1. Novi Hotel Eiendom AS – Tegningsinnbydelse
tegningsbeløp nok 3–12 millioner

2. 1. selskapets historie.................. s.4
2. .....
formålet med etableringen av selskapet s.6
3. ................
strategi og målsetting s.7
4. ..........
om hotellet castrum novum s.8
5. .............
beskrivelse av byen novigrad s.12
6. marked / salg .................. s.14

3. 7. .......
formålet med kapitalutvidelsen s.21
8. ...............
emisjonstekniske data s.22
9. skattesituasjonen .............. s.25
10. ...........
hva oppnår du som aksjoner? s.26
11. aksjonæravtale ............... s.27
12. ......
styrets vurdering og fremtidsutsikter s.28

4. 1
selskapets historie selskapsstruktur
Selskapet ble etablert i april 2007. Målsettingen for etablererne Organiseringen av det juridiske eier-
var at stedet i stor grad skulle brukes av og for kunder, ansatte skapet illustreres som følger:
og andre med tilknytning til brannkasser, slik at samholdet in-
ternt i den enkelte brannkasse og brannkassene imellom skulle Novi Hotel Eiendom AS
utvikles.
Vinteren 2009 bestemte styret i Valdres Gjensidige Brann-
kasse at de ønsket å trekke seg ut av selskapet. Dette kom brått Novi Hotel d.o.o.
på de øvrige aksjonærene, men brannkassens beslutning gikk
ikke å endre. Brannkassens aksjer er nå overtatt av Arne Kårbø-
Erichsen. Castrum Novum d.o.o.
Januar 2011 kom det til tre nye aksjonærer slik at aksjesammen-
setningen nå pr. 01.09.2011 er:
De opprinlige aksjonærene har gitt sel- Det norske Selskapet eier 100% av
skapet et aksjonærlån. Ved den forestående aksjene i det kroatiske selskapet Novi
aksjeemisjon vil disse lånene bli gjort om til aksjekapital. Hotel d.o.o. Aksjene i det kroatiske
Samtlige av de nåværende aksjonærer er samstemt selskapet er eneste eiendel i Selskapet
på å ta selskapet videre. Alle ser et stort potensiale i ved oppstart.
selskapet, og vil bidra hver på sin måte for at selskapet skal lyk- Novi Hotel d.o.o. eier hotellet. Eier-
kes. forholdet er organisert som eierskap
til et stort antall seksjoner, som til
Arne Kårbø-Erichsen 6.000 aksjer 57,53 % sammen utgjør hele hotellet, tomten
og parkeringsplassene.
Rakkestad og Degernes Brandkasse 1.670 aksjer 16.0 %
Castrum Novum d.o.o. er selskapet
Papagayo A/S 1.500 aksjer 14.4 % til daglig leder Jasmin Bubric, som
Stiftelsen Solør Brannkasse 200 aksjer 1.9 % som nå leier hotellet og står for driften.
Eldbjørg Skaug 332 aksjer 3,2 %
Henrik Passmann 400 aksjer 3,8 %
Jasmin Bubric 333 aksjer 3,2 %
Totalt 10.435 aksjer 100 %
s.4

5. om eierne
Om dagens eiere og bakgrunn for deres investering i Så langt meget gode tilbakemeldinger fra kundetu- Solør Brannkasse å gå inn som aksjonærer i hotellet.
Castrum Novum: rer. Unik beliggenhet ved Adriaterhavet. Kapitalkost- Både beliggenhet, utviklingspotensiale og fremtidig
nadene må redusere gjennom økt aksjekapital. verdiøkning var avgjørende. At aksjonærene også har
arne kårbø-erichsen fordeler ved benyttelsen av hotellet er også positivt.
Var daglig leder i Valdres Gjensidige Brannkasse papagayo as v/andreas øverland
da hotellet ble kjøpt. Ideen om å gjøre en investering Andreas Øverland driver sitt eget konsulentselskap Pa- passmann ltd.
i Kroatia kom til i forbindelse med alle tilbudene om pagayo AS. Han jobber med å skape gode relasjoner 35 år gammel, ut dannet siv.ing og er daglig leder for
eiendomsinvestering via eiendomsfond som var på i ledergrupper og hele organisasjoner, både offentlige et firma som driver med konsulentvirksomhet innen-
markedet. Tanken var tosidig, et hotell som kunne gi og privat, i inn og utland. Han har investert i hotellet for offshorenæringen.
avkastning fram i tid, samt et sted å bruke for kunder, fordi det er antatt å være gode fortjenestemuligheter på “Etter å ha hørt mye positivt samt opplevd hotellet
ansatte og samarbeidspartnere. eiendom i Kroatia. Han har sett utviklingen i Spania og Novigrad er det liten tvil om at dette stedet har et
Opplevelsene så langt rundt hotell Castrum på nært hold og er overbevist om at det nå er Kroatia stort potensiale! Med videre utvikling og drift er det
Novum, Novigrad og Kroatia er entydig positive, og som vil bli det nye eksotiske reisemålet i Europa. Kroa- stor sannsynlig for at denne investeringen vil være
troen på stedet er forsterket. tiske myndigheter og næringsliv kunne turistbransjen lønnsom”.
før krigen på 90-tallet, samtidig som de har lært mye
rakkestad og degerens brandkasse av hvilke feil Spania gjorde med overutbygging så vel eldbjørg skaug
Rakkestad og Degernes Brandkasse kjøpte aksjer i på kapasitet som kvantitet. Eldbjørg Skaug fra Eidsberg har som privatperson
Novi Hotell Eiendom AS i 2007. Andreas engasjerte seg også i hotellet fordi det er opplevd Castrum Novum ved flere ferieopphold, og ser
Målet med aksjekjøpet: perfekt for flere dagers samlinger. Med sin nærhet til potensialet i hotellet.
• Kunne tilby kunder, ansatte og tillitsvalgte et unikt flyplass og de rolige omgivelsene er Novigrad et flott
reisetilbud med sikkerhet for gode opplevelser. sted der man både kan få total ro for krevende proses- jasmin bubric
• Kontroll på kostnader for kundeturer og eventu- ser. Opprinnelig fra Bosnia, men bosatt i Norge i 15 år. Jas-
elle interne opplæringstiltak. min var døråpner i forhold til å finne aktuell eiendom
• Samarbeide mellom aksjonærer (nettverk). stiftelsen solør brannkasse i Kroatia. Han snakker norsk og kroatisk. Fra oppstar-
• Verdiøkning (Området foreløpig lite utviklet som Stiftelsen Solør Brannkasse var tidligere et eget forsi- ten var Jasmin daglig leder for hotellet, men i dag leies
turistområde, men i sterk vekst). Salg av hotellet/ kringsselskap i Gjensidige-gruppen. Etter å ha solgt ut driften ut til han samtidig som han er blitt aksjonær.
aksjene om noen år. forsikringsvirksomheten ble egenkapitalen omdannet Jasmin kjenner hotellet, driften og mulighetene bedre
• Utviklingspotensiale for selskapet gjennom arbei- til en stiftelse med formål å oppnå størst mulig avkast- enn noen og ser at hotellet har gode muligheter til å
det med nye kundefordelsprogram. ning uten for stor risiko. Etter et besøk på hotellet for utvikle seg i et område som er i sterk utvikling.
noen år siden, sammen med tidligere ansatte og sty-
remedlemmer i andre brannkasser, vedtok Stiftelsen
s.5

