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UN PLAN DE GESTION DES ACTIFS DE
STATIONNEMENT VOUS FERA ÉCONOMISER DE
L’ARGENT ET VOUS ÉVITERA DES MAUX DE TÊTE
Au Canada, plusieurs discussions ont eu
lieu ces dernières années au sujet des
« infrastructures qui menacent de tomber
en ruine ». Les décideurs municipaux,
provinciaux et fédéraux sont confrontés
à des choix difficiles, et possiblement à
d’énormes factures, en matière de mesures
à prendre pour réparer les routes, les
ponts et les viaducs vieillissants et en
fin de vie utile.
Cette crise des infrastructures devrait
servir de mise en garde aux propriétaires
de stationnements, tant publics
que privés. Comme n’importe quel
élément d’infrastructure, votre parc
de stationnement étagé requiert de
l’entretien et des réparations de routine
en cours de vie. Il est facile de faire des
économies de bout de chandelle. Différer
(ou ignorer) l’entretien de routine conduira
inévitablement à beaucoup plus de
réparations coûteuses plus tard.
Mais la protection de votre investissement
de stationnement ne se limite pas à
l’entretien. Il est tout aussi important
d’avoir un plan de gestion des actifs pour
exploiter, entretenir et peut-être même
planifier le déclassement de vos actifs
de stationnement à la fin de leur durée
de vie utile. Un plan de gestion des actifs
devrait graviter autour des caractéristiques
spécifiques, des utilisations et des plans
de chaque actif de stationnement, ainsi
qu’autour de l’organisation qu’il appuie.
Il devrait également tenir compte des
ressources disponibles pour gérer les actifs
de stationnement à court terme, ainsi que
des actifs de stationnement prévus pour
les années suivantes.
ENTRETIEN DE VOTRE PARC DE STATIONNEMENT ÉTAGÉ
Pour de nombreux propriétaires de stationnement, l’entretien peut être un concept difficile à cerner. Comme un
exploitant de longue date m’a déjà dit : « Je sais que je suis censé ramasser les déchets, balayer les vestibules
d’ascenseur et éponger les déversements, mais y a-t-il d’autres éléments d’entretien que j’oublie peut-être? »
En fait, un plan d’entretien est beaucoup plus qu’un nettoyage ponctuel. Il s’agit d’une stratégie globale visant
à maintenir un parc de stationnement étagé fonctionnel et structurellement sain. Bien sûr, l’objectif principal est
d’éviter la dégradation structurale d’un actif de stationnement, mais les plans d’entretien peuvent également aider
les parcs de stationnement à atteindre un niveau d’efficacité optimal.
Entretien physique
Que comporte un plan d’entretien? Les éléments les
plus évidents sont le balayage régulier et le nettoyage
à haute pression des planchers deux fois par année, le
vidage des bacs à ordures et le lavage des vitres. Mais
il y a également d’autres éléments très importants. Ils
comprennent le remplacement des lumières du parc de
stationnement, la peinture des murs et des plafonds,
l’enlèvement de la neige et l’entretien des terrains. Tous
ces éléments contribuent à garder le stationnement
fonctionnellement et structurellement sain.
L’entretien des systèmes
Deux domaines sont particulièrement importants
lorsqu’il s’agit d’entretien : les systèmes électriques
et les systèmes mécaniques. Les systèmes électriques
incluent les ampoules, la signalisation de sortie, les
prises de courant, les panneaux électriques, les tubes
isolants, les génératrices et les systèmes automatisés
du bâtiment. Les garages d’aujourd’hui sont beaucoup
plus avancés sur le plan technologique que ceux du
passé et les systèmes électriques, parfois complexes,
sont essentiels au fonctionnement sans heurt du parc
de stationnement. Non seulement l’entretien régulier
de ces systèmes garantit que le garage fonctionnera
comme il se doit, mais bon nombre de ces éléments,
en particulier l’éclairage et l’équipement d’orientation,
contribuent à la sécurité et à l’expérience globale de
stationnement des clients. Il est essentiel de mettre en
œuvre un calendrier d’entretien pour s’assurer que tous
les systèmes électriques fonctionnent correctement.
