Este documento resume el mercado inmobiliario residencial en Lima Metropolitana entre 2006-2018. Señala que hubo un crecimiento sostenido entre 2006-2013, pero en 2014 hubo una sobreoferta de viviendas que creó un sobrestock de 12,549 unidades. Este sobrestock ha creado una brecha entre la oferta y la demanda que aún persiste y ha hecho que el mercado sea más competitivo. El documento también analiza las perspectivas del mercado residencial para el futuro.

1. Edición: I -2019
R E V I E W I N M O B I L I A R I O R E S I D E N C I A L
Retrospectiva & Perspectiva
M e r c a d o R e s i d e n c i a l : L i m a M e t r o p o l i t a n a

2. REFLEXIONES
SOBRE EL PASADO
Antecedentes de
oferta & demanda
residencial 2018

3. Fuente: Instituto Nacional de Estadística / Elaboración: V2B Partner Inmobiliario
La antigua técnica de meditación vipassana,
popularizada por Siddharta Gautama (más
conocido como “Buda”) hace más de 2,500 años,
aún hoy mantiene su vigencia. En los negocios
como en la vida, vipassana se puede aplicar a través
de un precepto fundamental: focalizarse en el
momento presente. Sin embargo, si de algo sirve el
pasado, es para aprender de los errores cometidos,
atender el presente y mirar hacia el futuro.
2014
31,789
Perú: PBI Construcción
entre 2014 - 2018
(millones de soles)
31,666
30,097
30,038
29,339
2015 2016 2017 2018
3

4. 4
Aunque el PBI Construcción ha logrado un
repunte progresivo en los últimos tres años
(2016-2018), aún no supera el performance
alcanzado en 2014. Sin embargo, debemos recordar
que este es un indicador macroeconómico que
considera el valor total de los bienes y servicios
producidos durante un periodo determinado y por
tanto, engloba diversas actividades sectoriales
como obras de infraestructura, proyectos de
vivienda multifamiliar, centros comerciales,
edificaciones para oficinas y otras construcciones
del sector privado y público en general. Es decir, no
es una magnitud definitiva para medir la salud del
sector residecial. Pero ¿qué tan bueno fue el 2014
en términos de ventas para el mercado?
Lima Metropolitana:
Viviendas vendidas entre 2006 - 2018
(unidades)
Fuente: Cámara Peruana de la Construcción / Elaboración: V2B Partner Inmobiliario
8,850
10,571
13,179 13,381
14,516
21,441 21,990 22,220
16,930
11,118 10,822
13,533
15,238
2018201720162015201420132012201120102009200820072006

5. 5
Una curva ascendente nace en 2006, alcanza su
cenit definitivo en 2013 y se arroja en caída libre
hacia 2014. El último año en mención, significó un
hito en el sector que consideramos saludable
recordar. Luego de 8 años consecutivos de ventas
in crescendo, una espiral descendente nubló el
auspicioso panorama durante tres años (2014-2016).
En 2017, el sol comenzó a salir de nuevo y hoy todo
parece cosa del pasado; el PBI Construcción se
recupera y las ventas reactivan su dinamismo. No
obstante, las cicatrices financieras quedan y dejan
lecciones importantes para aquellos que no estén
dispuestos a repetir una amarga experiencia. Pero
¿qué sucedió para que las ventas de viviendas se
sumergieran en esa curva descendente? Más
importante aún ¿qué perspectivas dibuja el sector
tomando en cuenta los antecedentes?
Lima Metropolitana:
Oferta y Demanda entre 2009 - 2018 (unidades)
Fuente: Cámara Peruana de la Construcción / Elaboración: V2B Partner Inmobiliario
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
18,159
13,381
14,365 14,516
18,429
21,441
22,225 21,990
20,291
22,220
29,156
16,930
23,761
11,118
24,519
10,822
25,471
13,533
27,478
15,238
Oferta Demanda

6. 6
Retrocediendo 10 años, hasta 2009, podemos
observar la evolución entre oferta y demanda
durante los primeros 5 años (2009-2013). La
dinámica entre ambas variables es casi pareja.
Consideramos que este crecimiento orgánico-pro-
gresivo, era positivo y contribuía a formar un
mercado con bases sólidas para su desarrollo. Sin
embargo, en 2014 una sobre-producción (oferta) de
viviendas crea una sobre-stock que el mercado no
es capaz de absorber. En los subsiguientes años, se
mantiene la brecha entre oferta y demanda, que no
es otra cosa que el sobre-stock remanente creado a
partir de 2014, el cual ha creado un desfase en el
mercado.