6. 2
formålet med etableringen av selskapet
investeringsobjekt har derfor tro på at eiendomspriser i Kroatia
Kjøpet av hotellet Castrum Novum ble generelt, men i Dalmatia spesielt vil stige
ansett som en eiendomsinvestering. Mange sterkt, og at eiendommer med beliggenhet i
profesjonelle fondsmeglere var på markedet strandsonen vil være mest attraktive.
og tilbød sine investeringsprodukter, men
stifterne mente at ved å være direkte aktive tilbud til egne kunder og ansatte
investorer var muligheten for å lykkes bedre. I tillegg til ren investering ville etablererne
Valget for eiendomsinvestering falt på kjøpe et sted som i stor grad skulle brukes av
Kroatia, et land mange analytikere vurderte og for kunder, ansatte og andre med tilknyt-
til å oppleve en stor utvikling i tiden som ning til brannkasser slik at samholdet internt
kommer. Dermed er mulighetene store for i den enkelte brannkasse og brannkassene
å oppleve en positiv verdiutvikling på fast imellom skulle utvikles.
eiendom, slik flere Middelhavsland har hatt. I 2007 og 2008 ble det avviklet en del
Kroatia har en lang kystlinje, godt gruppereiser nedover. Det ble arrangert
Middelhavsklima og en skjærgård som er unik flere kundeturer fra Rakkestad og Degernes
i Middelhavssammenheng. Områdene rundt Gj. Brandkasse, 1 kundetur fra Valdres Gj.
Split og Dubrovnik er snart utbygd, her har Brannkasse, turer for ansatte i brannkassene,
prisutviklingen vært stor. Leilighetshotellet turer for brannkassenes styrer, kontrollkomi-
Castrum Novum ligger i Dalmatia regionen. teer og representantskap.
Dette området, med Zadar som 3. største by I tillegg skulle hotellet kunne benyttes
i Kroatia, er utpekt som nytt satsingsområde overfor bedriftsmarkedet som kurs- og
for Kroatia av EU. Kroatia er blitt medlem konferansested, ansattetur, ”firmahytte” etc.
av NATO, og har søkt medlemskap i EU. Bedriften Valdres Installasjon arrangerte
Alle krav fra EU er nå oppfylt, og en regner høsten 2007 tur for sine ansatte til Castrum
med at Kroatia er medlem av unionen i Novum. Valdres Fotballklubb hadde en
løpet av et par år. ukes treningsleir i februar 2008 og 2 ukers
Dalmatia tiltrekker seg et økende antall treningsleir i februar 2009. Våren 2009 var
turister og eiendomsinvestorer. Med bak- 10. klassinger fra Sør-Aurdal Ungdomsskole
grunn i dette er flyplassen i Zadar opprustet på 5 dagers tur. Tilbakemelding fra disse
med nytt terminalbygg, stor parkeringsplass kundene har vært entydig meget positive.
og ny tilførselsvei. Nåværende aksjonærer
s.6

7. 3
strategi og målsetting
Dagens eiere har som intensjon med sine eierposisjoner å utvikle novi hotell eiendom as sin strategi er å:
Novi Hotell Eiendom AS til et solid selskap som ivaretar selskapets • redusere lån / gjeldsgrad før nye vesentlige investeringer. Nedbetale
investeringer, forpliktelser og eiendom som selskapet er i besittelse av. lån innen 5 år.
Eierne har hele tiden og ønsker også fremover, å engasjere seg i
• bidra i markedsarbeidet slik at tilstrekkelig årlig omsetning på
drift og utvikling av Castrum Novum, selv om driften blir leid ut til
Castrum Novum nås og leieinntektene sikres. I dette ligger det at
eget driftsselskap. Dette er også etter ønske fra driftsansvarlig ved
Castrum Novum innen 2 år skal markedsføres som et ”helårshotell”
hotellet, (eier av driftsselskapet).
med målrettet salgsarbeid.
De ulike selskapene i prosjektet har et 100 % avhengighetsforhold
til hverandre. Novi Hotell Eiendom AS er avhengig av lønnsom drift • utvikle Castrum Novum til et attraktivt kurs- og konferansesenter
og god utvikling av hotellet for å sikre sine leieinntekter. Samtidig er for norske bedrifter
tilstrekkelig omsetning og god aktivitet på hotellet nødvendig for at • bidra i utvikling av Novigrad by
driftsansvarlig kan betale sin leie. Eierne vil derfor bidra til å skaffe
kunder til hotellet, særlig fra det norske markedet. • bidra til stabil og riktig arbeidskraft ved Castrum Novum og at
hotellet til en hver tid har kompetente og fornøyde ansatte.
• utvikle Castrum Novum til et investeringsobjekt som skal gi 10 % i
avkastning innen 10 år
s.7