Mécanique
Les systèmes mécaniques sont tout aussi importants.
Les ascenseurs, les systèmes de chauffage, de
ventilation et de refroidissement, la protection contre
les incendies, les systèmes de fonte de la neige,
les séparateurs eau-pétrole, les conduites d’air, les
portes basculantes, les systèmes automatisés du
bâtiment, l’accès au stationnement et les systèmes
de contrôle des recettes sont tous des éléments
opérationnels essentiels d’un parc de stationnement.
Il est important d’avoir un calendrier régulier, autant
pour les inspections que pour l’entretien, pour s’assurer
que les systèmes fonctionnent à pleine capacité. Dans
le cas des conduites d’air, des essais sous pression
devraient régulièrement être effectués pour s’assurer
qu’ils fonctionnent correctement en cas d’incendie.
Par Andrew Vidor

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Structure
En plus de ces éléments d’entretien
opérationnel, il y a également de nombreux
éléments d’entretien préventif structurel qui
doivent être respectés. Par exemple, des
fissures dans les surfaces en béton doivent
être scellées avant que le sel ne s’y infiltre
et y provoque la corrosion de l’armature
d’acier, dont l’expansion cause d’importants
dommages. En général, les joints d’étanchéité
devraient être régulièrement remplacés : les
mastics hydrofuges tous les 7 à 10 ans et les
mastics architecturaux tous les 15 à 20 ans.
De même, les mastics appliqués sur la surface
des planchers devraient être renouvelés
tous les 5 à 7 ans et couches de roulement
devraient être refaites tous les 5 à 10 ans, ou
lorsque l’on remarque de l’usure. Les joints de
dilatation doivent également être remplacés
s’ils sont déchirés et les matériaux de surface
doivent être réparés s’ils sont endommagés.
Enfin, l’acier de structure devrait être peint
selon un échéancier régulier pour prévenir la
rouille, et des inspections complètes devraient
régulièrement être effectuées afin de rechercher
d’autres problèmes potentiels.
Prévention
L’importance de ces initiatives d’entretien
préventif ne saurait être surestimée. Trop
souvent, les propriétaires et les exploitants les
ignorent jusqu’à ce qu’il soit trop tard et que
de coûteuses réparations soient nécessaires.
Il s’agit souvent d’une question de perception
de coût, mais le prix de la réparation dépasse
largement le coût de la mise en œuvre d’un
plan d’entretien complet.
Quel type de réparations survient généralement
lorsque l’entretien est ignoré? Certains des
problèmes qui surgissent sont relativement
mineurs, dont le besoin de réparer les
irrégularités pouvant faire trébucher et celui de
retirer des morceaux de bétons instables, qui
peuvent tous deux mettre en danger la sécurité
des clients. Plus sérieusement,
ignorer l’entretien peut entraîner
des réparations majeures, dont
les réparations de précontrainte
par post-tension et les
réparations de l’effritement du
béton dans les poutres, les
colonnes et les planchers. Ces
deux problèmes annoncent
souvent des enjeux structurels
représentant des risques
importants autant pour les
usagers que pour les employés,
et peuvant être très coûteux.
En fin de compte, ce sont ces
genres de situations que les
propriétaires et les exploitants
essaient d’éviter grâce à un
entretien programmé, parce
qu’elles sont très coûteuses et
potentiellement dangereuses.
LES PLANS DE GESTION DES ACTIFS
Aussi important qu’un programme d’entretien programmé puisse être, il n’est en
définitive qu’un élément d’un plan de gestion des actifs. Les propriétaires n’ayant
pas mis en place de plans d’entretien ne sont souvent pas à la hauteur. Comme nous
l’avons indiqué précédemment, un plan de gestion des actifs est un plan financier à
long terme du propriétaire pour le maintien des actifs de ses stationnements. Les
plans de gestion des actifs ne sont pas normalisés. Ils sont plutôt développés autour
des caractéristiques spécifiques, des utilisations et des plans de chaque actif de
stationnement. Le plan fournira également des stratégies à court et à long terme pour
l’obtention et la mise de côté des capitaux nécessaires au maintien et à la réparation
de l’actif et même à sa construction si un nouveau parc est à l’étude.
