudéLor 2017
Un programme d’habitat mixte est
lancé sur la commune de Calan à
proximité de la mairie et de
l’église, alliant à la fois logements
(opération menée par un bailleur
social) et commerces.

28. 28
Illustration : Gérard Darris pour AudéLor / Commune de Calan, 2017
Communication N°96 - AudéLor - Janvier 2018

29. 29
Enjeu n°3
Maintenir
les générateurs de
flux en centralité
Les services non marchands, services
médicaux et équipements (culturels,
sportifs, administratifs…) par les flux
de visiteurs qu’ils génèrent mais aussi
par la présence des emplois qu’ils
induisent constituent un des piliers
de l’attractivité de la centralité.
Sur l’ensemble des centralités observées,
cette fonction se trouve relativement
bien préservée avec une majorité
des équipements localisés
en centre-ville ou en centre-bourg.
Communication N°96 - AudéLor - Janvier 2018

30. 30
Poursuivre l’accueil des équipements
en centralité
Un des points forts des centralités étudiées
est la bonne concentration d’équipements et
services (administratifs, médicaux, sociaux,
enseignements…).
En moyenne, 1/3 des équipements sont
situés en centre-ville ou centre-bourg. Le choix
des centres-villes ou centres-bourgs comme
lieu d’implantation des équipements et
services à venir doit être privilégié.
Un exemple de polarisation des commerces
et services et équipements
Une présence de services médicaux
parfois fragile
Les centralités étudiées disposent toutes
de services médicaux, mais la présence de
ceux-ci reste assez fragile. Ils dépendent de
la démographie des médecins (âge), mais
aussi de la présence d’autres services ou
commerces tels que les pharmacies. C’est
pourquoi la création de plusieurs maisons
de santé ou maisons médicales (mutualisées
ou non) prêtes à accueillir les différentes
spécialités médicales et paramédicales consti-
tuent des atouts pour les centralités. Ces
équipements sont essentiels pour continuer à
créer du flux.
Une accessibilité aux équipements
à améliorer, pour ceux non présents
dans la centralité (interdépendances
entre les niveaux de centralités)
Beaucoup de communes aujourd’hui mutuali-
sent leurs équipements ou services (maison
de santé, crèche…). Ces démarches sont à
valoriser, mais leur accessibilité doit l’être tout
autant. L’accessibilité aux équipements non
présents dans la centralité mais implantés
dans une autre commune doit être réfléchie
et organisée.
Les problématiques
soulevées dans le panel
maintenir les générateurs de flux en centralité
Services publics Santé, social Enseignement
Sports, loisirs, culture Commerce
COMMUNE DE PLOUHINEC
Source : Données MAJIC / Réalisation : AudéLor 2017
Communication N°96 - AudéLor - Janvier 2018

31. 31
Des liaisons parfois peu lisibles vers
les équipements et les espaces publics
Cette problématique concerne une grande
majorité des centralités observées et répond
à différents enjeux : développer la vie “sur
place” et éviter que la commune soit vécue
comme une cité dortoir ou bien conforter une
attractivité existante (Quéven, Bubry, Plouhi-
nec…). Il est aussi important de développer et
encourager le parcours piéton afin qu’il soit
bien identifiable et agréable, pour les usagers.
Une accessibilité au centre d’agglomération
en transport collectif compliquée
Pour les communes les plus éloignées du
centre d’agglomération, l’accessibilité en
transport collectif est souvent synonyme de
temps de transport plus long pour les usagers.
Elle peut être perçue comme une difficulté
qui s’ajoute à celle de l’éloignement.
Illustration : Gérard Darris pour AudéLor / Commune de Quéven, 2017
Communication N°96 - AudéLor - Janvier 2018

32. 32
Les problématiques
selon les communes du panel
Ce que dit
le SCoT arrêté
Localiser de façon préférentielle
les activités dans les centralités.
Veiller à une répartition équilibrée
des équipements de proximité
en cherchant la mutualisation.
Réserver aux centralités
la création de nouveaux équipements
et infrastructures.
Anticiper la multi-fonctionalité
et la multi-activité
des équipements de proximité.
Installer des équipements à destination
de l’enfance, de la jeunesse ou des
personnes âgées, dans les centralités.
maintenir les générateurs de flux en centralité
Des équipements et des services
médicaux existants et à venir à localiser
prioritairement dans la centralité.
Une présence de services
médicaux et de certains
services parfois fragile.
Une accessibilité aux équipements/
services à améliorer, pour ceux
non présents dans la centralité (pour
les équipements et services partagés).
intensitédelaproblématique*
Des liaisons parfois peu
lisibles vers les équipements
et les espaces publics.
Une accessibilité compliquée
au centre d'agglomération
en transports collectifs.
Moins de 3 communes
concernées
De 3 à 4 communes
concernées
5 communes au moins
de concernées
Communication N°96 - AudéLor - Janvier 2018