8. 4
om hotellet castrum novum
fasiliteter større plass i restauranten. Det er bygd ny
Hotellet ble i sin tid bygget av Kroatias største pub på den nederste terrassen, dette gir
oljeselskap INA. Disse benyttet det som bedre tilbud både til hotellets gjester, men
feriested for sine medarbeidere. Hotellet også til andre bl.a. de som benytter bade-
ble delvis ødelagt under krigen på 90 tallet stranden. 3 av leilighetene på grunnplanet
og lå stengt fram til det ble kjøpt opp av har fått lukket inne en del av verandaen, dette
hotell-/restaurantkjeden ”Gastrocom” (www. er da leiligheter med 3 rom og bad og kan
gastrocom.hr) i 2002. Disse restaurerte den nesten sees på som ”suiter”.
ødelagte bygningen og bygget opp en ny De 3 nederste leilighetene er gjort om til
tilsvarende bygning inntil den gamle. Ferdig egen velvære- og treningsavdeling.
restaurert/utvidet inneholdt hotellet 36 Avdelingen inneholder treningsrom med
appartements-leiligheter, 21 av disse med ulike styrkeapparater, frivekter og kondisjons-
havutsikt og stor veranda, restaurant kombi- maskiner, massasjebenk for kropps-, fot-,
nert med resepsjon og 3 store terrasser for og hudbehandling/-massasje, massasjestol,
uteservering. boblebad og finsk badstue. Massør rekvireres
Hotellets kapasitet i dag er på 29 leielig- ved ønske. Dette er blitt et viktig tilskudd
heter, de fleste for 2 personer og noen for for alle typer gjester på hotellet. Like utenfor
4 (6) personer. Leilighetene består av stue, disse leilighetene ligger det vel til rette for evt.
kjøkken, bad, soverom og TV/flatskjerm med å bygge et svømmebasseng til allsidig bruk.
norske kanaler. Det er trådløst nettverk på Hotellet har kjøpt 3 biler, en 9-seter
hele hotellet. minibuss og to 7-seter 4-hjulstrekkere. Disse
kan både brukes av hotellet til å ta med
investeringer og oppgraderinger smågrupper på tur, evt. leies bort til hotellets
2 leiligheter er slått sammen og innredet gjester. Det har vært vurdert å kjøpe en større
som møte-/ aktivitetsrom. Dette kan benyttes buss for å tilfredsstille større grupper. Dette
som et stort møterom med opptil 40 sitte- behovet er nå løst på en best mulig måte
plasser. Ved hjelp av skyvedør kan dette gjøres ved at kommunen har kjøpt en flott 50 seter
om til to mellomstore møterom der begge er buss, ment til skolekjøring, men hotellet har
fullt utstyrt med høyteknologisk hjelpemidler fått tilbud om å kunne leie denne inkl. sjåfør
for bruk på møter og konferanser. Som til en meget gunstig pris.
aktivitetsrom er det tilgang på trådløst En av aksjonærene har gått til anskaffelse
internett, biljard, fotballspill, dart etc. av en stor ”RIB” (www.brunswick.no) som
En av leilighetene er tatt i bruk skal være stasjonert i Novigrad, og skal kunne
som resepsjon, dette gav vesentlig disponeres av hotellet etter avtale med eier.
s.8

9. s.9

10. s.10

11. Dette vil åpne muligheter for flotte turer for Dette kan også leses på www.booking.com flytid ca 2 timer. Vi vet at flyplassledelsen
hotellets gjester. sine brukerevalueringer, der hotellet ligger på Rygge jobber mot norske flyselskaper,
I tillegg er det kjøpt inn diverse aktivitets- på topp i Dalmatia-/Zadarområdet. fortrinnsvis Norwegian for å få dem til å starte
utstyr til utlån/bruk, som sykler med hjelmer, Fra 01.01.2011 er det inngått leieav- flyvninger til Zadar.
båt og kanoer med redningsvester. tale mellom Jasmin sitt driftsselskap Ca- Inntil det evt. skjer er det flyplassen i Split
trum Novum d.o.o. og Novi Hotel d.o.o. som er den mest aktuelle å bruke for norske
beliggenhet der Jasmin nå er leier av hotelldriften. turister. Norwegian flyr direkte til Split fra
I alle sammenhenger ved eiendomsinveste- Bemanningen på hotellet er ansatt i flere flyplasser i Norge, bl.a. Gardermoen og
ring betyr beliggenheten svært mye. Castrum Jasmin sitt driftsselskap. Jasmin ser så Flesland. Flytid er ca 2,5 time. Fra Split er det
Novum ligger 20–30 meter fra stranden av positivt på hotellets utvikling at han nå også ca 1,5 times busstur, (140 km), mestedelen av
Adriaterhavet, i et godt beskyttet farvann i er aksjonær. veien er på ny motorvei. Norwegian`s flytilbud
Kroatia. I Kroatia er det nå et 100-meters Jasmin Bubric har bodd 15 år i Norge og på Split øker fra år til år.
belte mot stranden som gjør at nyinveste- snakker derfor godt norsk, selvfølgelig i
ringer ikke kan ligge nærmere stranden enn tillegg til kroatisk. Målet er at også andre av
100 m. Castrum Novum har imidlertid fått hotellets ansatte skal kunne snakke norsk.
klarsignal fra myndighetene om at evt. Samboer til Jasmin, Vedrana, er i så hense-
utvidelser eller oppgraderinger kan gjøres ende kommet godt i gang. I tillegg til kroatisk
uavhengig av dette. Dette gjør at hotellet snakker hun også engelsk, tysk og italiensk.
har et stort konkurransefortrinn i forhold til Å ha en norsktalende leder og språkmektig
konkurrentene i landet/markedet. Nåværende mannskap ser vi på som en styrke for driften.
aksjonærer er interessert i å utnytte dette Jasmin sin erfaring fra Norge gjør også at dag-
fortrinnet. lig leder vet bedre hva nordmenn forventer. kroatia
De øvrige ansatte på hotellet er rekruttert
oranisering av hotelldriften lokalt, fortrinnsvis fra Novigrad, og skaper
Frem til 01.01.2011 har ansatt Jasmin Bubric, dermed en hyggelig kroatisk atmosfære på
opprinnelig fra Bosnia, hatt ansvar for daglig hotellet. Alle viser en stor arbeidsvilje, og
ledelse av hotellet. Jasmin har vært sentral har tilpasset seg arbeidet på en meget god
helt fra forhandlingene om kjøp av hotellet måte. De er også svært fleksible i forhold til
og senere i videre utviklingen og planer for
hotellet. Han, sammen med sin samboer
arbeidstid.
Novigrad
gjør en meget god jobb. Det er entydig fly/reise
positive tilbakemeldinger fra folk som har Nærmeste flyplass til Castrum Novum er
vært på hotellet om måten de er blitt Zadar, med avstand 28 km. Pr. i dag er det
behandlet på av Jasmin og hans mannskap. bare Ryan Air som flyr fra Rygge til Zadar,
s.11