L’idée du plan de gestion des actifs est d’être proactif plutôt que réactif. La pire chose
qu’un propriétaire ou un exploitant puisse faire est de laisser faire en espérant que rien
n’ira mal ou ne brisera dans un parc de stationnement. Au moment où les propriétaires
et les exploitants prêtent attention aux questions d’entretien, le mal est fait et le coût
pour y remédier est exponentiellement plus élevé. Les dommages sont parfois si graves
que les réparations ne sont même pas rentables. Le Tableau 1 montre à quel point
la gestion de la détérioration (par le biais d’un plan de gestion des actifs) prolonge
la vie d’un parc de stationnement et réduit les coûts de réparation par rapport à la
détérioration non gérée (report de l’entretien et de la planification opérationnelle).
Alors, que comporte exactement un plan de gestion des actifs? Un plan complet compte
cinq éléments principaux : la budgétisation, l’entretien et les réparations, la planification
de l’avenir et la programmation de la continuité.
La budgétisation est la première étape essentielle d’un plan de gestion des actifs.
Les gestionnaires de systèmes de stationnement ont besoin d’un outil de planification
et de budgétisation efficace pour bien gérer, entretenir et réparer leurs actifs de
stationnement. Ils doivent être en mesure d’anticiper à la fois les coûts réels et les
capitaux disponibles au cours de la période couverte par le plan et ils ne peuvent pas
compter sur l’expérience budgétaire passée pour déterminer ces besoins. Comme pour
toutes les entreprises, certaines années sont bonnes et d’autres le sont moins. Dans
la budgétisation des opérations et des réparations, les propriétaires et les exploitants
doivent être en mesure d’estimer le moment où les capitaux seront disponibles et le
moment où les périodes creuses sont susceptibles de survenir. Ce n’est qu’alors qu’ils
pourront établir un budget réaliste pour le plan.
Lorsque le budget est complet, les propriétaires et les exploitants peuvent ensuite
commencer la planification de l’entretien et de l’exploitation. La première étape est
l’évaluation. Comprendre les conditions de chaque parc de stationnement et les
objectifs en matière de service jette les bases du plan de gestion des actifs. Il existe un
certain nombre de questions clés auxquelles le processus d’évaluation doit répondre.
Quel est l’état actuel de chacun des parcs de stationnement? Le rôle des structures ou
leur usage changera-t-il à court terme? Combien de temps chaque structure demeure-t-
elle ouverte? Quelles sont les structures ayant besoin d’attention et dans quel ordre?
Pour les structures à long terme, quelles sont les réparations qui permettront de
maximiser la durée de vie? Pour les structures programmées pour la démolition, quelles
sont les réparations minimales qui
assureront la sécurité? Quel entretien
structurel devrait être effectué et à
quelle fréquence devrait-il avoir lieu?
Quels sont les coûts probables à
long terme (habituellement 10 ans)
d’entretien et/ou de réparation de
chaque structure? Des mises à niveau
(c’est-à-dire l’éclairage, la ventilation,
les mesures d’adaptation pour les
personnes handicapées, véhicules
électriques, etc., niveau fonctionnel,
accès au stationnement et contrôle
des recettes, signalisation, etc.)
devraient-elles être mises en œuvre
dans l’une ou l’autre des structures?
Il y a beaucoup d’éléments, n’est-ce
pas? Voyons le tout plus en détail.