7. IMPACTO DEL
PASADO EN
EL PRESENTE
Secuelas & estatus del
mercado residencial
2019

8. 8
En promedio, la brecha entre oferta y demanda creada en
2014, son 12,549 unidades flotando en el espacio-tiempo
inmobiliario residencial de Lima Metropolitana, a partir de
entonces. Es importante, recordar que las unidades vendidas al
cierre de 2018 fueron aproximadamente 15,238 unidades, cifra
cercana a la brecha. Nuestra hipótesis es que el crecimiento de
la oferta durante ese año no fue natural, sino el resultado de un
sobre optimismo basado en las tendencias pasadas del
mercado. Así, la sobre-oferta de 2014 fue producto de la
especulación externa e interna de todos los involucrados en el
sector. Una masa importante de desarrolladores se lanzó a
construir sin reflexionar demasiado sobre el panorama real del
mercado; a ellos, se sumaron inversionistas con capital pero sin
experiencia buscando aprovechar el “boom inmobiliario”.
Mientras, las entidades financieras se retrajeron al ver síntomas
de morosidad en sus portafolios y ver la experiencia (por
motivos distintos) en mercados inmobiliarios como Estados
Unidos y España.
2009
16,000
14,000
12,000
10,000
8,000
6,000
4,000
2,000
0
-2,000
-4,000
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
Lima Metropolitana:
Sobre-Stock entre 2009 - 2018 (unidades)
Fuente: Cámara Peruana de la Construcción / Elaboración: V2B Partner Inmobiliario

9. 9
Antes de 2014, este sobre-stock no existía y el remanente
promedio era -16 unidades, es decir, la demanda (ventas) era
ligeramente mayor que la oferta. Lamentablemente este
balance se quebró, y responsabilizar a la SBS por una reacción
intempestiva (elevar la valla de acceso al crédito hipotecario) y a
fenómenos macroeconómicos internacionales podría ser
superficial y peligroso. Muchos desarrolladores tuvieron (o
tienen) que lidiar con unidades que no cumplieron sus
proyecciones de absorción. El conocimiento de la dinámica del
sector a nivel externo e interno, puede ser una herramienta
eficiente para no solo sortear crisis; sino para obtener ventajas
competitivas de ellas. Todos en el sector (Estado,
desarrolladores, fondos de inversión, entidades financieras,
usuarios y agentes) buscan buenos negocios y existe un gran
terreno. La demanda potencial (S/. 263,537 MM) podría ser
lotizada para el provecho de todos con acciones coordinadas y
una mirada a futuro. ¿Será posible hacer evolucionar al sector
de manera natural e inteligente? ¿Será posible resolver las
abundantes necesidades habitacionales de esta metrópolis con
soluciones adecuadas y accesibles para los distintos tipos de
usuarios? Sin embargo, pisando tierra, hoy queda lidiar con el
sobre-stock remanente, que se traduce en mayor
competitividad y un mercado más reducido por la limitada
accesibilidad a los créditos hipotecarios. Aunque el mercado
residencial parece reactivarse, es importante ser crítico y
analizar su evolución; los perjuicios de no hacerlo son un riesgo
financiero latente a nivel empresa y sector.

10. PERSPECTIVAS
PARA EL FUTURO
Dimensión & competitividad
del mercado residencial
2019

11. 11
Participación % de la Demanda Efectiva
por Tipo de Vivienda 2018
Tomar decisiones sobre inversiones basado sólo
en los grandes indicadores del sector puede ser
riesgoso; la realidad inmediata es compleja y
requiere un zooming adicional para entenderla.
Aún hoy, uno puede pasear por Lima y ver saldos de
proyectos antiguos; unidades que no se absorben y
tienen que competir con productos nuevos con
propuestas de valor más elaboradas. Debe existir
algún sustento financiero para no cambiar de
estrategia dado que el contexto es cada vez más
competitivo y el producto se deprecia perdiendo su
valor en el tiempo.
Viviendas
no social
18% Lotes
32%
Viviendas
Mivivienda
22%
Viviendas
Techo Propio
12%
Construcción
en lote propio
16%
Fuente: Cámara Peruana de la Construcción / Elaboración: V2B Partner Inmobiliario