12. 5
beskrivelse av byen novigrad
Novigrad var en vesentlig årsak til at EU har gått inn med midler for å gjenreise
investorene valgte å kjøpe hotellet Castrum byen. De viktigste bygningene, kirken, råd-
Novum. Byens beliggenhet, langs en smal, huset, postkontoret, skolen, biblioteket etc. er
slyngete kanal gjør at byen umiddelbart blir totalrestaurert. Det er bygget en flott sykkelvei
oppfattet som spennende og annerledes av som leder en ut i vakker natur, og i disse dager
tilreisende. Den har en eldgammel historie, avsluttes arbeidet med en helt ny ”riva” –
men det er den seneste historien som nå gjør strandpromenade. Den strekker seg fra Råd-
mest inntrykk. Under krigen på Balkan på huset innerst i kanalen og helt ut til Castrum
90 tallet ble byen sterkt ødelagt. Dette bærer Novum ytterst i kanalen. I tillegg til at
den fortsatt preg av, men det er fantastisk å se kanalen er 100% trygg fortøyningsplass for
og oppleve innbyggernes kjærlighet og entu- småbåter og seilbåter tilrettelegges ”rivaen”
siasme til byen sin, noe som gjør seg uttrykk for disse ved tilgang på vann, strøm og lig-
i den gjenoppbyggingen som nå skjer. Stadig nende.
nye hus restaureres, og det kreves at de Pr. i dag har byen ingen forretninger
restaureres eksteriørmessig tilbake slik de var utover 2 ”supermarked” som kan sammen-
før ødeleggelsene. Dette gjør at byen tar vare lignes med gode gamledagse landhandleri.
på sitt særpreg, og dette vil gjøre at byen for Skal en bruke tid på handling må dette gjøres
all tid vil fremstå som en unik by. i Zadar, der er det til gjengjeld alt den
Roen, freden og atmosfæren gir også byen handleglade har behov for. Spesielt her er
et særpreg. Kontrasten fra vår hektiske alle spesialbutikkene i Gamlebyen i Zadar.
hverdag i Norge, med krav og stress er total. Zadar ligger en knapp halvtimes kjøring fra
Investorene tror at byens rolige atomsfære Novigrad. Gamlebyen i Zadar er ellers i seg
vil flere og flere etter hvert oppsøke og sette selv verdt et besøk.
pris på og videre være avgjørende for valg av Det samme gjelder til en viss grad
reisemål i fremtiden. kafeer/spisesteder i Novigrad. Her er det bra
Innen en radius på 6–8 mil fra Novigrad tilbud i sommersesongen juni-august, men
ligger 5 av Kroatias fineste nasjonalparker, for- og etterkant av sommersesongen er
byen grenser inn til en av disse. Dette gjør det bare noen få enkle serveringstilbud
at det enkelt kan lages flotte dagsturer til utenom hotellets egen restaurant og pub.
spennende opplevelsesmål. I den nærmeste Den lille sportspuben midt på ”rivaen” skal
nasjonalparken er det etablert et rafting- totalrenoveres og bli åpen hele året.
senter som Castrum Novum har gjort
samarbeidsavtale med.
s.12