33. 33
Les indicateurs déjà mis
en œuvre ou à construire
Calcul des accès aux équipements
de niveau supérieur situés
dans les centralités proches.
[ INDICATEURS À CRÉER ] [ INDICATEUR EXISTANT ]
Calcul de la part des
équipements en centralité.
Calcul de la part des logements
situés à moins de 300 m
d’un arrêt de transport en commun.
Mesure des pratiques des habitants et
des usagers vis-à-vis des équipements
[indicateur issu d’analyse
de type sociotope].
Illustration : Gérard Darris pour AudéLor / Commune de Lanester, 2017
Suivi du nombre d’associations
dans la commune.
Communication N°96 - AudéLor - Janvier 2018

34. 34
maintenir les générateurs de flux en centralité
Exemples de réalisations et de dynamiques en cours
Un certain nombre de projets et de réalisations sont déjà menés par les communes,
nous avons choisi d’en présenter quelques-uns.
Communication N°96 - AudéLor - Janvier 2018
La commune de Bubry a inauguré
en 2014 un pôle enfance-jeunesse
dans son centre-bourg. Ce nouvel
établissement, issu de la restruc-
turation d’un ancien manoir du
XIXème
siècle a été construit avec
des matériaux plus modernes
et écologiques : ossature bois,
chaudière à granulés bois…
En matière d’équipements, la
commune projette de créer sur
des parcelles en cœur de bourg,
une maison de santé.
Illustration : Gérard Darris pour AudéLor / Commune de Bubry, 2017
Inauguré fin septembre 2017, le
Quai 9 un nouvel espace culturel
de 3200 m² s’impose comme
un marqueur important de la vie
culturelle et de l’aménagement
urbain du centre-ville de Lanester.
Illustration : Gérard Darris pour AudéLor / Commune de Lanester, 2017

35. 35Communication N°96 - AudéLor - Janvier 2018
Source : Commune de Calan / Crédits : © AudéLor 2017
A Quistinic, situé en centre-bourg,
à égale distance des établisse-
ments scolaires, la construction
du pôle enfance s’est réalisée
autour d’ateliers et de chantiers
participatifs impliquant largement
les futurs usagers dans la
démarche. Une construction éco-
logique et économique, le pôle
enfance a reçu en 2017, le trophée
breton du développement durable.
Illustration : Gérard Darris pour AudéLor / Commune de Quistinic, 2017
La commune de Calan a lancé un
projet de construction de salle po-
lyvalente construite entièrement à
énergie positive avec une sécurité
environnante pour les piétons. Elle
sera composée de deux salles
avec une scène permettant toute
activité artistique et de loisirs.
(prévisions : 2019).

36. 36
Illustration : Gérard Darris pour AudéLor / Commune de Riantec, 2017
Communication N°96 - AudéLor - Janvier 2018

37. 37
Enjeu n°4
Conserver/conforter
une fonction
commerciale et
d’emploi en centralité
La localisation des activités tertiaires
et de services permet d’attirer des flux
(d’emplois, d’actifs, de visiteurs…)
susceptibles de venir renforcer
l’attractivité dans le centre-ville ou
le centre-bourg. La gestion de la localisation
de ces activités en centralité est primordiale,
elle implique notamment de disposer
d’une offre immobilière adaptée.
Communication N°96 - AudéLor - Janvier 2018