Tout d’abord, quel est l’état actuel du
parc de stationnement et quel est son
avenir? Continuera-t-il d’être en activité
Unmanaged Deterioration
ated
ation
Years)
Managed
Deterioration
Bris de structure
Détérioration non gérée
Détérioration
accélérée
État initial
Durée (années)
Détérioration/coûtsderéparation
Détioration
gérée
Démolition de la structure
TABLEAU 1 : COURBE DE DÉTÉRIORATION
D’UN PARC DE STATIONNEMENT

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indéfiniment? Sera-t-il démoli dans cinq ans pour que le terrain puisse
servir à autre chose? Les réponses à ces questions détermineront de
toute évidence l’intensité des stratégies de réparation et d’entretien,
et la quantité de capital qui y sera investi. Un plan de réparation et
d’entretien complet devrait être mis en place pour les structures
ayant un cycle de vie prévu à long terme. D’autre part, l’accent est
plus limité pour les installations à court terme : qu’est-ce qui sera
nécessaire pour maintenir le parc en bon état et sécuritaire pour les
quelques années de service qui lui restent?
Pour les actifs de stationnement ayant des cycles de vie à long
terme, le plan de gestion de l’actif se doit d’établir un budget et
un échéancier pour l’entretien, ainsi que des plans opérationnels
facilitant cet entretien. Comment pouvez-vous fournir un service
maximal aux clients lorsque des travaux sont effectués? Comment
planifiez-vous les travaux afin de minimiser l’impact sur les clients?
Et quels genres de travaux seront-ils inclus dans le plan? Les
propriétaires et les exploitants doivent être en mesure de prédire avec
précision quels types de réparations seront nécessaires à l’avenir. Il ne
suffit pas de comprendre l’état de l’actif lorsque le plan de gestion des
actifs est en cours d’élaboration; les propriétaires et les exploitants
doivent également être en mesure de prédire l’état chaque année
du plan. De cette façon, ils peuvent mettre en œuvre des stratégies
de prévention de bris de systèmes, d’équipement et de structure
avant qu’ils ne surviennent. Essentiellement, les propriétaires et les
exploitants ont besoin d’une boule de cristal montrant ce qui brisera
et à quel moment, afin qu’ils puissent établir à l’avance leur budget
et le plan de réparation ou d’entretien. Heureusement, il existe une
variété d’outils technologiques et d’approches techniques pouvant
aider à fournir ces réponses.
La dernière étape dans la création et la mise en œuvre d’un plan
de gestion des actifs est la programmation de la continuité. Il est
important de se rappeler que le plan est une chose vivante. Il change
selon l’évolution des conditions. Par exemple, les choses brisent
parfois subitement et ont besoin d’être réparées ou remplacées plus
tôt que prévu. Le capital pourrait manquer parce que les occasions
d’affaires prévues ne sont pas au rendez-vous. Les propriétaires et
les exploitants doivent évaluer l’état du plan de gestion des actifs
de manière dynamique et conserver une certaine souplesse dans sa
mise en œuvre afin de pouvoir l’ajuster selon les circonstances.
LA TRANQUILLITÉ D’ESPRIT
Un plan apporte un éventail de différents bénéfices. Il permet de
minimiser les surprises d’ordre financier; de réduire les surprises liées
à l’exploitation; de réduire la durée d’indisponibilité des installations,
ce qui améliore bien entendu la rentabilité; de mettre les propriétaires
et les exploitants dans une meilleure position pour rivaliser pour un
montant limité de dollars ou de s’assurer des programmes d’aide; et
garantir la continuité du programme.
Les plans de gestion des actifs créent de la confiance en fournissant
des données exactes sur les réparations antérieures, des projections
financières rapides sur l’entretien et les réparations à venir et des
informations complémentaires fiables pour obtenir du financement
pour la gestion et l’entretien de chaque actif de stationnement.
Ils offrent également la possibilité d’une planification globale et
maximisent la durée de vie utile du parc de stationnement. Ils
peuvent également faire épargner des sommes importantes aux
propriétaires et aux exploitants en les aidant à mieux planifier
la durée de vie nécessaire à chaque parc de stationnement en
fonction d’un minimum de capital. Finalement, en regroupant tous ces
avantages, les plans de gestion des actifs peuvent offrir la tranquillité
d’esprit aux propriétaires et aux exploitants, ce qui n’est pas rien. n
Andrew Vidor est consultant en stationnement chez Walker Parking
Consultants. On peut le rejoindre à andrew.vidor@walkerparking.com.