13. s.13

14. 6
marked / salg
Castrum Novum drives i dag som et rent markeds- og salgsarbeidet
turisthotell i den rene sommersesongen Driftsselskapet Castrum Novum d.o.o. ved
(juni – august). I periodene februar–mai og Jasmin Bubric har ansvaret for marked- og
august–oktober skal markedsføring rettes salgsarbeidet til hotellet Castrum Novum.
direkte mot (norske) grupper, lag og interes- Foruten Jasmin’s egen salgsinnsats er det
se-organisasjoner. opprettet kontakter med diverse agenturer,
Eierne vil at Castrum Novum skal fremstå både kroatiske og norske.
som et godt alternativ til Den franske riviera, I tillegg vil aksjonærene være positive
med sine overfylte strender, mye trafikk bidragsytere til å skaffe kundegrupper fra
og høye priser. I tillegg skal investeringen i Norge, spesielt innen bedriftsmarkedet, lag
Kroatia kunne gi samme bra avkastning over og interesseorganisasjoner. Et eget ”bonus-
tid som eksempelvis investorer på Solkysten i system” skal stimulere aksjonærene til
Spania har opplevd. salgsinnsats og videre bidra til økt besøk og
omsetning ved hotellet.
REISE 15
REISE
Egypt haler innpå Kanariøyene i kampen om å være
14 Har du tips, eller ønsker du
Onsdag 25. august 2010
Onsdag 25. august 2010
nordmenns mest populære reisemål vinterstid.
Les mer på siste side.
kundegrunnlag
Send epost til reise@aftenposten.no eller avdelingsleder
kontakt med redaksjonen? Berit Simenstad (berit.simenstad@aftenposten.no)
Her kan du bo
Hotel Bastion – dyrt, men
med en eksklusiv spa-avde-
ling i kjelleren.
Kundegrunnlaget til Castrum Novum kan
favne vidt. Hotellet, stedet og omgivelsene
Hotel kod Marinka – bade-
hotell på utsiden av byen.
Falkensteiner Hotel Adria-
na – sjarmerende, med
svømmebasseng.
Lokale rom og leiligheter
rundt kan tilby så mye forskjellig av både
tilbys alltid på busstasjonen.
Severdigheter
«Solhilsenen» tennes om kvelden som et discogulv av nordlys med
havorgelet som kreativ DJ.
Gamlebyen – Zadar har
vært bebodd i 3000 år og
oser av historie.
Sjøorgelet – havet synger
aktiviteter og kultur at det vil finnes tilbud for
begge kjønn, alle aldere og ulike interessefelt.
og gir konserter døgnet
rundt.
Solhilsenen – et gigantisk,
sirkelrundt solcellepanel
som lager «nordlys» om
kvelden. Like ved sjøorgelet.
Aktuelle kundegrupper å jobbe overfor i
Konserter og ulike festivaler
hele året.
Mat og vin
Dalmatisk kjøkken med
den berømte Pag-osten,
skinke og variert sjømat. Ita-
liensk pasta og pizza finner
første omganger er: Ulike idrettsalg (fotball,
håndball, svømming), pensjonistforeninger,
du overalt. Iskremen er him-
melsk.
Kroatia er ikke noe lite vin-
Markedet tilbyr et rikt utvalg av den berømte osten fra øya Pag, grønnsaker og fisk. Og Kornati-øyene er de mest spektakulære av de drøyt 300 øyene som lig- land, og det er øya Bol som
solhatter, snorkleutstyr og badehåndklær, selvfølgelig. ger utenfor kysten av Zadar. er kjent for de beste vinene.
Utflukter
bedriftsseminar/-kurs, jubileer, skoleklasser,
Sugen på en liten ferie etter ferien? I kroatiske Zadar varer sesongen til uti november.
jaktlag. I tillegg private selskap og feriereiser.
Båtturer til øyene – Kornati
Islands, Silba, Pag.
Her slutter bølgene aldri å lage musikk. Havorgelet er det perfekte soundtracket Krka nasjonalpark – fosse-
fall og vandringer.
til mat, vin og historie i den 3000 år gamle kystbyen. Leiebil – 300 kona (ca. 325
kroner) for minste Fiat –
Der havet synger
1000 kona for større bil.
Slik kommer
du deg hit
KATHRINE ASPAAS ny direkteflyvning til Kroatia. Denne godt utvalg av barer og restauranter. For Klubben er da også minimalistisk lek- Ryanair flyr direkte fra Ryg-
gangen er det altså Zadar. ikke å snakke om kafeene. ker – utendørs på toppen av bymurene ge to dager i uken. Flyvnin-
Kroatia
Men om byen er relativt ny for oss Byens første kaffehus, Forum coffee der jazz, dub, latin og elektronika utgjør gene startet 31. mars i år.
«Uuuuuuuhhhhh – uuuuuhh – nordmenn, har den vært å finne i euro- shop, har vært i kontinuerlig drift siden bakteppet til utsikten over havnen ne- Reisetid 2,5 timer. Avreisen
oouuuhhh – huuuuu.» peiske reiseguider siden 1300-tallet. 1796. Den har hatt ulike navn og eiere, denfor. klokken 06.40 går relativt
Kvelden er myk blå, og et kor av store, Boken A Journey Around the World fra bygningen er blitt ødelagt av kriger, men Og en liten spasertur unna holder ha- greit ved starten av en ferie.
melankolske hvaler har tatt oppstilling 1323 forteller at det finnes like mange kaffehuset har altså bestått. vorgelet sin kontinuerlige konsert.
under oss. øyer utenfor Zadar som det finnes dager Det har, utrolig nok, også det meste av
Det er så vi kan høre dem trekke pus- i året. gamlebyens mange kirker, til tross for Musikalske delfiner. «Dobibobi – du-
ten gjennom pustehullet for hvert nye Det er nesten sant. Drøyt 300 øyer lig- tung bombing av byen både under den baaaa – bubibubibaaaa».
«uuuuuuhhhhhhhh», og bassen dirrer i ger spredt foran Zadar, og de fleste kan annen verdenskrig og Kosovokrigen på Bølgene er i et helt annet humør i
steinene. nås med et par timers båttur. begynnelsen av 1990-tallet. kveld. De har hvite topper, og musikken Penger
Men så er det ikke hval. Det er havet. De mest spektakulære finnes ved Kor- er lystigere. Som om hvalene har tatt Valutaen heter kona (ca.
Bølger som trenger seg inn i det unike nati Archipellagio – en gruppe vakre og Dans på bymuren. Det eneste som pause og en flokk lystige delfiner har 1,10 kroner) og prisnivået på
havorgelet, designet av kunstneren Ni- ugjestmilde øyer som strekker seg halv- minner om krig i den vennlige byen i inntatt scenen. mat og drikke ligger på
cola Basic, ytterst i gamlebyen. veis ned til Split. dag, er navnet på kultursenteret Arsenal Jeg synes å høre at de ønsker oss vel- rundt 50 prosent av norske
Foran oss sender solen dagens siste Ta med gode sko hvis du vil vandre på i nordenden av gamlebyen. Her finner kommen som publikum – i sin vakre, priser.
stråler ned på et annet kjent kunstverk – Kornati. du mat, drikke, musikk og kunstinstalla- vennlige og spennende by.
«Solhilsenen», som snart skal tennes sjoner som reflekterer Zadars 3000-åri- «Dibidibidaaaa!» Nyttig nettadresse:
som et discogulv av nordlys med havor- Historisk kaffe. Men det er ingen ge historie. www.inyourpocket.com/
gelet som kreativ DJ. grunn til å begi seg ut i båt før man har Tvers over gaten ligger byens mest croatia/zadar
Bak oss ligger byen og venter – slik den utforsket gamlebyen, som tross århund- spektakulære utested, The Garden, åp-
har gjort i snart 3000 år. rer som attraktivt reisemål har beholdt net av to medlemmer fra den engelske
hverdagslivet sitt. reggaegruppen UB40, og etter sigende
Spektakulære øyer. Det kjennes som De blankslitte steingatene og romers- besøkt av berømtheter som Gwyneth Havorgelet ytterst i gamlebyen i Zadar sender lokkende klanger ut i verden – døgnet rundt. Lyden kommer ut gjennom
en gave hver gang et flyselskap åpner en ke bymurene trekker Zadar-folket til et Paltrow og Monaco-prinsessene. hullene i trinnet. ALLE FOTO: KATHRINE ASPAAS
artikkel om zadar, fra aftenposten 25. august 2010
s.14

15. s.15

16. Agentur / Samarbeidspartnere
Seniorferie www.seniorferie.no
Seniorferie er et reiseselskap for seniorer og pensjonister i alle aldre, også deg som ønsker:
- et tilrettelagt, trygt og trivelig ferieopphold
- sosialt samvær og flotte opplevelser
- en ferdig skreddersydd ferietur
Vi har i disse dager inngått avtale med dette selskapet, deres første tur til Castrum Novum
arrangeres mai 2012.
Indre Østfold Reisebyrå www.ior.no
Dette er Norges største reisebyrå for idrettsreiser. De vil markedsføre hotellet som sted for tre-
ningsleir for fotballag, håndballag og svømmeklubber. I Novigrad er det 2 fotballbaner av god
kvalitet som stilles til ”fri” disposisjon. Kommunen er også i gang med bygging av 1 kunst-
grasbane, mye p.g.a. hotellet. I byer i rimelig nærhet av Novigrad er det både håndballbaner og
svømmehaller som gjør mulighetene for
treningsleire for disse idrettsgrener gode.
Papagayo A/S www.papagayo.no
Dette selskapet eies av Andreas Øverland som er aksjonær i hotellet. Selskapet driver med
konsulent-/rådgivningstjenester mot større bedrifter. Det er aktuelt med markedsføring av
bedriftsturer opp mot selskapets kunder.
s.16