38. 38
Les problématiques
soulevées dans le panel
Conserver/conforter une fonction commerciale & d’emploi en centralité
Taux de vacance commerciale en 2016
5
10
15
20
25
30
0
Source : AudéLor
La diminution du nombre de commerces
en centralité et l’augmentation
de la vacance commerciale
Fonction économique essentielle des centra-
lités, le commerce est considéré dans le SCoT
comme un des éléments-clés de réussite pour
des centralités attractives. La diminution du
nombre de commerces et l’augmentation des
locaux vacants a été pointée régulièrement
dans les communes enquêtées.
Au-delà des politiques de régulation qui se
mettent en place sur les espaces périphériques
au travers notamment du Document d’Aména-
gement Artisanal et Commercial (DAAC) du
SCoT arrêté, les communes se trouvent
parfois confrontées à un manque de polarité
commerciale affirmée (émiettement, disconti-
nuités du linéaire commercial) qui ne favorise
pas les flux.
Lanester
Quévencentre-ville
Rianteccentre-bourg
Plouhineccentre-bourg
Bubrycentre-bourg
Calancentre-bourg
Quistiniccentre-bourg
Communication N°96 - AudéLor - Janvier 2018

39. 39
Un accès au numérique encore limité
Les problématiques d’accès au réseau en vue
de développer des activités liées au numé-
rique, voire au télétravail, ont également été
pointées lors d’entretiens. Au-delà de cette
problématique de réseaux, la réflexion pourrait
être étendue à la localisation de locaux spéci-
fiques en lien avec le numérique (restructuration
du bâti permettant l’aménagement d’espaces
de télétravail…).
Le manque de continuités commerciales
et de locaux adaptés
L’un des principes essentiels du commerce
est “l’effet de masse” qui caractérise les
espaces commerciaux attractifs bien identifiés.
Il vient ainsi contribuer à la dynamique éco-
nomique du centre-ville ou du centre-bourg.
Davantage que l’accueil de nouveaux com-
merces, c’est la réflexion sur leur localisation
géographique qui est importante.
De même le manque de locaux adaptés
notamment pour l’activité commerciale a été
soulevée pour certaines communes. En effet,
certains locaux commerciaux anciens pas
suffisamment modernisés (locaux au rez-de-
chaussée et habitation à l’étage) freinent la
reprise d’activités commerciales.
Un exemple de linéaire commercial :
rue Jean Jaurès à Quéven
Réalisation AudéLor 2017
Communication N°96 - AudéLor - Janvier 2018

40. 40
Les problématiques
selon les communes du panel
Ce que dit
le SCoT arrêté
Localiser de façon préférentielle
les activités en centralités.
Poursuivre et optimiser le déploiement
de l’offre numérique haut-débit.
Privilégier les centralités commerciales
pour l’accueil de nouveaux commerces
et régulation des zones périphériques.
Un tissu immobilier pas
suffisament adapté pour l’accueil
d’activités commerciales et tertiaires.
Une vacance
commerciale
inquiétante.
Le manque
de continuités
commerciales.
intensitédelaproblématique*
Un accès au numérique
encore limité (développer de
nouvelles formes d’activités
économiques - télétravail - et
permettre aux commerces
de proposer de nouveaux
services liés au numérique).
La diminution
du nombre de commerces
en centralité.
Conserver/conforter une fonction commerciale & d’emploi en centralité
Moins de 3 communes
concernées
De 3 à 4 communes
concernées
5 communes au moins
de concernées
Communication N°96 - AudéLor - Janvier 2018

41. 41
Les indicateurs déjà mis
en œuvre ou à construire
Mesure de l’attractivité
d’un linéaire commercial.
[ INDICATEURS À CRÉER ] [ INDICATEUR EXISTANT ]
Mesure de l’évolution
des surfaces commerciales
et du nombre de commerces.
Suivi de la vacance commerciale
(centre-ville/bourg/périphérie).
Suivi de la part des entreprises
installées en centre-ville/bourg.
Suivi de la part des emplois
en centre-ville/bourg.
Illustration : Gérard Darris pour AudéLor / Commune de Quéven, 2017
Communication N°96 - AudéLor - Janvier 2018

42. 42
Conserver/conforter une fonction commerciale & d’emploi en centralité
Communication N°96 - AudéLor - Janvier 2018
Afin de préserver la fonction
commerciale de son centre, la
commune de Quistinic a racheté
le dernier café-épicerie du centre-
bourg. Un travail s’est engagé en
partenariat avec la CCI du Morbihan
pour y installer un nouveau com-
merçant. Un appel à candidature
a été lancé. Dans le même temps,
la commune souhaite mettre
à disposition un local pour des
commerçants itinérants sous forme
de permanence.
Source : Commune de Quistinic / Crédit : © AudéLor 2017
Situé à proximité des écoles, de la
mairie, du centre médical, et de la
pharmacie, un programme immo-
bilier “la Pradène” a été réalisé
en cœur de bourg de Riantec. Un
projet de supérette devrait y voir le
jour prochainement.
Source : Commune de Riantec / Crédit : © AudéLor 2017
Exemples de réalisations et de dynamiques en cours
Un certain nombre de projets et de réalisations sont déjà menés par les communes,
nous avons choisi d’en présenter quelques-uns.