12. 12
En la actualidad, la demanda efectiva (hogares con deseos y en
condiciones de adquirir un tipo de solución inmobiliaria
residencial) de los dos segmentos de mayor dinamismo del sector
(Mivivienda y Vivienda No Social) suman 61,250 hogares. Sin una
gran desviación, un dato de BBVA Research publicado en una
noticia del diario Gestión (http://bit.ly/2UVVIKr), arroja una cifra
aún más austera: 58,600 hogares. Las cifras se verían reducidas
además, porque los jefes de familia deben ser depurados en
términos financieros a través de la posesión de activos, deudas e
ingresos formales; para acceder a un crédito hipotecario. También,
hay que considerar que el 58.7% de estos son independientes.
Porque activando este nuevo filtro sobre el dato de BBVA
Research, tenemos una demanda efectiva de 24,202 hogares. Sin
embargo, recordando cifras de 2018 y resumiendo: la oferta
(27,478 unidades) superaría a la venta real (15,238 unidades) y a la
demanda efectiva ahora estimada (24,202 unidades).
Lima Top
1,654
5,061
7,882
3,069
2,758
176
1,778
16 70
1,063
16 10
1,256
19 91 145
1,541
1
Lima Moderna Lima Centro Lima Este Lima Norte Lima Sur Lima Sur -
Balnearios
Callao
Techo Propio MiVivienda Vivienda No Social
Lima Metropolitana: Oferta de Departamentos
por segmento y sector 2018 (unidades)
Fuente: Cámara Peruana de la Construcción / Elaboración: V2B Partner Inmobiliario

13. 13
Dentro de nuestra perspectiva, el gran déficit habitacional o
demanda potencial existente, aun no cuenta con el terreno
propicio para alzar vuelo. Sino ¿cómo se explica el desfase entre
oferta y demanda? ¿por qué las ventas acumuladas en el año no
equiparan siquiera a la oferta? Actualmente, vivimos un contexto
competitivo: la limitada accesibilidad al financiamiento
hipotecario ha hecho que la oferta se concentre en sectores
urbanos específicos. Sumado a esto, los compradores se apoyan
en plataformas tecnológicas para hacer sus búsquedas. En unas,
pueden comparar los productos y en otras, pueden investigar
sobre los antecedentes de cada promotor. Los consumidores
cada vez tienen más poder.
Sin embargo, el negocio inmobiliario residencial no trata de
vender departamentos, sino de desarrollar soluciones
habitacionales para los distintos tipos de usuario, a nivel funcional
y emocional. Un entorno competitivo requiere investigación,
estrategia y creatividad. Muchos actores del mercado, han
desarrollado sus estrategias replicando otros proyectos en forma
arbitraria, sin considerar el gusto o la necesidad del demandante.
La oferta es un indicador de la competitividad existente, pero no
tiene una relación directa con el deseo real del consumidor. En
nuestros estudios, hemos descubierto que el perfil consumidor
varia según su sector urbano y su origen cultural. Consideramos
que para desarrollar productos con mayor potencial de absorción,
hay que tener una visión estratégica a través de toda la cadena de
valor, cuyo objeto final es, ofrecer soluciones habitacionales de
calidad para los distintos tipos de usuarios.

14. EPÍLOGO
Investigación, análisis & estrategia
como ventaja competitiva.

15. 15
Vipassana, en materia de negocios, trata de
focalizarse en el momento presente: estar
despierto y atento a las mutaciones imperceptibles
que sufre el mercado en su constante devenir. Estar
pendiente de el hoy, permite mirar hacia el mañana
desde una posición privilegiada. Detectar riesgos y
oportunidades en forma oportuna, es como
navegar siempre hacia buen puerto y descubrir
islas de oportunidades en la ruta.
El conocimiento que uno tenga del trayecto y sus
condiciones serán una ventaja incuestionable en
cualquier tipo de empresa o negocio. En El arte de
la guerra, antiguo libro de estrategia militar y base
de textos contemporáneos usados en diversas
escuelas de negocios; se refleja con fría objetividad
que el conocimiento del campo de batalla
(mercado), el oponente (competencia) y el
posicionamiento que se adopte (estrategia);
definen al vencedor y al derrotado.
EPÍLOGO

16. 16
Nuestro primer review (revisión), se apertura a
través de un análisis retrospectivo sobre la
evolución del mercado inmobiliario residencial en
los últimos 13 años, en un formato que pretende
promover el libre diálogo acerca del sector y su
futuro desde la perspectiva de los distintos
stakeholders.
A través de Delfos Nro. I -2019, presentamos a V2B
como un proveedor de información sectorial y
acompañamiento estratégico. Orientado a brindar
soporte para la profesionalización de negocios
inmobiliarios en el rubro residencial y con el
objetivo de formar sinergias entre quienes valoren
la información como herramienta de gestión para
sortear contingencias macroeconómicas,
minimizar los riesgos de inversión, conocer el
marco competitivo, diseñar productos a medida de
sus usuarios y desarrollar obras de alta calidad
habitacional.
Brindamos un link para la inscripción en el envío
automático de este newsletter (www.v2b.pe); con
la promesa de proveer información relevante, útil y
práctica, acerca del sector.
POST-SCRIPTUM

17. Av. Roca y Boloña 1280, Miraflores.
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