17. Rakkestad og Degernes Gjensidige Brandkasse (RDGB)
RDGB kom tidlig med som aksjonær i hotellet og har allerede arrangert 3 kundeturer til
Castrum Novum. Samtlige av kundene som har vært med på disse turene har gitt positive
tilbakemeldinger. De har også hatt med egen guide på turene, Bård Filtvedt. Han er oppdatert
i det meste som er av interesse for gjester til vårt hotell, og vil kunne brukes i alle slike sam-
menhenger. RDGB vil fortsette med å arrangere tilsvarende turer.
Jakt-, fiske- og turistforeninger
Det jobbes med å komme i kontakt med jakt-, fiske- og turistforeninger i Norge med tanke på
å arrangere jakt- og fjellturer i den fantastiske Vellebitt-fjellkjeden som ligger like i nærheten
av hotellet. I disse fjellområdene er det mye vilt, av spesiell interesse er villsvin og muflon. For
dem som bare vil gå på tur er det gode muligheter for flotte en-, to- og tredagers turer. Et av
europas flotteste omeråder for fjellklatring ligger også i Vellebitt-fjellkeden.
Northern Course www.northern-course.no
Navigasjonsskolen Northern Course i Vestfold er godkjent av Sjøfartsdirektoratet for undervis-
ning til Fritidsskippersertifikat.
I samarbeid med navigasjonsskolen Northern Course arranger hotellet ulike kurs for skippere av
såvel fritidsbåter som profesjonelle aktører. Å være skipper på norskekysten er krevende pga den
enorme skjærgården som setter store utfordringer til navigasjonsferdighetene. Fordi Kroatia er
det eneste landet utenom Norge og Sverige som har skjærgård, er det mulig å trene i ”norske
forhold” i sydlig klima. Siden hotellet tilbyr leiligheter er det også mulig å ha med seg partner/
familie som kan kose seg mens kurset pågår. For å trene med moderne elektroniske hjelpemidler
disponerer kursleder en stor RIB med all nødvendig elektronikk.
s.17

18. s.18

19. hotell for seg selv norske bedrifter til å bruke Castrum Novum konkurransefortrinn
Castrum Novum har en størrelse som gir til sine kurs- og konferansearrangement. Castrum Novum har følgende fortrinn i forhold til konkurrenter i
grupper mulighet til å ha hotellet helt for seg Den mest aktuelle perioden for møter og markedet:
selv. Fra grupper som alt har vært på besøk, seminarer er høst- og vårsesongene. Dette gjør
• Fleksibiliteten overfor hver enkelt gruppe/kunde.
grupper på 30–50 personer, har dette vært at bruken av hotellet kan utvides fra dagens
en positiv og hyggelig opplevelse. En følelse konsentrerte sommersesong. Inntekter fra en • Grupper kan ha et hotell for seg selv og oppleve unike, individuelle
av ”å være hjemme”. Vi ser på dette som et slik aktivitet forventes følgelig å gi et godt opplevelser.
unikt tilbud som skal markedsføres aktivt. bidrag til kontantstrømmen i hotellet. • En lokalkjent daglig leder som snakker norsk, kjenner nordmenn-
Å knytte kontakt mellom norske gruppe- Utviklingen av møte- og seminaraktiviteten enes vaner og uvaner og som er serviceinnstilt og imøtekommende.
gjester og det lokale kulturliv gir tilreisende vil kreve noe tid, for å gjøre tilbudet kjent.
gode opplevelser og ekstra utbytte av turen. Dette er også bakgrunnen for at en har • Hotellet har en sentral plass i Novigrad og driftsselskapet et nært
Dette samarbeidet skal styrkes videre. investert i et nytt topp moderne møterom og og godt samarbeidsforhold til kommunen som gir bra mulighet for
trening- og velværesenter i hotellet. utvikling.
møte- og seminarvirksomhet • Beliggenheten, idyllen, roen, historien.
Målgruppen for møte- og seminarvirksom- aktører i dagens marked / konkurrenter
• Området, med nokså nær tilgang til mange ulike aktiviteter og
heten vil være norske og nordiske selskaper, Interessen for Kroatia som reisemål er stadig
opplevelser.
grupper og organisasjoner. økende i det norske markedet. Det er mange
Det finner sted et betydelig antall møter, aktører som vil lokke turister til landet, både • Skuldersesongene, som vil være attraktive for ulike kundegrupper,
seminarer, kongresser, ”kick-off” møter for privatpersoner som leier ut egne boliger og kan tilby lave flypriser.
kampanjer og lignende der møtedeltagerne større reisebyrå. Det er også et stadig økende
ønsker å komme bort fra sine daglige tilbud av flyavganger til landet, fortrinnsvis
omgivelser. Samtidig ønsker arrangørene at til de 4 store feriebyene Dubrovnik, Split,
deltagerne skal oppleve samlingen som et Pula og Rijeka.
godt minne, og det er derfor vilje til å legge I dag blir nærmest Kroatia utelukkende
ekstra ressurser og planlegging inn i mange markedsført som et feriested, i sommer-
slike arrangementer. Allerede i dag skjer halvåret, med sterkt fokus på vakre sand-
mange slike møter utenfor landets grenser. strender, flotte øyer og blått hav, seiling,
Norsk kostnadsnivå, samt at de vanlige shopping og idylliske byer.
norske møtestedene etter hvert er blitt Allikevel er det svært få, om ikke noen
”oppbrukt”, gjør at mange leter etter noe andre, som kan tilby det totale konseptet som
mer spesielt. Castrum Novum har. Spesielt muligheten for
Brannkassene og Papagayo A/S vil også i en bedrift eller gruppe å ha et hotell helt for
framtiden være viktige bidragsytere for å få seg selv og få skreddersydde opplegg.
s.19