43. 43Communication N°96 - AudéLor - Janvier 2018
Source : Commune de Quéven / Crédits : © AudéLor 2017
En rez-de-chaussée d’un petit en-
semble collectif récent implanté
en centre-bourg de Calan, la muni-
cipalité a racheté les locaux dans
une opération conjointe com-
merces et logements menée par
un bailleur social. L’objectif est de
proposer une vitrine de produits
de première nécessité et un accès
aux produits frais et locaux.
Source : Commune de Calan / Crédit : © AudéLor 2017
De même, la commune de Quéven,
dans son projet de cœur de ville,
propose au sein de l’îlot Diény le
renforcement du pôle commer-
çant de centralité (commerces en
pied d’immeuble sur une emprise
foncière anciennement occupée
par un centre commercial).

44. 44 Communication N°96 - AudéLor - Janvier 2018
Synthèse des problématiques
Des nuisances
et une insécurité
liées aux flux
de transit routier.
L’existence de
plusieurs centralités
qui peut “brouiller”
l’identité du
centre-ville / bourg.
Des liaisons parfois
peu lisibles vers les
équipements et
les espaces publics.
Un manque de mise
en évidence du lien
avec l’environnement
naturel et
le patrimoine.
Le stationnement
qui “parasite” les
ambiances urbaines.
5 communes au moins de concernéesDe 3 à 4 communes concernéesMoins de 3 communes concernées
affirmer
une
identité
Des logements
vacants très présents
en centralités.
Du foncier souvent
plus difficilement
mobilisable en
centralité
(parcellaire, prix…).
Un parc de logements
anciens et/ou
énergivores
(problématique
mais également
potentiel futur).
Une valorisation
insuffisante des
espaces verts
proches, pour une
meilleure attractivité
du logement.
Un parc de logements
pas suffisamment
diversifié pour
s’adapter aux
nouvelles structures
familiales.
Une densification
qui a été négligée
au profit de
l’extension urbaine.
Des équipements
et des services
médicaux existants
et à venir à localiser
prioritairement dans
la centralité.
Une présence de
services médicaux
et de certains services
parfois fragile.
Une accessibilité
aux équipements/
services à améliorer,
pour ceux non
présents dans la
centralité (pour
les équipements et
services partagés).
Des liaisons parfois
peu lisibles vers
les équipements et
les espaces publics.
Une accessibilité
compliquée au centre
d'agglomération en
transports collectifs.
Un tissu immobilier
pas suffisament
adapté pour
l’accueil d’activités
commerciales
et tertiaires.
Une vacance
commerciale
inquiétante.
Le manque
de continuités
commerciales.
Un accès au
numérique encore
limité (développer
de nouvelles formes
d’activités écono-
miques - télétravail -
et permettre
aux commerces
de proposer de
nouveaux services
liés au numérique).
La diminution
du nombre
de commerces
en centralité.
adapter
le parc
de logement
maintenir
les générateurs
de flux
en centralité
Conserver/conforter
une fonction
commerciale
& d’emploi
en centralité

