Umverteilungswirkungen der herrschenden Bodenrechtsordnung. Vortrag von Prof. Dirk Löhr auf der Tagung Gemeinwohlorientierte Bodenpolitik. Bezahlbare Wohnungen. Deutscher Mieterbund Baden-Württemberg. Februar 2021

1. Mieter am Boden – Umverteilungswirkungen
der herrschenden Bodenrechtsordnung
Deutscher Mieterbund – Baden-Württemberg, 27.02.2021
Prof. Dr. Dirk Löhr

2. Umverteilungsmaschine
2
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3. Deutschland – ein paar Zahlen
− 77 Großstädte: Anteil der Mieterhaushalte > 70% (Durchschnitt in DE:
ca. 54%)
− Durchschn. Anteil der Miete am Haushaltsnettoeinkommen in den
Großstädten: 27%
− Ca. 5,6 Mio. Haushalte (ca. 40% der Haushalte in den größeren
Städten) überschreiten diese Schwelle
− Ca. 1 Mio. Haushalte zahlen mehr als die Hälfte ihres
Haushaltsnettoeinkommens
− Restl. Einkommen nach Miete von 1,3 Mio. Haushalten < Hartz-IV-
Niveau
Quelle: Henrik Lebuhn, Andrej Holm, Stephan Junker, Kevin Neitzel (2017):
Wohnverhältnisse in Deutschland – eine Analyse der sozialen Lage in 77 Großstädten.
Bericht aus dem Forschungsprojekt „Sozialer Wohnversorgungsbedarf“, Berlin/Düsseldorf.
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4. “Schluss mit lustig …”
Hans-Jochen Vogel:
1962-2015 - bundesweite Entwicklung:
− Verbraucherpreisindex: + 302 %
− Mietentwicklung: + 495 %
− Baulandpreissteigerung: + 1.600 %
− München (1950 bis heute): + 62.400 %
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Der vorgelagerte Bodenmarkt ist das zentrale Problem!

5. Bottleneck land
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Goldgrube Bauland:
https://www.daserste.de/information/reportage-dokumentation/dokus/sendung/goldgrube-bauland-das-grosse-geschaeft-mit-grund-und-boden-100.html

6. Investitions- und Konsumgüter
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S1
D1
D2
S2
P1
X1
P2
X2 X3
€
X

7. Land und Natur
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S
D1 D2
P1
X
P2
€
X

8. Entwicklung der Mieten uns Haushaltseinkommen
(2010 = 100)
8
0
20
40
60
80
100
120
140
160
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
Haushaltseink./Einwohner Bestandsmieten

9. Unterschiede der Mieten im Raum
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Miete
Zentrum
Miete
Peripherie

10. Ausgangssituation
Wohnkostenanstieg: Engpässe in vorgelagerten Bodenmärkten!
Knappheiten
− In Ballungsräumen kaum Flächenneuausweisungen möglich
− Ländliche Regionen: Auch hier Vorrang der Innenentwicklung zu beachten 10

11. 11
Immobilien- und Bodenpreise über die Zeit
Ca. 80 % des globalen Anstiegs der „Immobilienpreise“ werden
durch Bodenpreissteigerungen verursacht!
Quelle: Knoll / Schularick / Steger (2015 und 2017)

12. Umverteilungsmaschine
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13. VGR (2018): Was fällt auf?
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Quelle: Destatis 2020

14. Was würde auffallen?
14
Quelle: Wirtschaftsdienst 2021 (erscheint demnächst)

15. Was würde auffallen?
15
Quelle: Wirtschaftsdienst 2021 (erscheint demnächst)

16. It‘s all about rents
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Hebung der Bodenrenten durch
 Energetische Modernisierung
 Änderung der Mieterstruktur
 Umwandlung in Eigentumswohnungen
Kappungs-
grenze
Bewirtschaftungs- und
Fremdfinanzierungskosten
Bodenrente
€
t

17. Umverteilungsmaschine
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3

18. Steuern und das George-Hotelling-Vickrey-Theorem
(„Golden rule of local public finance “)
25.02.2021 18
Einkommen
(Zusammensetzung)
Einkommen
(Verteilung)
Einkommen
(Charakter)
Private Güter und
Dienstleistungen
Löhne (Arbeit)
Kosten
Zinsen (Kapital)
Öff. (Vor-) Leistungen
(Fixe Kosten)
Renten (Land) Residuum /
Überschuss
Herkömmliche Besteuerung:
Gemeinschaftlich geschaffene Werte (Bodenrenten) privatisiert;
privat geschaffene Werte (über herk. Steuern) sozialisiert!

19. Steuerliche Erfassung der Bodenertrags- und
Bodenwertzuwächse?
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20. Arbeitnehmer
Verbraucher
-----------------
Mieter
Mieten,
Produktpreise
Öffentliche
Leistungen
Abgaben
Gewinner: Bodeneigentum
€
€
€ Inwertsetzung
des Bodens
Cui Bono?

21. Vermögensverteilung
(Gini-Koeff.: 0,76!)
Inwertsetzung der Standorte mit
öffentlichen Mitteln zugunsten
der reichsten 10 Prozent
(an den besten Standorten)!

22. Was tun?
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23. Kulturelle Umorientierung:
Boden als Gemeingut!
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Vermögensrechte Nutzung / Umnutzung
Bestand Veräußerung
(Ius abutendi)
Zweckentfremdung
(Abusus)
Strom Erträge
(Usus fructus)
Nutzung
(Usus)
Entkapitalisierung des Bodens!

24. Statt dessen, auf Bundesebene
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Koalitionsvertrag:
Maßnahmen:
- Baukindergeld
- Sonderabschreibungen
- Etc.

25. Baulandkommission,
Baulandmobilisierungsgesetz
Unter anderem
− Verbesserungen für kommunale Vorkaufsrechte [aber: immer noch restriktiv]
− Sektoraler Bebauungsplan [aber: befristet]
− Verbesserungen bei Baugeboten [aber: immer noch restriktiv]
− Erweiterte Grundlage für städtebauliche Konzepte
der Innenentwicklung [aber: keine Innenentwicklungsmaßnahme]
− Keine Abschaffung der 10 –Jahres-
Regelung (§ 23 EStG)
− ….
Kein Durchbruch!
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26. „Lasst … alle Hoffnung fahren!“ ?
„Bodenreform von oben“: Fehlanzeige!
Ball liegt bei Ländern und Kommunen
− Mehr Pragmatismus, weniger ideologisierte Diskussion
− Handlungsorientierung
Wege
− Knappheiten lindern (Baulandmodelle, Mobilisierung von ungenutzten
Grundstücken in den Innenbereichen)
− Knappheiten managen
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27. Zwei unterschätzte Hebel kommunaler Bodenpolitik
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Hebel der Bodenpolitik
Kommunale
Bodenvorratspolitik
Kommunale
Erbbaurechte

28. Ein guter Beginn
Bodenwertsteuer Baden-Württemberg!
Aber:
 Tax Shift eher schwierig
 Bislang keine Grundsteuer C
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29. Danke!
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d.loehr@umwelt-campus.de