20. s.20

21. 7
formålet med kapitalutvidelsen
Formålet med kapitalutvidelsen er å innfri hele eller deler av gjelden, ( se
side 22). Dersom man oppnår fulltegning av hele emisjonsbeløpet vil hele
gjelden innfris.
Etter en slik nedbetaling av gjeld vil risikoen i selskapet bli vesentlig
redusert. Selskapet vil da eie hotellet med finansiering gjennom egen-
kapital og eventuelt med en lav ekstern finansiering. Man vil derved
oppnå en driftssituasjon der driftsinntektene kun må dekke de variable
kostnadene, eventuelt også et begrenset beløp til betjening av lånet.
Aksjonærene vil derved kunne benytte hotellet med de gunstige
betingelsene som gjelder for eierne, og samtidig få med seg den
verdistigning som forventes for strandeiendommer i Kroatia.
s.21

22. 8
emisjonstekniske data Selskap:
Etter anmodning fra revisor er det Novi Hotel Eiendom AS, org. nr. 990 926 395
sommer 2011 utarbeidet ny ver-
ditakt for hotellet. Denne lyder på Beløp:
euro 3.172.000,-, tilsvarende kr Minimum nok 3.000.000, maksimum nok 15.000.000
25.000.000,- etter kurs i underkant
av 8,00. I tillegg kommer verdiene på
Antall nye aksjer:
alt inventar, driftsløsøre, biler og an- Minimum 4.000 aksjer, maksimum 20.000 aksjer.
net løsøre. Forsiktig anslag for verdien
på dette settes til kr 2.500.000,-. Et-
Tegningskurs:
ter dette er totalverdien på hotellet kr
nok 750 pr aksje.
27.500.00o,- Totalt antall aksjer etter emisjon:
Minimum 14.435, maksimum 30.435 aksjer.
Selskapet har følgende gjeld:
Splitska Banka 7.000.000 Minstetegning:
Sparebank 1 Valdres 4.000.000 Minimumsbeløpet som kan tegnes i emisjonen er nok 200.000. tilsvarende 267 aksjer.
Aksjonærlån 1.000.000 Tegningsfrist:
Kassakreditt o.a. 500.000 31.10.2011. Styret kan forlenge tegningsfristen, dog ikke lenger enn til 30.11.2012
Totale lån 12.500.000 Tildeling:
Tildeling vil skje løpende. Emisjonen vil evt. stenges når maksimumsbeløpet er nådd.
Selskapets nettoverdi vil være:
Bruttoverdi – gjeld = kr 15.000.000 Innbetaling:
15.11.2011
Det er i dag 10.435 aksjer i selska-
pet. Nettoverdi pr. aksje iht. den Rettigheter:
nye taksten og fratrukket gjeld er kr. Alle aksjer vil være likestilt fra innbetaling.
1.438,-.
I forbindelse med emisjonen vil Omsettelighet:
aksjens pålydende bli nedskrevet fra kr Aksjene vil være omsettelige fra de er registrert. Overdragelse av aksjer er avhengig av
1.000.- til kr 400.-. Tegningskursen for styrets godkjennelse av ny aksjonær. Øvrige aksjonærer har forkjøpsrett i henhold til
de nye aksjene er satt til kr. 750 pr. aksje. Aksjeloven, og i henhold til Aksjonæravtale.
Nye aksjonærer får dermed kjøpe
aksjene med ca 50 % rabatt i forhold til Aksjonærfordeler:
nettoverdien. Aksjonærene vil ha rett til gratis bruk av hotellets leiligheter iperiodene 15.mars – 15. juni
og 1. sept. – 31. okt. avhengig av innbetalt aksjekapital. I høysessong sommer vil en ha
rett på rabatt. Fullstendige regler finnes i eget notat.
s.22

23. s.23

24. s.24

25. 9
skattesituasjonen
driftssituasjon ved salg av hotellet
I en driftssituasjon vil Novi Hotel d.o.o. være Ved salg av hotellet kan man enten selge
skattepliktig i Kroatia. Skattesatsen er p.t. 20% eiendommen ut fra Novi Hotel d.o.o.,
på overskuddet. eller man kan selge aksjene i det kroatiske
Fra 01.01.2011 er driften av hotellet leid ut. selskapet. Den skattemessige effekten blir
Leieinntekten blir betalt fra driftsselskapet forskjellig.
Castrum Novum d.o.o. til Novi Hotell d.o.o. Ved salg av hotellet fra Novi Hotel d.o.o.
som i neste omgang overfører dette til Novi vil det oppstå et overskudd som beskattes i
Hotell Eiendom A/S. Kroatia. Novi Hotel d.o.o. må så betale utbytte
Dersom driften fortsetter som den gjør i til Novi Hotell Eiendom AS, og holde tilbake
dag forventes det ikke at det skal utbetales kildeskatt. Novi Hotell Eiendom AS kan så
utbytte fra Kroatia til Novi Hotell Eiendom betale utbytte til sine norske aksjonærer av
AS de første årene. Det legges da opp til at det gjenværende beløpet.
overskuddet skal brukes til å nedbetale lånet Ved salg av aksjene i Novi Hotel d.o.o.
i Kroatia og Norge, evt. oppgradere hotellet. vil det kunne oppstå en skattepliktig gevinst
Dersom det senere blir aktuelt å betale i Novi Hotell Eiendom AS. Gevinst på salg
utbytte fra Novi Hotel d.o.o. til Novi Hotell av aksjer beskattes lavt, idet kun 3% av
Eiendom AS, gjelder det en kildeskatt (”with- gevinsten anses som skattepliktig inntekt og
holding tax”) på 15% på utbytte som betales beskattes med 28%, så lenge selgeren er et
til utenlandske aksjeeiere. Det antas at det aksjeselskap. Effektiv skatt er derved under
ikke vil bli noen skatt på utbytte som et norsk 1% av gevinsten.
aksjeselskap mottar fra sitt heleide datter- Novi Hotell Eiendom AS kan så utdele
selskap i Kroatia. utbytte til de norske aksjonærene. Utbytte
Utbytte som betales fra Novi Hotell som betales fra selskapet til aksjonærene
Eiendom AS til aksjonærene beskattes i beskattes i Norge med 28% for personlige
Norge med 28% for personlige aksjonærer. aksjonærer. Aksjonærer som er aksjeselska-
Aksjonærer som er aksjeselskaper betaler per må inntektsføre 3% av mottatt utbytte
ikke skatt på mottatt utbytte. som skattepliktig inntekt.
s.25