45. 45Communication N°96 - AudéLor - Janvier 2018
Au terme de ce travail mené sur sept communes
du pays de Lorient, de nombreuses problé-
matiques similaires apparaissent malgré des
profils communaux très différents, tant sur le
plan démographique que du positionnement
dans l’armature urbaine. Il en est ainsi de la
diminution des commerces en centralité, du
manque de diversification et d’adaptation
du parc de logement, de l’extension urbaine
privilégiée au détriment de la densification, de
l’insuffisance de liens entre espaces naturels,
patrimoine et centralité. À l’inverse, des atouts
ont été mis en évidence comme la présence
d’équipements en centralités, la faiblesse des
logements vacants, et surtout les projets à
l’œuvre dans les communes
Les problématiques soulevées et les enjeux
qui en découlent mettent en évidence une
nécessité d’adopter une approche multi-
dimensionnelle et transversale pour remettre
la centralité au cœur des problématiques
d’aménagement et limiter ainsi l’étalement
urbain. La centralité doit s’adapter et répondre
à de nouveaux besoins aussi bien en termes
d’habitat que de services, d’équipements
ou de vie sociale. De nombreux projets
portés par les communes ont ainsi vu le
jour : travail sur des espaces publics plus
qualitatifs, densification d’îlots centraux avec
des programmes d’habitats, implantation de
nouveaux équipements en centralité (culturels,
médicaux, sociaux…)
Cette vision d’une centralité réaffirmée fait
partie des axes stratégiques du SCoT du pays
de Lorient arrêté en mai 2017. Au niveau local,
cette vision devra être déclinée en s’appuyant
sur un projet global qui intègre l’ensemble des
dimensions : du cadre de vie au logement en
passant par le commerce et les équipements.
Au-delà du niveau communal, les problé-
matiques des centralités doivent aussi être
appréhendées à une échelle plus large. À
partir de diagnostics partagés, des synergies
pourront être favorisées en s’affranchissant
des logiques de concurrence entre les
territoires.
Enfin, dans le cadre de la mise en œuvre du
SCoT et de son suivi, des indicateurs existent,
d’autres seront à construire. Ces indicateurs
permettent de mesurer l’évolution des terri-
toires et la mise en œuvre du projet politique.
L’étude récente menée par le CESER Bretagne4
a ainsi souligné la nécessité de l’observation
à l’échelle des centres-villes et des centres-
bourgs comme étant “indispensable pour
diagnostiquer le niveau de dévitalisation”. À
l’échelle des centralités, ces indicateurs
permettront d’avoir une meilleure visibilité et
de mesurer les évolutions dans un contexte où
l’avenir des centres-villes et des centres-bourgs
est plus que jamais un sujet d’actualité.
Conclusion
[4] Centres-bourgs et centres-villes de Bretagne : réinventons les centralités ! CESER de Bretagne, octobre 2017

46. Documents et sources de référence :
Travaux sur les PLU en cours de révision (approches sensibles…)
[ réalisés par les services de Lorient Agglomération ]
(Quéven, Quistinic, Lanester, Riantec)
PLH 2017-2022
Cahier des charges du centre-ville de Lanester [ MINEA – juillet 2012 ]
Centre-ville de Lanester : propositions de revitalisation
et de développement commercial [ juin 2009 ]
Lanester : perception de la ville par ses habitants et ceux
des communes adjacentes [ sondage auprès des habitants - juin 2015 ]
Enquête auprès des habitants dans le cadre du futur PLU
[ TMO, Ville de Lanester, janvier 2017 ]
Quistinic : formes urbaines, architecture
et patrimoine-Lorient Agglomération
Quistinic : Aménagement de bourg [ BRUDED ]
Projet d’urbanisme ilot Bigoin et site des Korrigans, synthèse
diagnostic croisé, approche programmatique [ Commune de Quistinic
Atelier TERRATERRE, ATRA Architecture EsDée sociologie, D2 bétali ]
Calan : formes urbaines, architecture et patrimoine [ Lorient Agglomération ]
Plan de référence de Plouhinec [ Aménagement du centre-bourg ]
Études préalables à la création d’une ZAC multi-sites
dans le centre-ville de Quéven [ CERCIA 2014 ]
Revitaliser son cœur de ville, l’adapter au commerce de demain
[ David Lestoux –Territorial Editions 2015 ]
Études préalables au réaménagement du centre de Quéven
autour de l’hôtel de ville [ Paysages de l’Ouest – 2015 ]
Espaces publics des centres-bourgs,
repères pour de belles réalisations [ CEREMA, AMF, 2016 ]
SCoT du pays de Lorient, arrêté en 2017
[ AudéLor, Syndicat Mixte du SCoT, 2017 ]
Centres-bourgs et centres-villes de Bretagne : réinventons les centralités !
[ CESER Bretagne, octobre 2017 ]
46 Communication N°96 - AudéLor - Janvier 2018

47. Tél. : 02 97 12 06 40Agence d'Urbanisme,
de Développement Économique
et Technopole du Pays de lorient