26. 10
hva oppnår du som aksjonær?
Nåværende aksjonærer vil invitere et begrenset antall nye aksjonærer med inn i Novi Hotell
Eiendom AS. Aksjonærene vil i tillegg til sin andel av en sannsynlig verdistigning, gis fordeler
ved gratis eller rabattert bruk av hotellet. Dette er nærmere beskrevet i Aksjonæravtale.
Privatperson:
• Mulighet for god avkastning på innskutt kapital.
• Ha en ”eiendom” i Kroatia uten å ha de vanlige forpliktelser som
maling, vasking, ettersyn etc.
• Avhengig av innskutt kapital x = antall uker gratis leilighet.
• Påvirke utviklingen av hotellet.
Bedrifter:
• Mulighet for god avkastning på innskutt kapital.
• Ha en ”firmahytte” til benyttelse for ansatte.
• Slippe de vanlige forpliktelser ved ”firmahytte”.
• Invitere kunder og andre forretningsforbindelser til et nytt sted.
• Påvirke utviklingen av hotellet.
s.26

27. 11
aksjonæravtale
Det utarbeides en aksjonæravtale for selskapet. Viktige punkter i denne avtalen vil være:
Investeringens formål:
Å skape avkastning på en investering i fast eiendom i Kroatia, samtidig som hotellet skal drives på
forretningsmessig basis i eierperioden.
Investeringsperiode:
Denne vil ikke være fast, men salg av investeringen vil kunne vurderes å skje etter 5 til 10 år fra
stiftelse.
Samlet salg:
Dersom 60 % av aksjonærene ønsker å akseptere et tilbud om salg av hotellet, skal samtlige
aksjonærer være forpliktet til å selge til samme pris.
Fremtidige kapitalutvidelser:
Alle aksjonærer skal ha rett, men ikke plikt, til å delta i fremtidige kapitalutvidelser. Slike kapitalut-
videlser kan skje dersom Selskapet vedtar å investere i nye eiendommer eller i utvidelse/oppgra-
dering av hotellet, eller dersom likviditeten i prosjektet krever mer egenkapital. Investeringer som
krever kapitalutvidelse skal besluttes av generalforsamlingen med 2/3 flertall.
Kurs ved fremtidige kapitalutvidelser:
Det er et mål at tegningskurs ved fremtidige kapitalutvidelser skal ligge over den opprinnelige
tegningskursen.
Styrepresentasjon:
Største aksjonær kan utpeke styreleder. Ellers skjer styrevalg på vanlig måte ved flertallsvalg.
Avtalens gyldighet:
Revideres hvert 5. år.
Endring av aksjonæravtalen:
Avtalen kan endres med 90 % flertall.
Aksjonærene og deres ansatte, der dette er relevant, oppfordres til å bruke hotellet. Det er
utarbeidet retningslinjer for aksjonærenes bruksrett av hotellet med spesielle betingelser.
s.27

28. 12
styrets vurdering og fremtidsutsikter
Novi Hotell Eiendom AS har hatt en noe Hotellets sjel skal utvikles sammen med de
turbulent tid i 2008/09, men styret ser nå som i dag driver og jobber på hotellet.
fremover. Styret jobber nå aktivt og målrettet Kommunen har signalisert at de vil stille
med å ta tak i de positive tingene som har seg positive til alle innspill som kommer og
skjedd siden hotellet ble kjøpt. Styret er sikre være konstruktiv samarbeidspartner overfor
på at hotellet har livets rett, og at alt ligger til fylke og stat.
rette for en god utvikling både driftsmessig Styret ønsker gjennom emisjonen å øke
og investeringsmessig. egenkapitalen og nedbetale en god del av
Hotellets beliggenhet tilsier at med en lånekapitalen. Styret ønsker nye aksjonærer
riktig og velgjennomtenkt utnyttelse av de velkommen, og lover alle en spennende
mulighetene som ligger i tomten, vil hotellet utvikling i Kroatia, Novigrad og Hotell
kunne få en unik utforming og innhold. Castrum Novum.
s.28

29. s.29
(perforering)

30. vedlegg tegningsblankett
tegner herved aksjer i Novi Hotel Eiendom AS.
Antall aksjer: pålydende NOK 400,- till tegningskurs NOK 750,-
(perforering)
Samlet tegningsbeløp: NOK (minstebeløp NOK 200.000,-)
fullt navn:
fødselsnummer / org. nummer:
adresse:
e-post: telefon:
underskrift:
sted, dato:
Tegningsblanketten sendes styret i Novi Hotel Eiendom AS v/ Arne Kårbø-Erichsen,
Månovegen 30, 2920 Leira. Mail: kakorbo@gmail.com

31. vedtekter for novi eiendom as
1. selskapets foretaksnavn
vedleg
Selskapets foretaksnavn er Novi Hotel Eiendom AS. Selskapet er et aksjeselskap og skal ikke
registreres i Verdipapirsentralen.
2. forretningskontor
Selskapet forretningskontor er på Fagernes i Nord-Aurdal kommune.
3. selskapets virksomhet
Selskapets virksomhet er kjøp, salg og utleie av fast eiendom i Kroatia, herunder utvikling av leilig-
hetshotellet Castrum Novum i Novigrad.
4. selskapets aksjekapital
Selskapets aksjekapital er kr 10 435 000,-, fordelt på 10 345 aksjer pålydende kr 1.000,-.
5. styret
Selskapets styre skal ha fra 1 til 4 styremedlemmer. En aksjonær som eier minst 25 % av aksjene
har rett til å utnevne ett styremedlem. Styrets leder velges av generalforsamlingen.
6. signatur
Selskapet tegnes av styret.
7. overdragelse av aksjer og akskjers omsettelig
Alle aksjeoverdragelser skal ha styrets samtykke.
8. ordinær generalforsamling
Generalforsamlingen skal avholdes i Nord Aurdal eller i Oslo.
På den ordinære generalforsamling skal behandles:
1. Godkjennelse av årsregnskapet og årsberetningen, herunder utdeling av utbytte.
2. Andre saker som i henhold til lov eller vedtekter hører inn under generalforsamlingen.

32. Vi ønsker deg velkommen til Novigrad,
en perle ved kysten av Kroatia.
www.kroatia.hr www.kroatia.hr